Gracze na rynku biurowym zakładają, że w 2019 r. w całym kraju utrzyma się wysoki i stabilny popyt na rynku nieruchomości komercyjnych. Według Cezarego Jarząbka, prezesa i założyciela Golub Gethouse, np. w Warszawie wpłynęły na to duże umowy (na 10, 15, 20 tys. mkw.) m.in. firm z sektora nowoczesnych usług dla biznesu (SSC). Znaczącymi klientami są też konsolidujące swoje biura firmy z branży finansowej, ubezpieczeniowej i IT.
— Na przykład Raiffeisen zamiast czterech dotychczasowych biur wybrał w 2016 r. jedną lokalizację w naszym budynku Prime Corporate Center. Ponadto w Warszawie wciąż utrzymuje się trend migracji ze starych biur do obiektów bardziej nowoczesnych i energooszczędnych — mówi Cezary Jarząbek.
Przez kolejne lata podaż nadal nie będzie nadążała za popytem, który w 2018 r. wyniósł w Warszawie aż 450-480 tys. mkw. Równocześnie maleje liczba pustostanów. W budowie jest około 700 tys. mkw. powierzchni, ale budynki te będą oddawane do użytku przez trzy najbliższe lata, więc deficyt biur będzie odczuwalny dłużej. Zdaniem Jarosława Zagórskiego, dyrektora handlowego i rozwoju Ghelamco Poland, luka podażowa ujawni się zwłaszcza w najbardziej preferowanych miejscach, czyli w rejonie ronda Daszyńskiego.
— Większość dużych projektów w tej okolicy zostanie oddana do użytku dopiero w 2020 r. Dla dużego najemcy, a takich na rynku jest kilku, znalezienie powierzchni w 2019 r. będzie więc olbrzymim wyzwaniem — podkreśla Jarosław Zagórski.
Niewiadome nadchodzi
Oprócz nowych budynków rosną też wyzwania. Według Karola Wyki, dyrektora ds. wynajmu HB Reavis Poland, start kolejnych inwestycji będzie silniej uzależniony od umów przednajmu. Wszyscy uczestnicy rynku będą dłużej analizowali swoje plany i sytuację gospodarczą w Polsce i Europie. Doświadczeni gracze będą się chętniej rozglądali za alternatywnymi segmentami rynku, oferując usługi traktowane dotąd jako niszowe. Na coworki, biura serwisowane czy tzw. flexi lease’y coraz łaskawszym okiem patrzą korporacje, bo pozwalają im swobodnie kształtować liczbę stanowisk roboczych w zależności od rozwoju biznesu.
Jak podkreśla Jarosław Zagórski, wciąż nie wiadomo, jak się skończy historia brexitu, a ostatnie wydarzenia na wyspach tylko pogłębiają niepewność. Jeśli do niego dojdzie, to w krótkim i średnim horyzoncie czasowym warszawski rynek biurowy zyska. Według Magdaleny Kacprzak, dyrektor biura marketingu, strategii, relacji inwestorskichi PR w PHN, nowoczesne technologie i metody pracy (np. strefy coworkingowe) sprawiają, że zapotrzebowanie na klasyczną przestrzeń biurową nieznacznie się zmniejsza.
— Nie oznacza to, że absorpcja biur drastycznie spadnie. Nasycenie rynku powierzchni komercyjnych powoduje konieczność stworzenia konkurencyjnej oferty, obniżania stawek czynszowych i dostosowania się do bardzo wysokich oczekiwań klientów — uważa Magdalena Kacprzak.
Z drugiej strony, pojawia się też presja na wzrost czynszów. Jak zauważa Cezary Jarząbek, wyzwaniem jest duży wzrost kosztów budowy — o 15 proc. w ostatnich 12-18 miesiącach.
— Powinien on wpłynąć na wzrost stawek czynszów na rynku. Tym bardziej, że w poprzednich latach czynsze nie rosły z powodu wystarczającej podaży nowych powierzchni — mówi prezes Golub Gethouse.
