W 2023 r. wystrzelił nie tylko popyt na mieszkania, ale też ich ceny. Według najnowszych danych portalu RynekPierwotny.pl, największą zwyżkę – aż o 27 proc. – odnotowano w Trójmieście. Drożej o 24 proc. było w Krakowie, a o 23 proc. - w Warszawie.
- Oazą stabilności wśród największych metropolii była Łódź. I to zarówno pod względem wielkości oferty, jak i średniej ceny nowych mieszkań, która wzrosła w tym roku najmniej, bo „tylko” o 8 proc. W pozostałych metropoliach mieliśmy do czynienia z dwucyfrowymi podwyżkami – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Niekontrolowane zwyżki
Pod koniec 2023 r. metr kwadratowy mieszkania w Warszawie kosztował ponad 16,7 tys. zł
- Za 50-metrowe nowe mieszkanie w stolicy trzeba było zapłacić średnio niemal 837 tys. zł, czyli o około 155 tys. więcej niż przed rokiem – mówi Marek Wielgo.
15,6 tys. zł za metr kosztowały mieszkania w Krakowie, 15 tys. zł – w Trójmieście, 13,2 tys. zł – we Wrocławiu, a 12,3 tys. zł – w Poznaniu.
- Ceny lokali na rynku deweloperskim w dużych miastach szybują w sposób niekontrolowany. To trzeba zahamować, bo za moment okaże się, że nawet przy wsparciu kredytowym konsumenci nie będą mogli kupować mieszkań. Znalezienie obecnie mieszkania w dużym mieście na rynku deweloperskim z ceną poniżej 12 tys. zł za metr jest cudem – mówi Mirosław Król, ekspert rynku nieruchomości.
Obniżek raczej nie będzie
Aby średnia cena metra kwadratowego mieszkań na rynku pierwotnym przestała rosnąć, deweloperzy musieliby radykalnie zwiększyć podaż w segmencie popularnym - uważają eksperci portalu RynekPierwotny.pl.
Tu jednak pojawia się problem, gdyż 2 stycznia 2024 r. banki oficjalnie wstrzymały przyjmowanie wniosków o Bezpieczny kredyt 2 proc. Mniejszy popyt na mieszkania może spowodować, że deweloperzy ograniczą aktywność inwestycyjną.
- Z drugiej strony trudno dziś sobie wyobrazić spadek cen atrakcyjnych działek oraz kosztów budowy. Tym bardziej, że od kwietnia zaczną obowiązywać zmiany w warunkach technicznych dotyczących budynków i ich usytuowania. Dla kupujących mieszkania nowe regulacje są korzystne, jeśli chodzi o komfort zamieszkania. Trzeba też jednak zaznaczyć, że wzrosną koszty budowy, a równocześnie skurczy się powierzchnia nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż. To może wpłynąć na wzrost cen nowych lokali – mówi Marek Wielgo.
Drożeje cała Europa
Na zwyżki nastawiają się także deweloperzy.
- W naszej ocenie ceny mieszkań w 2024 r. wzrosną o około 8-10 proc. Koszty gruntów, na których mogłyby powstawać nowe inwestycje wielorodzinne, powodują, że należy wykluczyć scenariusz stabilizacji. Wzrost może być powodowany również koniecznością dostosowania projektów do nowych warunków technicznych, które planowo mają wejść w życie 1 kwietnia – mówi Patryk Kozierkiewicz, ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).
Przedstawiciele tej organizacji zwracają jednocześnie uwagę, że - wbrew powszechnej opinii - Polska nie jest jedynym krajem w Europie, w którym dostępność cenowa mieszkań spada. To problem całej Unii Europejskiej.
Jak podaje Deloitte, aby zakupić 70-metrowe lokum, najdłużej pracować muszą Słowacy - potrzebują 14,1 rocznych pensji brutto. W przypadku Czechów jest to 13,3 rocznych pensji, a Serbów - 11,8.
– W Polsce natomiast na taki zakup potrzeba 8,1 rocznych pensji, co jest wynikiem w środku stawki. Z jednej strony powtarza się twierdzenie, że Polaków nie stać na własne lokum, z drugiej strony - według danych Eurostatu - w 2022 r. w Polsce aż 87,2 proc. społeczeństwa mieszkało w nieruchomościach, których są właścicielami. W całej Unii Europejskiej ten odsetek wyniósł 69,1 proc. Kulturowo w Polsce przykłada się bardzo dużą wagę do własności - i to przywiązanie widać w danych Eurostatu. Jako społeczeństwo wolimy mieć mieszkanie na własność niż je wynajmować - mówi Konrad Płochocki, wiceprezes PZFD.
Chaos w marżach
Jednocześnie zaznacza, że marże deweloperów nie są wcale tak kolosalne, jak się o tym ostatnio mówiło. To dlatego, że nagłaśniało się ich wartość brutto.
– Dla wszystkich pracowników istotne jest, ile otrzymają „do ręki”. Podobnie jest z marżami deweloperów. To marża netto pokazuje, ile faktycznie zostaje w kasie - wskazuje Konrad Płochocki.
Informuje, że średnia marża brutto wśród firm deweloperskich notowanych na giełdzie wyniosła w trzech kwartałach 2023 r. 31,6 proc. Marża netto natomiast to 13,9 proc., a w przypadku mniejszych firm dość często jej stopa jest jednocyfrowa.
– I to właśnie ta wartość stanowi zysk dewelopera na produkcie, którego budowa trwa średnio pięć lat - podkreśla Konrad Płochocki.