Brak planu utrudnia inwestycje w stolicy
Deweloperzy czekają na ściśle określony plan przestrzennego zagospodarowania stolicy. Możliwość nieuzasadnionego zablokowania budowy na każdym jej etapie jest dla nich największą trudnością w czasie budowy. Poszukują rozwiązań problemów nękających ich w trakcie procesów inwestycyjnych w Warszawie.
Deweloperzy, podejmując decyzje o zainwestowaniu w Warszawie przeprowadzają analizę nie tylko kosztów, ale także trudności, na które mogą się natknąć. Wielu z nich nie da się jednak przewidzieć, a ich wystąpienie stawia inwestora w trudnej sytuacji.
Miejsce akcji
Nieuporządkowane stosunki własnościowe w Warszawie wywołują wiele perturbacji. Księgi wieczyste, dokumenty, które powinny jednoznacznie stwierdzać stan prawny i własnościowy nieruchomości, nie zawsze istnieją.
— Tak naprawdę, to z powodu nieuregulowania stanu prawnego działek w centrum miasta, nie ma na tym obszarze zbyt wielu dobrych lokalizacji — wyjaśnia Andrzej Mikołajczyk, marketing executive w firmie Mahler.
W takiej sytuacji deweloperzy szukając terenów pod inwestycje starają się zabezpieczyć swoje prawa do działki np. wchodząc w spółkę z gminą, na terenie której chcą budować. Gmina wnosi grunt aportem i przejmuje rozwiązywanie wszelkich problemów własnościowych i roszczeń ewentualnych spadkobierców, odciążając w ten sposób dewelopera.
Brak jednoznaczności
Kolejnym problemem, z którym borykają się inwestorzy w Warszawie, jest plan przestrzennego zagospodarowania terenu stolicy, ponieważ pozostawia on zbyt dużą dowolność w interpretacji.
Od powstania planu inwestycji do zakończenia procesu deweloperskiego mijają w Warszawie lata. Często czas tracony jest wskutek oczekiwania na np. rozpoznanie słabo skatalogowanego w Warszawie systemu infrastruktury podziemnej czy wydanie pozwolenia na budowę. Traci się cenne miesiące na nieustające konsultacje w procesie uzgodnień. Podczas niego deweloperzy często zauważają, że każdy z uczestników dba tylko o własne interesy. Nie jest zainteresowany całością i nie patrzy na inwestycje z takiego właśnie punktu widzenia.
— Od dawna zauważyliśmy, że rozwiązaniem tego problemu mogłoby być powstanie czegoś więcej niż Zakład Uzgodnień Dokumentacyjnych. Trzeba powołać rodzaj platformy grupującej wszystkich zainteresowanych i ustalać plany szukając najlepszego, całościowego rozwiązania — wyjaśnia Jerzy Hańczewski, dyrektor pionu zarządzania projektami ING/Real Estate.
Kolejnym czynnikiem wydłużającym czas budowy są liczne protesty. Często mogą one spowodować niedotrzymanie zobowiązań ustalonych w umowie i dotyczących czasu zakończenia inwestycji. Wystarczy znaczek opłaty skarbowej i zawiązanie stowarzyszenia czy komitetu, aby złożyć w sądzie skargę na prowadzoną budowę i tym samym na długo zablokować prace.
— Niedopuszczalne jest, aby praktycznie każdy mógł zablokować legalną inwestycję prowadzoną w oparciu o plan przestrzennego zagospodarowania i pozwolenie na budowę. Często protesty takie są próbami wykorzystania finansowego dewelopera do załatwienia własnych spraw — tłumaczy Florian Hunger, wiceprezes TK Development.
Sądy nierychliwe
W poszukiwaniu recepty na protesty często padają zarzuty pod adresem sądownictwa o niewydolność i przeciąganie spraw.
— Gdyby rozpatrywanie skargi trwało 2 tygodnie, to deweloper mógłby wpisać w cenę i czas realizacji inwestycji rozpatrywanie protestów sąsiadów lub ekologów. Można bowiem próbować określić, na którym etapie prac mogą nastąpić protesty, ale nie sposób zaplanować jak długo będzie zablokowana budowa — wyjaśnia Jerzy Muszyński, dyrektor działu analiz z Unikatu.
Powstrzymać narastanie tego rodzaju zjawiska mogłoby wprowadzenie opłat sądowych, takich jak przy skargach cywilnych.
Oprócz zarzutu przeciągania w czasie spraw dotyczących protestów, gorzkie słowa kierowane są także pod adresem sądów rejestrowych. Jest to szczególnie uciążliwe w przypadku występowania przez dewelopera o kredyt do banku.
— Otrzymanie jakiegokolwiek zaświadczenia o ustanowieniu odpowiednich zastawów trwa bardzo długo. Oczekiwanie na nie odwleka w czasie uzyskanie kredytu. To jeden z poważniejszych kłopotów, jakie napotyka deweloper przy rozwiązywaniu zagadnień związanych z finansowaniem inwestycji — podkreśla Piotr Kroenke, dyrektor generalny Globe Trade Centre.