Od początku 2023 r. rynek handlowy w Polsce powiększył się o 39 obiektów, których łączna powierzchnia to 270 tys. m kw. Co dziewiąty był parkiem handlowym – wynika z analizy CBRE.
W IV kw. 2023 r. odnotowano kolejne otwarcia. Spółka Smart Park Poland poinformowała właśnie o ukończeniu budowy parku handlowego w Mławie. Inwestor ma w realizacji jeszcze cztery inne obiekty – w Wąbrzeźnie, Sycowie, Zgorzelcu i Węgrowie. Łączna wartość wszystkich pięciu inwestycji to niemal ćwierć miliarda złotych. Spółka zapowiada też kolejne projekty - w Krasnymstawie, Namysłowie, Kętrzynie, Poddębicach oraz Lublinie.
Popularna lokata kapitału
Eksperci nie mają wątpliwości, że popyt na parki będzie rósł. Według CBRE na koniec III kw. w budowie było 536,2 tys. m kw. obiektów handlowych, z czego aż 81 proc. to parki.
Piotr Karpiński, ekspert CBRE, zwraca uwagę, że deweloperzy budują takie obiekty przede wszystkim w mniejszych miastach.
– Szacujemy, że już ponad jedna czwarta całej powierzchni handlowej w kraju znajduje się w miastach nieprzekraczających 100 tys. mieszkańców - mówi Piotr Karpiński.
Jacek Wesołowski, dyrektor zarządzający spółką Trei Real Estate Poland, potwierdza, że obiekty do 10 tys. m kw. są dla inwestora szczególnie atrakcyjną lokatą kapitału.
– Koszty budowy takich obiektów są niższe, a więc i niższe jest ryzyko inwestycyjne. Parki handlowe powstają często w mniejszych miejscowościach lub na obrzeżach dużych miast, gdzie budowane są nowe osiedla mieszkaniowe. Zapotrzebowanie na miejsce, w którym można zrobić kompleksowe zakupy, najlepiej z ofertą operatora spożywczego, jest tam bardzo wysokie. Nasze parki są w pełni skomercjalizowane jeszcze przed ukończeniem budów – mówi Jacek Wesołowski.
Na radarze inwestorów
Popyt na zakupy w mniejszych obiektach handlowych przekłada się na decyzje funduszy. Jak podaje JLL, jeszcze w latach 2018-19 parki miały mniej niż 5 proc. udziału w rynku inwestycyjnym. W 2022 r. było to 19, a w 2023 r. aż 54 proc.
Największą transakcją odnotowaną w 2023 r. była sprzedaż przez INGKA firmie Frey gdańskiego obiektu Matarnia Park Handlowy za około 103 mln EUR. Obiekt działa w sąsiedztwie sklepu Ikea i oferuje na wynajem 51,5 tys. m kw. Wśród najemców są m.in. takie marki, jak Auchan, Media Markt, RTV Euro AGD, H&M czy New Yorker.
– Od 2018 r. – poza rokiem 2022 – liczba transakcji powyżej 100 mln EUR w Polsce spada. Mniejsze umowy umocniły rynek. Transakcje poniżej 50 mln EUR stanowiły 61 proc. wszystkich przeprowadzonych w 2023 r. – mówi Agnieszka Kołat, ekspertka JLL.
Zwraca też uwagę, że do funduszy zainteresowanych parkami dołączają nowi gracze, np. Lords LB Asset Management z Litwy, czeski BHM oraz francuska firma Frey.
– Obserwujemy również aktywny udział polskich inwestorów prywatnych. Jest duży popyt na parki handlowe szczególnie z najemcami z segmentu spożywczego i DIY, ponieważ te sektory nieustannie osiągają dobre wyniki. Pomimo wysokiego popytu stopy kapitalizacji dla najlepszych parków handlowych wzrosły do około 7 proc. na koniec III kw., odzwierciedlając rosnące koszty finansowania – mówi Agnieszka Kołat.
Możliwe zmiany
Choć branżowi eksperci nie mają wątpliwości, że w nadchodzących miesiącach na rynku parków handlowych będzie gorąco, nie wykluczają, że dojdzie na nim do pewnych zmian.
– Podaż gruntów możliwych do zabudowy w miejscach niewymagających dodatkowych działań, jest już na wyczerpaniu. Deweloperzy i inwestorzy zaczynają bacznie przyglądać się terenom mniej oczywistym, np. zabudowanym, z problemami czy będącymi pod ochroną konserwatorską. W ostatnich miesiącach zrealizowaliśmy inwestycje na terenie dawnej wojskowej jednostki czy na obszarach stanowiących obszar ochrony konserwatorskiej – mówi Sebastian Wiśniewski, założyciel Grupy Fortis.