Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce wynoszą już ponad 11,7 mln m kw., a w budowie znajduje się blisko 1,2 mln m kw. Według firmy doradczej Cresa, w samej Warszawie powstaje obecnie ok. 522 tys. m kw.
Przy wyjątkowo wysokiej podaży rośnie wskaźnik pustostanów. Według Real Estate Digital Data (REDD) tylko w stolicy pod koniec grudnia było ponad 500 tys. m kw. do wynajęcia od ręki w biurowcach klasy A. W całej Polsce we wszystkich biurowcach z bazy danych REDD było do wynajęcia 2,5 mln m kw., z czego ponad 700 tys. m kw. w budynkach już komercjalizowanych, ale będących jeszcze w trakcie budowy.
Według firm doradczych, wprowadzenie na dużą skalę modelu pracy zdalnej w związku z pandemią sprawiło, że wśród najemców wzrosła ostrożność do podejmowania zobowiązań długoterminowych, szczególnie dotyczących nowych kontraktów.
– Proces decyzyjny wydłużył się w wielu organizacjach. Pandemia przyspieszyła natomiast procesy renegocjacji. Wynegocjowane obniżki czynszu związane były często z wydłużeniem umowy najmu o okres, na który został udzielony rabat. Ze względu na optymalizację kosztów prowadzenia działalności, wzrosła ilość powierzchni biurowej oferowanej na podnajem, w którym wiele firm dostrzegło sposób na znalezienie oszczędności – mówi Artur Sutor, partner, dyrektor działu reprezentacji najemców biurowych w Cresa Polska.
Inwestycje w dół
Pandemia spowodowała również spadek zainwestowanego na rynku biurowym kapitału. Według JLL od stycznia do września sfinalizowano w Polsce 26 transakcji biurowych o wartości ponad 1,54 mld EUR. Ostatni kwartał przyniósł drugą falę pandemii i ponowne ograniczenia w podróżowaniu.
– Projekty biurowe o dużej skali to bardzo kapitałochłonne inwestycje, a potencjalnie zainteresowani zakupem inwestorzy pochodzą z rożnych regionów świata. COVID-19 spowodował, że inwestorzy z Azji w dużej mierze zawiesili swoje podróże do Europy. W poprzednich latach dużą aktywnością w sektorze biurowym wykazywali się m.in. inwestorzy z Korei Południowej – tłumaczy Marek Paczuski, dyrektor w dziale doradztwa inwestycyjnego Savills.
Zdaniem Jarosława Zagórskiego, dyrektora handlowego i rozwoju dewelopera Ghelamco Poland, obecnie nieruchomości kupują fundusze oportunistyczne, szukające okazji do uzyskania niskich cen. Firma pod koniec 2020 r. miała praktycznie skomercjalizowane i gotowe do sprzedaży dwa duże projekty – w pełni wynajęty kompleks The Warsaw HUB, oraz w połowie wynajęty Warsaw Unit.
– Mamy taki komfort, że nie musimy się spieszyć ze sprzedażą i możemy poczekać z tym pół roku, aż kurz po pandemii opadnie – mówi Jarosław Zagórski.
Plany deweloperów
Inwestycje w nieruchomości biurowe charakteryzują się dużą inercją – tu nie da się niczego przyspieszyć ani opóźnić (chyba, że rozpoczęcie budowy). Dlatego plany deweloperów zależne są od obecnie realizowanych projektów.
HB Reavis realizuje dwa projekty Forest i Varso. W 2020 r. deweloper oddał do użytku Varso 1 i Varso 2, liczące ponad 70 tys. m kw. i powierzchnia ta jest mimo pandemii wynajęta w 100 proc.
