Biurowi deweloperzy nie marnują czasu

W tym roku ruszyła budowa 56 biurowców o łącznej powierzchni ponad 974 tys. mkw. Najwięcej nowych inwestycji firma Cushman & Wakefield odnotowała w Warszawie (16) i w Krakowie (12).

— W 2017 r. polski rynek nowoczesnych biur charakteryzował się stabilnym wzrostem aktywności najemców oraz porównywalnym do 2016 r. przyrostem nowej oferty — mówi Jan Szulborski z Cushman & Wakefield.

Małgorzata Fibakiewicz z BNP Paribas Real Estate dodaje, że w 2017 r. pojawiło się wiele interesujących projektów, nowi najemcy, a także nastąpił boom na rynku powierzchni co-workingowych i tzw. instant office, czyli najmu w pełni wyposażonych biur od ręki.

Stabilne czynsze

Od początku roku do końca trzeciego kwartału deweloperzy w dziewięciu największych miastach oddali do użytku około 550 tys. mkw. biur.

— Przełożyło się to na wzrost całkowitej podaży do prawie 9,5 mln mkw. W czwartym kwartale oddano do użytku kilka kolejnych inwestycji, np. Generation Park, Bobrowiecka 8, Artico w Warszawie, co jeszcze zwiększy tegoroczną podaż — zauważa Katarzyna Tasarek-Skrok z Colliers International.

Według prognoz Cushman & Wakefield w tym roku polski rynek biur powiększy się o ponad 910 tys. mkw., o około 10 proc więcej niż w 2016 r. A Jan Szulborski uważa, że w przyszłym roku będzie w Polsce już ponad 10 mln mkw. nowoczesnych biur. Biorąc pod uwagę procentowy wzrost powierzchni, na czele jest w tym roku Kraków (27 proc. w stosunku do 2016 r.) przed Łodzią (23 proc.) i Trójmiastem (17 proc.). Natomiast Warszawa dominuje pod względem wielkości nowej podaży (300 mkw.). Mimo dużej oferty w powstających budynkach spada w stolicy odsetek pustostanów. Jak podaje firma Savills, wyniósł 12,9 proc. na koniec trzeciego kwartału w porównaniu do 14,9 proc. w połowie 2016 r. Stabilne są czynsze. Wyjściowe stawki w najlepszych miejscach w ścisłym centrum miasta, czyli tzw. Centralnym Obszarze Biznesu, sięgają 21-24 euro za mkw., a poza centrum — 14-16 euro za mkw. miesięcznie.

— Na razie nowa podaż nie wpływa bezpośrednio na wysokość czynszów w już wybudowanych najlepszy obiektach lub w budowanych i komercjalizowanych. Właściciele starszych budynków muszą jednak inwestować w ich modernizację, jeśli chcą konkurować z olbrzymią podażą nowych biur. Część decyduje się również na uelastycznienie warunków najmu, w tym skrócenie minimalnego okresu — tłumaczy Dorota Ejsmont z Savills.

Bankierzy, co-workerzy i BPO

Według statystyk Colliers International, od początku 2017 r. do końca trzeciego kwartału wynajęto ponad milion mkw. biur. A wiele firm podejmuje decyzje i podpisuje duże umowy najmu dopiero w grudniu. Wszystko wskazuje więc na to, że mijający rok będzie bardzo udany dla rynku biurowego, tym bardziej, że na duże transakcje zdecydował się np. sektor finansowy. Rekord należy do Banku Millenium, który w Millenium Park przedłużył umowę na 18,9 tys. mkw. Z kolei Citi Service Center Poland (Grupa Citi) podpisało umowę na 13,6 tys. mkw. w Generation Park. Deweloperzy upatrują także wiele możliwości dla polskiego rynku w brexicie.

— Niedawno ogłoszono inwestycję banku JP Morgan w Warszawie i według wielu ekspertów w najbliższych latach w Polsce pojawią się kolejni inwestorzy z tego sektora. Może to być szansa nie tylko dla stolicy, ale z czasem także i dla ośrodków regionalnych. Nie należy jednak zapominać o podmiotach już obecnych w naszym kraju, których rozwój spowodował w tym roku ogromny popyt na biura. W 2018 r. może być podobnie, choć coraz trudniejsza sytuacja na rynku pracy może nieco osłabiać dynamikę wzrostu — komentuje Marcin Piątkowski, dyrektor ds. komercjalizacji w firmie Torus. Obroty znacznie podkręca również sektor usług wspólnych (tzw. BPO/SSC).

— Polska stanowi obecnie jedno z głównych miejsc dla tej branży. Widać to w dużym stopniu w największych miastach, gdzie sektor usług wspólnych zapewnia 60-70 proc. popytu na biura — mówi Katarzyna Tasarek-Skrok. Jan Szulborski dodaje, że wykwalifikowanej kadry szuka się nie tylko w największych ośrodkach biurowych, ale również w mniejszych: Bydgoszczy, Rzeszowie, Opolu.

— Właśnie w Bydgoszczy zawarto jedną z największych transakcji najmu w tym roku. Firma Atos IT Services przedłużyła umowę i dobrała powierzchnię biurową, zajmując w sumie ponad 21,5 tys. mkw. — opowiada Jan Szulborski. Pojawił się także nowy typ najemcy: operator co-workingowy.

— Każdy z największych deweloperów jest już właścicielem lub partnerem firmy, która oferuje elastyczne miejsca pracy. Oprócz tego pojawiają się niezależni operatorzy biur serwisowanych i przestrzeni co-workingowych. To najemcy najcenniejsi dla oceny kondycji rynku, bo zajmują nową powierzchnię, a nie przenoszą się z budynku do budynku, zwalniając miejsca w starym obiekcie — opowiada Dorota Ejsmont. Według szacunków Jana Szulborskiego tylko w Warszawie oferta powierzchni co- -workingowych przekroczyła 42 tys. mkw., co stanowi około 1 proc. całej podaży biur.

Nowe drapacze chmur

Ciekawe propozycje biurowe pojawiają się szczególnie w Warszawie. Na przykład rozpoczęto tam budowę dwóch wieżowców: Varso (HB Reavis) i The Warsaw HUB, (Ghelamco).

— Pierwszy — w ścisłym centrum, przy Dworcu Centralnym — będzie najwyższym budynkiem w Unii Europejskiej, jeśli uwzględnić wysokość razem z iglicą. Skala i jakość tego obiektu sprawiają, że ma szansę stać się nowym symbolem Warszawy. Druga inwestycja obrazuje szybki rozwój okolic ronda Daszyńskiego, które zyskują miano nowego biznesowego centrum Warszawy. W 2017 r. w tej okolicy firma Karimpol rozpoczęła również budowę wieżowca Skyliner. Warto też wspomnieć o inwestycji Spark firmy Skanska, która co prawda wystartowała jeszcze w 2016 r., ale jeszcze trwa i rozciąga biznesową Wolę jeszcze bardziej na północ. To niezwykle ważny projekt dla rozwoju rynku biurowego tej części stolicy — opowiada Dorota Ejsmont Zdaniem Małgorzaty Fibakiewicz, trwające i planowane budowy biurowców np. Konesera, EC Powiśle czy Art. Norblin, która niebawem ruszy, pokazują też wagę projektów, które mają na celu rewitalizację tkanki miejskiej.