Jeszcze do niedawna zostawianie na noc światła w biurze było w dobrym tonie. Pokazywało, że biznes się kręci, a firma nie nadąża za zleceniami. Wystarczyło kilka lat, by podejście zmieniło się diametralnie. W biurach oszczędza się prąd, wodę i środowisko. Na dowód tego biurowce zdobywają certyfikaty ekologiczne na coraz wyższym poziomie. Dziś już nawet nie ma sensu reklamować się przez certyfikat LEED czy BREAM.
— W 2012 r. nie wybudowano w Polsce chyba żadnego biurowca na wynajem, który nie spełniałby wymagań któregoś z systemów certyfikacji. To dziś zarówno moda, jak i konieczność szukania oszczędności w użytkowaniu. Oszczędnością jest też budowanie z planem zdobycia certyfikatu. Dostosowywanie istniejącego budynku jest dużo droższe — mówi Tomasz Trzósło, dyrektor zarządzający Jones Lang LaSalle w Polsce.
Zawczasu taniej
Myślenie o certyfikacie już na etapie współpracy z architektem to także wygoda dla przyszłego właściciela budynku. Certyfikaty dla nowych obiektów są wydawane „dożywotnio”, natomiast budynki przystosowane muszą je odświeżać — w przypadku LEED co pięć lat, a BREAM — nawet co roku. Eksperci Jones Lang LaSalle szacują, że certyfikat podwyższa koszt budowy biurowca o 0,5 proc. do 5 proc., w zależności od tego, jak bardzo ekologiczny ma on być. W przypadkubudynku już istniejącego proces może być bardziej kosztowny, szczególnie jeśli trzeba ingerować w projekt i wymieniać wciąż nowe, ale nieekologiczne instalacje.
Jak to się robi
Skoro ekologia stała się w biurowcach standardem, czy deweloperzy mogą nadal szukać wyróżnika dla swoich projektów w tym obszarze? Waldemar Olbryk, prezes firmy Skanska Property Poland, który jest jedynym z największych entuzjastów zrównoważonego rozwoju w nieruchomościach, uważa, że jak najbardziej.
— Prowadzimy szkolenia dla zarządców nieruchomości, jak korzystać z zainstalowanych systemów i monitorować efektywność ich działania, a także jak sprawiać, by było ono optymalne. Podobne szkolenia proponujemy najemcom, zachęcając ich szansą na dodatkowe oszczędności. Trzeba przyznać, że ich zainteresowanie jest coraz większe — mówi Waldemar Olbryk. Zieloną niszę starają się wykorzystać międzynarodowe agencje świadczące usługi dla właścicieli nieruchomości, jak Jones Lang LaSalle czy Colliers. Specjalista, który poprowadzi dewelopera przez cały proces certyfikacji, a nawet ma uprawnienia do samodzielnego wykonania certyfikacji, nie powinien mieć większego problemu ze znalezieniem pracy.
Uczulić fundusz
Czy zielony certyfikat przekłada się na wyższą wycenę biurowca? — Niestety raczej nie. Ale fundusze kupujące nieruchomości działają bardzo selektywnie. Określają dokładne parametry potencjalnych budynków do kupienia i jeśli takich nie znajdują, to przenoszą poszukiwania do innego miasta czy kraju. Nie dopasowują się
do podaży. Jednym z takich koniecznych kryteriów jest certyfikat. Zdarza się, że umowa sprzedaży zakłada, że po jej zamknięciu sprzedający ma na własny koszt przeprowadzić certyfikację — mówi Tomasz Trzósło.
Prezes Skanska Property Poland przekonuje, że ekologicznie edukować trzeba nawet wielkie fundusze inwestycyjne, które w biurowcach interesuje jedynie stały strumień przychodów z wynajmu.
— Kolejne nasze biurowce są budowane przy zachowaniu podobnych parametrów i kryteriów, które trafiają do bazy danych. Potem, według tych samych kryteriów, badamy efektywność zastosowanych systemów, możliwe oszczędności, a do nowszych biurowców wprowadzamy doświadczenia zdobyte w starszych. Po co ta baza danych? Żeby za kilka lat móc posługiwać się twardymi faktami dotyczącymi możliwych oszczędności i kosztów utrzymania budynku. Chcemy udowodnić funduszom, że wysoki poziom certyfikacji przekłada się na wolniejszy proces starzenia się budynku, czyli większą stopę zwrotu przy jego sprzedaży — tłumaczy Waldemar Olbryk.
Sen o przyszłości
Skanska idzie krok do przodu. W budynku Atrium 1, który niedługo stanie naprzeciwko Ronda 1 w Warszawie, szwedzki deweloper wzorem ojca Rydzyka zainstaluje system geotermalnego chłodzenia i grzania, a także panele fotowoltaiczne czy oświetlenie automatycznie dostosowujące się do nasłonecznienia.
— Kolejnym krokiem dla deweloperów będą biurowce pasywne, korzystające z energii, którą same wytworzą. Do tego jednak potrzeba dużo ściślejszej współpracy dewelopera, zarządcy i najemców — mówi prezes Skanska Property.