Działająca na siedmiu głównych rynkach w Polsce Skanska stawia na obiekty atrakcyjne wizualnie i spełniające wymagania zrównoważonego rozwoju.
— Coraz częściej się wymaga, żeby biurowiec był nie tylko neutralny dla środowiska, lecz także pozytywnie na nie wpływał. Jednym z naszych ostatnich projektów jest „zielony beton”, który ma właściwości fotokatalityczne. Dzięki chodnikowi z niego możemy oczyścić powietrze nawet o kilkadziesiąt procent — mówi Arkadiusz Rudzki, dyrektor zarządzający w spółce biurowej Skanska w Polsce.
Strategie dużych graczy
W tym roku Skanska będzie kontynuować realizację 11 budynków — w ośmiu inwestycjach — z ponad 250 tys. mkw. powierzchni biurowej, którą dostarczy na rynek w 2019 i 2020 r. Oprócz Generation Park planuje także kolejne inwestycje wysokościowe. Zamierza też kontynuować rozwój innowacji. Pod koniec 2018 r. rozpoczęła testy ogniw fotowoltaicznych z perowskitu na fasadzie biurowca Spark. Wykorzystanie tej technologii ma pomóc w stworzeniu budynków zeroenergetycznych. HB Reavis nie przewiduje zmian strategii.
— Nasz największy projekt rośnie — dwa z trzech budynków Varso Place będą gotowe pod koniec roku. Będzie to miejsce, które dzięki wielofunkcyjności da duży impuls centrum Warszawy. Rozwijamy też w Polsce HubHub — naszą sieć centrów coworkingowych, a także usługi doradcze w zakresie planowania biura pod marką Origameo. Wierzymy, że ludzie chcą pracować w miejscach, które sprzyjają ich zdrowiu, dobremu samopoczuciu i efektywności — mówi Karol Wyka.
Zdaniem Cezarego Jarząbka, w Warszawie większość nowych powierzchni zostanie wchłonięta przez rynek jeszcze przed oddaniem biurowców do użytku.
— Dlatego też kontynuujemy naszą strategię i poza realizacją Mennica Legacy Tower (zostanie oddana do użytku na jesieni tego roku), poszukujemy kolejnych gruntów pod inwestycje w najlepszych lokalizacjach w centrum Warszawy i na Woli. Jestem przekonany, że korzystna sytuacja, jaką mamy na rynku obecnie, utrzyma się nawet do 2022 czy 2023 r. — mówi Cezary Jarząbek.
PHN zamierza elastycznie dostosowywać politykę do zmieniających się okoliczności.
— W najbliższym czasie będziemy kontynuowali program inwestycyjny. Posiadamy prawomocne pozwolenie na budowę wieżowca przy ul. Świętokrzyskiej 36 i poszukujemy generalnego wykonawcy tej inwestycji. Rozpoczniemy również budowę kilku biurowców: Intraco Prime i biurowca na ul. Prymasa Tysiąclecia 83 w Warszawie oraz budynku Marina Office w Gdyni — zapowiada Magdalena Kacprzak.
Ghelamco Poland podkreśla długoterminowość swojej strategii, trudno bowiem przewidzieć zmiany rynkowe i wpływające na nie zmiany w światowej gospodarce i polityce przez 10 lat. W budowie firma ma jeszcze Warsaw Unit, szykuje też duży projekt w centrum Łodzi i planuje kolejny w Krakowie. Jednocześnie rozgląda się już za ciekawymi gruntami na następne.
— Nie mamy inwestycji spekulacyjnych. Realizując takie projekty jak Warsaw Spire czy The Warsaw HUB, nie można zakładać, że trafi się w koniunkturę lub dekoniunkturę, bo cykl projektowania i budowy jest tak długi, że w jego trakcie mogą się zdarzyć ze dwa kryzysy czy boomy gospodarcze. Wystarczy wspomnieć, że od zakupu gruntu do wybudowania Warsaw Spire minęło 10 lat. Dlatego tak ważne jest, żeby z każdym projektem podnosić poprzeczkę jakościową — podkreśla Jarosław Zagórski.