Całe hektary pecha

Dawid Tokarz
11-04-2003, 00:00

Dla poznańskich kupców wszystko jest jasne: Kaufland zagroził władzom miasta procesem co najmniej o 35 mln zł odszkodowania. Samorządowcy ugięli się. I zezwolili na otwarcie kolejnego hipermarketu sieci — mimo skandalicznych, zastanawiających uchybień prawnych, których dopuścili się urzędnicy magistratu.

Czy jednak cała afera sprowadza się do tak prostego mechanizmu?

26 marca 2003 roku władze Poznania wydały pozwolenie na użytkowanie przebudowanego obiektu handlowego przy ul. Serbskiej 42. Nie oznaczało to jednak zgody na otwarcie megasklepu niemieckiej sieci hipermarketów.

— Z tego dokumentu wynika, że Kaufland nie może w tym obiekcie prowadzić handlu artykułami spożywczo-przemysłowymi. Zmiana dotychczasowego sposobu użytkowania budynku wymaga odrębnej decyzji — mówiła nam pod koniec marca Anna Szpytko, rzecznik prasowy prezydenta miasta.

Przedstawiciele urzędu miasta jasno komunikowali też o przykrych konsekwencjach, na jakie naraziłby się Kaufland, jeśli nie zastosuje się do takiego rozstrzygnięcia. Chodziło o to, że poprzedni użytkownik wieczysty działki — TTW Dom i Ogród — prowadził handel jedynie artykułami budowlano-ogrodniczymi.

31 marca — z miesięcznym opóźnieniem do planu — pierwsi klienci zrobili jednak zakupy w sklepie Kauflandu. Tego samego dnia przedstawiciel niemieckiej sieci, Jarosław Kaduczak mówił nam, że Kaufland ma wszystkie wymagane przez władze miasta pozwolenia na otwarcie marketu. Mówił — mimo że właśnie ostatniego dnia marca do magistratu wpłynął wniosek Kauflandu o zgodę na zmianę sposobu użytkowania obiektu przy Serbskiej. Czyżby wiedział, że pozwolenie okaże się niepotrzebne? Nie wiemy. Wiemy natomiast, że — zgodnie z decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego sprzed paru dni — tak właśnie się okazało.

Katalog błędów magistratu ciągnie się i ciągnie: urzędnicy wydali decyzję, o jaką inwestor nie występował, uznali za pełnomocnika spółkę, mimo że może nim być jedynie osoba fizyczna, jedną z decyzji w postępowaniu uchylili w części, na co nie pozwala kodeks postępowania administracyjnego... Powtórzmy: przykłady da się mnożyć. Dotarliśmy do wewnętrznego raportu urzędu miasta, ewidentnie potwierdzającego mnóstwo nieprawidłowości.

Anna Szpytko przyznaje, że praca Wydziału Urbanistyki i Architektury budziła wiele zastrzeżeń:

— Dlatego władze miasta zadecydowały o reorganizacji wydziału. Pracę straciło 26 osób. Oczywiście bezpośrednią przyczyną reorganizacji nie były decyzje w sprawie nieruchomości przy ul. Serbskiej, lecz ogólnie zła ocena pracy — wyjaśnia rzecznik prezydenta.

Wśród zwolnionych był m.in. szef wydziału — Krzysztof Urbaniak, wydający decyzje w sprawie inwestycji Kauflandu oraz Mariusz May (brat byłego wiceprezydenta Poznania Jacka Maya), który prowadził ją na co dzień.

Czy o fatalnych postanowieniach i późniejszych zwolnieniach zdecydowała tylko rażąca niekompetencja i bałagan? Różnie się o tym w Poznaniu mówi...

Przedstawiciele Wielkopolskiego Zrzeszenia handlu i Usług (WZHiU) początku zła w tej sprawie upatrują w braku przejrzystości poczynań władz miasta. Informacja, że Kaufland chce otworzyć hipermarket na obszarze po TTW, była — ich zdaniem — skrupulatnie skrywana.

— W kwietniu i maju 2002 r. dwukrotnie spotkałam się z ówczesnym wiceprezydentem Michałem Paryskiem, chcąc zweryfikować plotki o tym, że nieruchomość przy Serbskiej chce przejąć Kaufland. Prezydent zapewniał, że nie ma żadnego inwestora — a jeśli się pojawi, okoliczni przedsiębiorcy zostaną o tym powiadomieni. Tymczasem 15 maja 2002 r. po cichu urząd udzielił Kauflandowi pozwolenia na budowę. Chodziło po prostu o to, by skrywana decyzja się uprawomocniła, co zresztą nastąpiło 15 czerwca 2002 r. — twierdzi Violetta Kowalińska, członek Wielkopolskiego Zrzeszenia Handlu i Usług.

