Ceny transakcyjne w IV kw. 2018 nie zwolniły tempa. Z badania przeprowadzonego przez Cenatorium dla „PB” i Bankier.pl wynika, że zwyżka rok do roku wyniosła od 4,88 proc. w Krakowie do 15,41 proc. w Łodzi. Natomiast delikatne wyhamowanie indeksu urban.one przyniósł nowy rok, w styczniu 2019 r. wyniósł on dla dużych miast 102,10 pkt. i był niższy o 0,58 pkt. niż w grudniu.
— W najbliższych miesiącach możemy liczyć na takie właśnie ochłodzenie. Nie zapowiadajmy jednak od razu spektakularnego kryzysu. Rynek bardzo się rozpędził w ostatnich dwóch latach, ceny z roku na rok wzrastały. Dlatego teraz możemy liczyć po prostu na zmniejszenie prędkości — mówi Barbara Bugaj, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.
Zmiana dynamiki
Zdaniem niektórych ekspertów, niewielki spadek jest sygnałem, że popyt zareagował na wysokie ceny mieszkań. Chociaż, jak mówi Bartosz Turek, analityk Open Finance, jest jeszcze za wcześnie, aby ferować wyroki.
— Nasz rynek nieruchomości wciąż ma za krótką zbadaną historię, aby w stanowczy sposób powiedzieć, że dynamika rozwoju gospodarczego jest bezpośrednim prognostykiem tego, co będzie się działo w nieruchomościach — komentuje analityk.
Prognozowany spadek dynamiki PKB nasuwa cień przypuszczenia, że przełoży się to na problemy na rynku mieszkaniowym.
— Pamiętajmy jednak, że mówimy o spadku dynamiki PKB z 5 proc. w 2018 r. do 3,5-4 proc. w 2019 r. Wciąż jest to bardzo dobry wynik, który daje nadzieję, że wynagrodzenia Polaków dalej będą rosły, a w takiej sytuacji nie należy obawiać się, że zabraknie osób chętnych do zakupu mieszkania. Inną sprawą jest fakt, że nie ma już co liczyć na dwucyfrow wzrost cen mieszkań w 2019 r. Z drugiej strony fakt, że gospodarka nie będzie się rozwijała z pięcioprocentową dynamiką nie oznacza wcale,że mieszkania zaczną tanieć — dodaje Bartosz Turek.
Innego zdania jest Michał Kubicki, prezes CMP Center Management Polska. Dodatkowo uważa, że brak alternatywnych metod inwestowania, niskie stopy procentowe, załamanie na rynku akcji spowodowały, że inwestorzy potraktowali rynek mieszkaniowy jako najbezpieczniejsze miejsce do lokowania kapitału, co było powodem wzrostu cen.
— W niektórych dzielnicach przekroczył on 40 proc. w ciągu ostatnich trzech lat. Na to nakłada się pogarszająca się sytuacja gospodarek europejskich, w tym najważniejszej dla Polski niemieckiej. Jeśli trend się utrzyma, to z końcem roku będziemy obserwować pierwsze obniżki cen ofertowych, a pod koniec I kw. kolejnego roku spadek może przekroczyć 10 proc. Z rynku mieszkaniowego wycofała się już znacząca część klientów gotówkowych, a następnym progiem będzie ograniczenie liczby transakcji podpartych kredytami. Banki już zaostrzyły warunki ich przyznawania, w tym udział własny, a w perspektywie następnych 12 miesięcy czekają nas wzrosty stóp procentowych, które zmniejszą jeszcze bardziej zdolność kredytową poten cjalnych kupujących. Te uwarunkowania mogą przynieść bardzo mocne ochłodzenie na rynku mieszkaniowym — mówi prezes.
Zmiana preferencji
Co ciekawe, ostatnie lata pokazały, że Polacy coraz częściej interesują się zakupem większych mieszkań.
— Na rynku rządzą małe mieszkania do 50 mkw. Aczkolwiek już od samego początku sprzedaży nowych inwestycji obserwowaliśmy zwiększenie zainteresowania mieszkaniami największymi, czyli trzy-pięciopokojowymi, bardzo dobrze zaprojektowanymi. Niemniej niezmiennie utrzymywało się także zainteresowanie mieszkaniami najmniejszymi, zwłaszcza takimi, które gwarantowałyby możliwość zagospodarowania dwóch pokoi — mówi Agnieszka Szefer, kierownik ds. produktów w firmie Budimex Nieruchomości.
W styczniu kosmetyczny spadek o 0,29 pkt. zanotował indeks urban.one dla gruntów pod zabudowę. Zdaniem większości praktyków rynkowych, kolejne miesiące nie powinny przynieść na nim zmian.