Cena nieruchomości spadnie na zawołanie

Gdy negocjujemy cenę mieszkania, lepiej, żeby nas nie zamurowało — podaż rośnie szybciej niż popyt, więc lepiej wiedzieć, jak się targować

Kowalski sprzedaje Nowakowi mieszkanie. Kowalski: obniżyłem cenę o 30 tys. zł. Nowak: wziąłbym, gdyby była niższa chociaż o 3 proc. Kowalski pasuje, bo 3 proc. rabatu brzmi w końcu nieporównanie lepiej niż kolejne kilkanaście tysięcy złotych, mimo że na jedno wychodzi.

Gdyby na rynku nieruchomości zawsze działały takie sztuczki, sprawa byłaby prosta, jednak o tym, o ile cena transakcyjna może odbiegać od ofertowej, decyduje jeszcze kilka czynników. Skoro mieszkań wciąż przybywa, warto się zastanowić, jak to jest, że ceny stoją, a niby miał nadchodzić sezon obniżkowy.

A niech wyceni komornik

W poważnych analizach rynku ceny ofertowe mają tylko taką zaletę, że są dostępne dla dużej próby i nie trzeba za nie płacić. Przeglądając ogłoszenia, nie sposób się zorientować, o ile są zawyżone, ale z danych NBP wynika, że w drugim kwartale życzeniowa cena przerastała transakcyjną o 4 proc. na rynku pierwotnym i aż o 12 proc. w przypadku mieszkań z drugiej ręki.

— Porównywanie cen ofertowych pozwala określić wartość nieruchomości szybko, ale z dużym przybliżeniem. Na cenę mieszkania wpływa przecież nie tylko miejsce, ale też standard budynku, stan samego lokalu, a nawet jego dokładne położenie na piętrze i ekspozycja na określoną stronę — a tak szczegółowe dane nie zawsze można wyczytać z ogłoszeń — komentuje Bartosz Turek z Lion’s Banku.

Jego zdaniem, znacznie lepszym sposobem sprawdzenia wartości nieruchomości jest skorzystanie z usług rzeczoznawcy. W takiej sytuacji sporządzony zostaje tzw. operat szacunkowy, w którym krok po kroku opisana jest procedura wyceny i podana jest wartość rynkowa mieszkania czy domu, co — zdaniem eksperta — może się okazać bardzo cennym argumentem podczas negocjowania ceny. Na tle kosztów całego przedsięwzięcia za niezbity dowód w postaci profesjonalnej wyceny zapłacimy przy tym nie aż tak dużo, bo przy typowych nieruchomościach wydatek nie powinien przekroczyć 1 tys. zł.

Próby rozeznania cen transakcyjnych w okolicy na własną rękę mogą natomiast nie być proste, bo do dokładnych rejestrów w urzędach postronni nie mają zwykle dostępu — zdaniem Bartosza Turka, lepiej już pukać do spółdzielni, które mogą udostępniać informacje o cenach płaconych za lokale w jej zasobie, albo szukać u komorników, którzy publikują w internecie ogłoszenia o licytacjach, podając przy okazji wyceny rynkowe nieruchomości, które mają trafić pod młotek.

Trzy okienka u dewelopera

Orientacja w cenach w okolicy zdecydowanie może zwiększyć przewagę w negocjacjach, ale kupując mieszkanie od dewelopera, ma się do czynienia z graczem o trochę większej biegłości w temacie.

— Deweloperzy nigdy nie są skorzy do rabatów, dlatego posługują się pewnymi sposobami, z których najpopularniejsze jest wliczanie do ceny nieruchomości powierzchni, których zgodnie z ustawą nie kwalifikuje się jako użytkowych, na przykład miejsc postojowych, komórek lokatorskich czy ogródków. Znany jest przypadek, w którym do mieszkania dodawany był luksusowy samochód albo 25-metrowy taras, byleby cena transakcyjna była zbliżona do ofertowej — komentuje Maciej Górka z Domiporty.

Specjalista zwraca uwagę, że w Warszawie jeszcze do marca prawie w ogóle nie było mowy o rabatach, zwłaszcza w popularnych dzielnicach i poza segmentem premium. Zdaniem eksperta, sektor budownictwa mieszkaniowego wytworzył jednak taką nadpodaż, ustąpienie jest kwestią roku — najpierw deweloperzy mają się uaktywnić reklamowo, ale w końcu przyjdzie czas na konkurencję cenową.

— W przypadku dewelopera, wysoka skłonność do negocjacji występuje w przynajmniej trzech sytuacjach. Jedną z nich jest moment wprowadzenia projektu do sprzedaży, kiedy trzeba czym prędzej pokazać przed bankiem kredytującym inwestycję odpowiedni poziom przedsprzedaży, aby na rachunek dewelopera wypłacona została transza obiecanego finansowania budowy. Drugim momentem jest ostatni etap sprzedaży, gdy w ofercie zostało ostatnich kilka czy kilkanaście mieszkań — wylicza Bartosz Turek.

Trzecią, dodatkową szansą na efektowne rabaty mają być końcówki kwartałów, szczególnie końcówka czwartego, kiedy zarządom firm deweloperskich zależy na takim poziomie sprzedaży, którym mogliby się pochwalić przed właścicielami i akcjonariuszami. Zdaniem eksperta, takiej motywacji aż szkoda byłoby nie wykorzystać na swoją korzyść.

20 proc. na wtórnym

Podaż rynku wtórnego jest trzykrotnie wyższa niż pierwotnego, więc tym bardziej warto zmusić drugą stronę negocjacji do większej elastyczności, bo obniżki sięgać mogą czasem nawet 20 proc.

— Jeśli chodzi o mieszkania używane, to po bardzo wyraźnym ożywieniu na początku grudnia popyt spada gwałtownie w samej końcówce roku. Na kolejne ożywienie trzeba czekać mniej więcej 1-2 miesięce, a następnymi ruchliwymi okresami są maj, czerwiec i lipiec. Przez aktywność kupujących podaż wyraźnie maleje w czasie wakacji, a sprzedający odświeżają ofertę dopiero na jesień — tłumaczy Bartosz Turek.

Skoro więc zbliża się moment, który ma być na rynku wtórnym spokojniejszy, warto już rozeznać, co dokładnie można wykorzystać w grze o obniżkę.

— Negocjować można niemal wszystko. Nawet jeśli dla kogoś dany szczegół stanowi atut, to dla innej osoby jest to wada. Popatrzmy na parametry — dla osób starszych czy rodzin z dziećmi mieszkanie na parterze może zwiększać atrakcyjność, chociaż na rynku partery nie mają dobrej opinii, m.in. ze względu na bezpieczeństwo, stopień prywatności czy hałasy. W takiej sytuacji może to być punkt do negocjacji ceny — komentuje Marcin Jańczuk z Metrohouse.

Kiedy więc Kowalski znowu będzie sprzedawał Nowakowi jakiś kąt, zacznie od pytania, co takiego wydało mu się atrakcyjne w ogłoszeniu. Nowak odpowie grzecznie, wyjawiając, na jakich parametrach najbardziej mu zależy. Nie zrobi tego jednak dlatego, że jest gapą, tylko z wiedzy, że wymienianie wad mających obniżyć cenę na wstępie jest mało cwane, bo krytykowany Kowalski to przecież Kowalski uparty.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Weronika Kosmala

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Nieruchomości / Cena nieruchomości spadnie na zawołanie