Gdy kupcy wreszcie dowiedzieli się o planach Kauflandu, podjęli walkę. W tej sprawie trwa kilka postępowań administracyjnych.

— Nie składamy broni. Wykorzystamy wszystkie dostępne nam kroki prawne. Już przygotowaliśmy wniosek do Generalnego Inspektora Nadzoru Budowlanego i dwa kolejne — do Naczelnego Sądu Administracyjnego — zapowiada Violetta Kowalińska.

— Nie mówimy „nie, bo nie”. Chcemy po prostu, by ten konkretny inwestor przeszedł przez wszystkie procedury, którym podlegają choćby członkowie naszego zrzeszenia — wtóruje jej Roman Dera, prezes WZHiU.

„Ubędzie miejsc pracy” — słychać od polskich konkurentów niemieckiej sieci. Idzie jednak nie tylko o społeczny altruizm. Tajemnicą poliszynela jest przecież, że praca marketu Kaufland oznaczać może zamknięcie niektórych sklepów kupców, zgrupowanych w Wielkopolskim Zrzeszeniu Handlu i Usług, co naturalnie uderzy bezpośrednio we właścicieli. Dla równowagi: jeśliby powiodła się kupiecka próba blokady, to nowe miejsca pracy po prostu nie powstaną.

Nimb tajemnicy powraca, gdy wielkopolscy kupcy, którzy od połowy 2002 r. zażarcie walczą o swe interesy, uznają, że doszło do porozumienia za ich plecami.

— Władze i urzędnicy miasta oficjalnie i stanowczo twierdzą, że jakaś decyzja jest potrzebna... I nagle okazuje się zbędna! My na rozpatrzenie naszych wniosków czekamy kilka miesięcy, Kaufland — kilka dni — mówi z rozgoryczeniem Violetta Kowalińska.

W oświadczeniu z połowy marca niemiecka spółka domagała się od władz Poznania natychmiastowego umożliwienia otwarcia hipermarketu. Inwestor twierdził, że wydawał pieniądze w dobrej wierze, działając na podstawie decyzji samorządu. Groził „odszkodowaniem, o jakie wystąpi w przypadku dalszego opóźnienia”. Według naszych informacji, chodziło o wydatki na zakup nieruchomości i przystosowanie jej do konkretnych potrzeb. Kwota była niebagatelna — co najmniej 35 mln zł!

Anna Szpytko przekonuje, że żądanie odszkodowania nie miało wpływu na decyzje magistratu.

— Nie wierzę. W tej sprawie magistrat popełnił tyle rażących błędów, że musiał obawiać się procesu — mówi członek WZHiU.

Co ciekawe — i wcześniejsza historia pechowej nieruchomości przy Serbskiej pełna jest niejasności.

Działkę w grudniu 1995 r. przejęła w wieczyste użytkowanie — na 40 lat — spółka TTW Dom i Ogród. TTW zapłaciło miastu (reprezentowanemu przez obecnego prezydenta Ryszarda Grobelnego i wspomnianego Jacka Maya) 490 tys. zł i zobowiązało się do corocznego uiszczania 58 800 zł.

Zdaniem specjalistów od rynku nieruchomości, taką stawkę za 24 584 mkw. (niewiele ponad 2 zł za metr działki rocznie!) należy uznać — powiedzmy oględnie — za wyjątkowo korzystną... A mimo to TTW zalegało z płatnościami.

Umowa przewidywała, że miasto co roku mogło podwyższyć opłatę roczną w związku ze zmianą wartości działki. Przez 7 lat jednak nie skorzystało z tego prawa! Ponoć z powodu wysokich kosztów przeprowadzenia aktualizacji wyceny i nieznacznego wzrostu wartości nieruchomości. Dopiero gdy, dzięki protestowi kupców, parcela przy Serbskiej stała się słynna, w listopadzie 2002 r. zarząd miasta zdecydował się na podniesienie rocznej opłaty — do... 277,2 tys. zł, a więc blisko pięciokrotnie! Nietrudno obliczyć, o ile więcej pieniędzy mogło wpłynąć do miejskiej kasy, gdyby należności podnieść wcześniej.

