Prawo użytkowania wieczystego to zdaniem inwestorów relikt przeszłości, który powinien jak najszybciej zniknąć.
— Właściwie od początku III RP, mówi się o likwidacji prawa użytkowania wieczystego i zastąpienia go prawem własności. Niestety wygrywa fiskalizm, gdyż wpływy z opłat za użytkowanie wieczyste zasilają budżety samorządów — uważa Marcin Lewiński, dyrektor działu nieruchomości w Marvipolu.
Podobnego zdania jest Michał Sapota, wiceprezes Murapolu, który uważa że użytkowanie wieczyste jest prawem ułomnym choćby ze względu na określony czas obowiązywania, w dodatku drogim ze względu na opłaty, które samorządy mogą swobodnie zmieniać.
Prawo użytkowania wieczystego wpływa na koszty utrzymania nieruchomości, a więc ma znaczenie dla właścicieli nieruchomości komercyjnych i właścicieli mieszkań. Ukłonem w stronę przedsiębiorców miała być przeprowadzona w ubiegłym roku nowelizacja ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, na mocy której poszerzono krąg podmiotów, które mogą żądać przekształcenia prawa.
Jednak każda decyzja o przekształceniu wymaga od przedsiębiorców indywidualnych analiz i dokładnej oceny ryzyka i korzyści z nim związanych.
Ryzykowne prawo
Możliwość przekształcenia użytkowania wieczystego mają osoby prawne, w tym spółki handlowe, będące użytkownikami wieczystymi i właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego.
Możliwość przekształcenia mają też spółdzielnie będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży położonych na gruntach użytkowanych. Warunkiem zakwalifikowania się do przekształcenia jest posiadanie prawa użytkowania wieczystego w dniu 13 października 2005 r.
Zdaniem ekspertów Deloitte największym ryzykiem, z jakim wiąże się budowanie na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, jest wzrost opłat z tego tytułu, które stanowią kilka procent kosztów operacyjnych spółek.
— W latach 2009-11 wzrost wysokości opłat za użytkowanie wieczyste wyniósł od 150 do nawet 1 tys. proc. Wzrost opłat podwyższa koszty najmu i zdecydowanie obniża konkurencyjność obiektów komercyjnych. Opłata może być aktualizowana co trzy lata — mówi Marta Kamionowska, wicedyrektor w dziale doradztwa finansowego Deloitte.
Dodatkowe zagrożenia dla inwestorów wskazuje Kamil Żurek z Deloitte Legal. Jest to m.in. ryzyko stwierdzenia nieważności decyzji, na mocy której ustanowiono użytkowanie czy możliwość rozwiązania użytkowania przez właściciela. O ile polskim deweloperom prawo to jest doskonale znane, to dla inwestorów zagranicznych jest nowością, niekorzystnie wpływającą na postrzeganie naszego rynku nieruchomości i skutecznie zniechęcającą do budowania w Polsce.
— Inwestorzy zagraniczni, którzy mają po raz pierwszy do czynienia z użytkowaniem wieczystym, są bardzo ostrożni. Potrzeba dużo czasu, aby przekonać ich do nabycia użytkowania wieczystego, w szczególności, jeżeli uświadomi się im wszystkie niebezpieczeństwa związane z tym prawem — dodaje Kamil Żurek
Zmiana nie zawsze popłaca
Aby przekształcić prawo użytkowania w prawo własności, wystarczy złożyć wniosek do odpowiedniego organu administracyjnego. Czas całego procesu zależy od złożoności sprawy i wynosi od kilku do kilkunastu miesięcy. Opłata za przekształcenie jest ustalana na podstawie przepisów Ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Jej wysokość zależy przede wszystkim od rynkowej wartości prawa własności gruntu oraz dotychczasowego okresu użytkowania wieczystego. Opłata może zostać rozłożona na raty na czas od 10 do 20 lat. Przekształcającym nieruchomość przysługują bonifikaty, które są ustalane indywidualnie.
W grupie uprzywilejowanych są nieruchomości wpisane do rejestru zabytków, przysługuje im zniżka w wysokości 50 proc. Na nieodpłatne przekształcenie mogą liczyć spółdzielnie mieszkaniowe. Mimo to nie zawsze opłaca się występować o przekształcenie.
Atrakcyjność przekształcenia zależy od tempa przyrostu opłat za użytkowanie wieczyste w trakcie umowy i od daty jego ustanowienia. Im bardziej dynamiczny rynek i wyższy potencjał przyrostu oraz im dłuższy okres użytkowania w przeszłości, tym korzystniejsza będzie zmiana.
Gdy mamy do czynienia z użytkownikami gruntów o przeznaczeniu mieszkaniowym i nie są spodziewane przyrosty opłat rocznych ponad 150 proc. i przy których wykupie nie ma możliwości skorzystania z bonifikat, przekształcenie będzie nieopłacalne.
— Przekształcenie użytkowania wieczystego to także wyzwanie dla samorządów. Opłaty z tego tytułu stanowią określone pozycje w ich budżetach. Planując przychody, jednostki samorządów terytorialnych powinny skalkulować liczbę nieruchomości użytkowanych wieczyście, które kwalifikują się do przekształcenia, i przygotować się na zmianę struktury przychodów z nimi związanych — podsumowuje Kamil Żurek z Deloitte Legal.
1000
proc. Nawet o tyle wzrosły opłaty za użytkowanie wieczyste w latach
2009-11.