Pozostaje postawić pytanie: co dalej?Wiadomo, że od początku roku błyskawicznie rosły wszystkie elementy składowe kosztu budowy mieszkania. Drożała ziemia, co nie mogło dziwić, bo jest jej mało. Gwałtownie rosły ceny materiałów budowlanych (często z powodów czysto spekulacyjnych). Ostatnio staniały, bo pojawił się tańszy import, ale i tak są dużo droższe niż na początku roku, a poza tym w miarę zbliżania się terminu oddania obiektów na EURO 2012 (mamy czas do 2010 roku), popyt będzie rósł, a wraz z nim również ceny. Brak siły roboczej wyssanej z Polski przez gospodarki europejskie, w których płaca jest kilka razy wyższa, też podnosi koszty, bo zmusza pracodawców do dużych podwyżek wynagrodzeń. Wydawałoby się, więc, że skoro wszystkie składowe rosną to mieszkanie też muszą gwałtownie drożeć.
Są jednak również czynniki, które tę hossę mogą, a nawet śmiem twierdzić, że powinny wyhamować. Trzeba pamiętać o tym, że Polacy kupują mieszkania korzystając z kredytu hipotecznego. W 2007 roku kontynuowana będzie (w Szwajcarii) lub rozpoczyna się (w Polsce) cykl podnoszenia stóp procentowych, W Szwajcarii sięgną zapewne na przełomie roku (może w marcu przyszłego roku) poziomu 3,25 procenta, a w Polsce przyszły rok skończymy ze stopami 5,25 - 5,5 procenta. To oczywiście podniesie cenę kredytu, co ograniczy jego dostępność, bo płace rosną, ale nie tak szybko, żeby zapewnić wystarczająca zdolność kredytową. Co prawda wielu emigrantów zarobkowych pieniądze zarobione za granicą przeznaczy na zakup mieszkań lub domów, ale i to może nie wystarczyć, bo najczęściej na podstawie takich, czasowych zarobków banki im zdolności kredytowej nie podniosą.
Poza tym trzeba pamiętać o tym, że wielu Polaków kupowało kilka mieszkań traktując je jako inwestycję. Teraz, kiedy cena kredytu będzie rosła, a dynamika wzrostu cen mieszkań jest niewielka, będą chcieli zrealizować zyski, przeznaczając środki na przykład na zakup ziemi rolnej czy rekreacyjne w atrakcyjnych turystycznie terenach Polski, na której zarobią kilkadziesiąt procent (może nawet więcej) w ciągu roku. Ostatnio w prasie znaleźć można informacje mówiące szybkim wzroście cen mieszkań w małych ośrodkach turystycznych, kilka tygodni temu pojawiały się (w „Dzienniku" i „Wiadomościach" TVP 1) materiały mówiące o gwałtownie drożejącej ziemi rolnej. To jest niewątpliwe zapowiedź bumu na rynku nieruchomości w ośrodkach turystycznych (morze, góry, Mazury). Taki trend z kolei zwiększy podaż w większych ośrodkach przyczyniając się do dalszego wyhamowania (lub nawet obniżki) ceny metra kwadratowego.
Nie można też zapominać o działaniach państwa. Co prawda idea budowy 3 mln mieszkań w ciągu 8 lat jest już martwa, ale jestem przekonany, że państwo zrobi wszystko, żeby budownictwo przyśpieszyło, a mieszkania były tańsze. Ostatni pomysł automatycznego przekwalifikowania ziemi rolnej w miastach na budowlaną może znacznie obniżyć cenę działek budowlanych. Co prawda przy sprzedaży takiej ziemi właściciel musiałby oddawać gminie 25 procent tego, co zyska na przekwalifikowaniu, ale oczywiste jest, że zysk będzie i tak bardzo godziwy, a podaż ziemi bardzo duża. Można nawet spodziewać się, że ta podaż już niedługo zacznie rosnąć, bo posiadacze będą sprzedawali bojąc się nowego podatku. Nie przypuszczam jednak, żeby na tym pośpiechu zyskali, bo nabywcy będą płacili dużo mniej niż za ziemię już przekwalifikowaną. Jest też pomysł uruchomienia budownictwa publiczno-prywatnego. Co prawda nie wierzę, żeby ceny tak budowanych mieszkań były niższe o więcej niż 25 procent od obecnych cen rynkowych, ale to też będzie wpływało na cały rynek.
Jak widać deweloperzy będą musieli przepłynąć między Scyllą (spadek realnego popytu), a Charybdą (rosnące koszty budowy). Mają do wyboru - albo znacznie obniżyć marże i nadal sprzedawać albo ograniczyć działalność, upaść bądź przebranżowić się i zająć się tym, na czym z pewnością zarobią, czyli startować do przetargów na projekty związane z EURO 2012. Nawiasem mówiąc powtarzam (kilka wpisów już na ten temat zamieściłem), że drogo zapłacimy za te mistrzostwa, bo budżet będzie musiał wyłożyć znacznie więcej pieniędzy niż to się komukolwiek nawet teraz wydaje. Reasumując uważam, że nie może być mowy o załamaniu cen mieszkań, ale o bardzo prawdopodobne jest ograniczenie dynamiki wzrostu lub nawet stagnacji w większych ośrodkach i przesunięcie zainteresowanie na nieruchomości rekreacyjne.