– Przyszły rok upłynie nam pod znakiem Varso i Forest. W Varso Tower mamy jeszcze blisko 70 tys. m kw. do wynajęcia, a w Forest rozmawiamy z kolejnymi potencjalnymi klientami [w grudniu jako pierwszy umowę najmu na ponad 12 tys. m kw. podpisał w tym kompleksie Leroy Merlin – red.]. Mamy więc co robić w najbliższym czasie. Jednak niezależnie od tego poszukujemy już następnego atrakcyjnego gruntu w Warszawie na kolejną inwestycję. Chcemy wykorzystać sytuację niskiej podaży, jaka ukształtuje się na rynku po ukończeniu obecnych inwestycji – mówi Karol Wyka, członek zarządu HB Reavis.
Mimo pandemii HB Reavis sprzedał w 2020 r. CA Immo za 87 mln EUR biurowiec Postępu 14, a Skanska biurowiec Generation Park Z funduszowi Deka Immobilien za 98 mln EUR i Spark B funduszowi Stena Fastigheter za 70 mln euro.
– Moment zawahania się rynku mamy już z sobą. Jest na nim bardzo dużo kapitału, który nie trafił do najbardziej dotkniętych pandemią segmentów – handlowego i hotelowego – i poszukuje bezpiecznych aktywów. Jestem przekonana, że od II lub III kwartału 2021 r. pojawi się już więcej transakcji sprzedaży – mówi Katarzyna Zawodna-Bijoch, prezes spółki biurowej Skanska w Europie Środkowo-Wschodniej (CEE).
Prezes dewelopera zauważa widoczny kierunek zmiany z offshoringu do nearshoringu, zainteresowanie europejskich firm przenoszeniem centrów usług wspólnych z Azji do bliższych krajów. Podkreśla też, że Polska zdała egzamin pracy zdalnej dużo lepiej, niż kraje azjatyckie.
– Planujemy kolejne inwestycje. Dwie rozpoczęliśmy jeszcze w 2020 roku – P180 w Warszawie i drugi H2Offices w Budapeszcie. Dwie kolejne wystartują w Czechach i Rumunii w perspektywie kilku miesięcy – mówi Katarzyna Zawodna-Bijoch.
Również Ghelamco myśli o kolejnych inwestycjach. Zdaniem Jarosława Zagórskiego, dziś jest właśnie dobry czas, aby zaczynać nowe projekty. Rynek się schłodził, łatwiej będzie więc znaleźć wykonawcę niż przed pandemią, a koszty wykonawstwa powinny być niższe.
– Właśnie rozpoczynamy trzy nowe projekty biurowe, których oddanie planujemy w latach 2024-25. Wśród nich jeden większy w Warszawie i dwa na rynkach regionalnych – Kreo w Krakowie i Craft w Katowicach. Ten ostatni już budujemy i być może oddamy do użytku już pod koniec 2023 roku – mówi Jarosław Zagórski.
Prognozy
– Prognozy na rok 2021 dają nadzieję na stopniowy powrót do normalności, na którą wszyscy czekają. Zmiany technologiczne, które w przyspieszonym tempie zostały wprowadzone podczas pandemii, wpłyną korzystnie na wiele procesów związanych z funkcjonowaniem firm, a także poprawią komfort użytkowania powierzchni – mówi Iga Kraśniewska, Research Manager w firmie Cresa Polska.
Jak podkreśla Iga Kraśniewska, dla kondycji rynku nieruchomości komercyjnych bardzo ważny jest stan gospodarki. Polski PKB zaczyna odrabiać straty po spadku konsumpcji i sprzedaży zagranicznej na początku pandemii i z kwartału na kwartał jest coraz bliżej poziomów z 2019 r.
Według firm doradczych na rynku nieruchomości, rok 2021 powinien przynieść poprawę nastrojów wśród najemców, głównie za sprawą dystrybucji szczepionek w coraz większej liczbie krajów. Firmy powinny chętniej podejmować decyzję o wynajmie powierzchni biurowej i negocjowaniu umów najmu. Pracownicy będą częściej korzystać z możliwości pracy w trybie hybrydowym. Wzmocni się rola coworkingów i biur serwisowanych. Ponadto biura nadal będą oferowały podwyższony reżim sanitarny, a bezpieczeństwo będzie kluczowym priorytetem dla wielu organizacji.