Urzędnicy poznańskiego magistratu mieli problemy z egzekwowaniem także innego ważnego paragrafu umowy z grudnia 1995 r. Otóż — nabywając prawo do wieczystego użytkowania gruntu — TTW zobowiązało się do wybudowania na nim „kompleksu obiektów przeznaczonych do działalności handlowo-usługowej”. Powstał tylko jeden budynek... Prawnicy urzędu miasta zarzekają się jednak, że obiekt, wzniesiony przez TTW Dom i Ogród odpowiada postanowieniom umowy.

Poznański hipermarket TTW Dom i Ogród był jednym z trzech, należących do tej firmy. Na przełomie 2001 i 2002 r. wszystkie zakończyły działalność z długami, znacznie przekraczającymi 20 mln zł. Firma popadła w tak duże tarapaty finansowe, że kilku wierzycieli złożyło w sądzie wnioski o jej upadłość. Wyznaczony przez sąd syndyk nie znalazł jednak w TTW dosłownie żadnego majątku; upadłość więc umorzono.

Główne aktywa firmy, czyli nieruchomości w Warszawie, Poznaniu i Katowicach trafiły dzięki decyzjom właściciela firmy, Krzysztofa K., do trzech nowo powołanych spółek: TTW Warszawa, TTW Katowice i TTW Poznań (we wszystkich większość udziałów mają właśnie on i żona — Aneta). Prokuratura Rejonowa Warszawa Ochota przedstawiła Krzysztofowi K. zarzuty niekorzystnego rozporządzenia mieniem i udaremniania zaspokajania wierzycieli (grozi mu do 10 lat więzienia).

To właśnie jedna ze spółek, do których przeniesiono nieruchomości, czyli TTW Poznań, 9 lipca 2002 r. sprzedała parcelę przy Serbskiej. Kupcem był Polimar 9 — spółka, która nabywa nieruchomości, by potem oddawać je w leasing Kauflandowi. Łączna kwota transakcji wyniosła 27,4 mln zł. Z tego 1,83 mln EUR (według obecnych notowań — prawie 8 mln zł) kosztowało prawo użytkowania wieczystego gruntu, resztę zaś budynek. Zadziwiające, że miasto w tym samym czasie wyceniało tę samą parcelę na 1,96 mln zł (była to podstawa do ustalania wartości opłaty rocznej), a więc czterokrotnie niżej!

Pełnomocnik Krzysztofa K. przekonywał nas w październiku 2002 r. (wtedy pierwszy raz pisaliśmy w „PB” o kulisach upadłości TTW), że nie sposób mówić o wyprowadzaniu majątku z Domu i Ogrodu.

— Jeśli idzie o te nieruchomości, trudno nawet używać określenia majątek, gdyż są one obciążone wysoką hipoteką z tytułu kredytów — mówił wówczas adwokat Marcin Mamiński.

Jego słowom zdają się przeczyć warunki transakcji z lipca 2002 r. Zdecydowana większość pieniędzy, które wyłożył Polimar 9, rzeczywiście poszła na spłatę wierzytelności wobec BRE Banku, ale 775 tys. EUR (ponad 3 mln zł) trafiło do TTW Poznań.

Według naszych wiadomości, organa ścigania sprawdzają, co się stało z tymi pieniędzmi — dotychczas bowiem gdy wierzyciele bądź policja chciały zabezpieczyć u Krzysztofa K. jakiś majątek, okazywało się, że on takowego nie posiada. Dowiedzieliśmy się też nieoficjalnie, że biegły, powołany przez prokuraturę, bada także szczegóły transakcji z Kauflandem.

Jeśli prokuratura skieruje oskarżenia do sądu, a ten skaże Krzysztofa K. prawomocnym wyrokiem, powstanie możliwość odzyskania nieruchomości, wyprowadzonych z TTW. Co wtedy?

Przedstawiciele niemieckiej sieci nie chcieli powiedzieć, czy mieli świadomość sytuacji prawnej działki przy Serbskiej. To jednak ich problem.

Dlaczego jednak o śledztwie, prowadzonym przez prokuraturę, nie wiedziały władze Poznania, czyli właściciele działki? Bo chyba nie było tak, że wiedziały, a mimo to prowadziły postępowania administracyjne w tej sprawie...

To tylko jedno z licznych pytań, które pora postawić organom poznańskiego samorządu. Może odpowiedzi wyjaśniłyby, dlaczego działkę przy Serbskiej latami prześladował zadziwiający pech, polegający na podejmowaniu decyzji wadliwych prawnie albo bardzo korzystnych dla kontrahentów, lecz bynajmniej nie dla miasta. Pora je postawić, bo samorząd sam ich sobie nie zadał. No, chyba że wyjaśnienia skrywa przed opinią publiczną.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Dawid Tokarz

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Nieruchomości / / Całe hektary pecha