Ceny mieszkań w aktach notarialnych podpisywanych w stolicy i największych miastach Polski były w sierpniu nieznacznie niższe niż miesiąc wcześniej, jednak w skali całego kraju – również nieznacznie – wyższe. Indeks urban.one dla lokali mieszkalnych w Polsce w sierpniu 2022 r. wyniósł 111,56 pkt co oznacza, że względem poprzedniego miesiąca wzrósł o 0,35 pkt. – wynika z raportu Cenatorium przygotowanego dla Pulsu Biznesu i Bankier.pl.
Zdaniem ekspertów współpracujących z Cenatorium otoczenie rynkowe budownictwa mieszkaniowego jest niekorzystne i w ciągu najbliższego półrocza ulegnie pogorszeniu. Uważa tak prawie 70 proc. z nich, a jedynie 8 proc. liczy na poprawę warunków rynkowych. Pozostali skłaniają się do tego, że warunki gospodarcze pozostaną bez zmian.
Cenatorium wskazuje na pogarszające się nastroje konsumentów, przede wszystkim dotyczące przyszłości. Wzrasta lęk przed utratą pracy. Od pięciu miesięcy wartość wskaźnika PMI dla polskiego przemysłu jest ujemna, a wzrost kosztów produkcji oraz cen energii może w najbliższych miesiącach doprowadzić do wyraźnego spowolnienia lub nawet stagnacji w przemyśle.
Dane GUS pokazały w sierpniu spadek dwóch najważniejszych wskaźników w budownictwie mieszkaniowym – liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto, oraz wydawanych pozwoleń na budowę. Według Cenatorium przełoży się to na ograniczenia podaży w najbliższych miesiącach, a nawet w kolejnych 2-3 latach.
Spadek liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto w sierpniu, wynosił 20 proc. w porównaniu do lipca. W porównaniu z sierpniem 2021 r. doszło do spadku aż o 46,1 proc. Co ważne, wynik deweloperów był jeszcze gorszy, bo rozpoczęli budowy aż o 37 proc. mniejszej liczby mieszkań niż w lipcu i o 63 proc. mniejszej niż w sierpniu 2021 r.
Także w przypadku wydawanych pozwoleń na budowę mamy do czynienia ze sporymi rocznymi zniżkami. W ujęciu miesięcznym doszło do spadku o 2,1 proc. dla mieszkań ogółem oraz niewielkiego wzrostu (o 0,9 proc.) w przypadku deweloperów. Jednak w ujęciu rocznym spadek wyniósł 20,9 proc. dla mieszkań ogółem oraz 14,5 proc. dla mieszkań, o pozwolenia na które wnioskowali deweloperzy.
Na sytuację tę wpływa spadający od października 2021 r. popyt, co dotyczy w szczególności mieszkań z segmentu popularnego, które w przeważającej mierze wspomagane są kredytem hipotecznym. Ponadto od kwietnia br. obowiązuje rekomendacja KNF dodatkowo obniżająca zdolność potencjalnych klientów. Wg danych BIK sierpień był kolejnym miesiącem, w którym spadała o 68,8 proc. r/r liczba i o 69,3 proc. r/r wartość kredytów mieszkaniowych.
Zdaniem Małgorzaty Wełnowskiej, starszej analityczki ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, w związku z niskim popytem i nadpodażą ofert sprzedaży mieszkań firmy deweloperskie będą starały się przywrócić równowagę popytowo-podażową.
– Dlatego w najbliższych miesiącach dojdzie do spadku liczby nowych inwestycji mieszkaniowych do sprzedaży. Na rynku wtórnym podaż powinna pozostać na stabilnym poziomie. Ze względu jednak na ogromny popyt na rynku najmu część mieszkań przeznaczonych na sprzedaż może zostać wynajęta – mówi Małgorzata Wełnowska.
Pierwszy spadek w dużych miastach
W sierpniu br. indeks urban.one dla cen transakcyjnych w dużych miastach nieznacznie spadł (o 0,06 pkt) i wyniósł 119,26 pkt. To pierwsza taka sytuacja w tym roku – w ubiegłym zdarzało się to pięciokrotnie. Wśród ekspertów współpracujących z Cenatorium przeważają opinie, że w ciągu następnych sześciu miesięcy dojdzie do kolejnych zniżek cen mieszkań. Takiego zdania jest 46 proc. z nich. Spora grupa ekspertów (39 proc.) spodziewa się jednak utrzymania bieżących cen. Pozostali są zdania, że ceny wzrosną.
W odróżnieniu od transakcyjnych, średnia cen ofertowych dla siedmiu największych miast badanych przez tzw. indeks szybki Cenatorium nadal rosła, jednak w Łodzi, Krakowie i Poznaniu ceny zaczęły nieznacznie spadać.
– Jedynym miastem, w którym ceny ofertowe zarówno na rynku pierwotnym, jak też wtórnym rosną, jest Wrocław. W Gdańsku ceny nowych mieszkań nieznacznie spadły, natomiast lokali mieszkalne z tzw. drugiej ręki nieznacznie wzrosły. Odmienna sytuacja jest w Gdyni, gdzie ceny na rynku pierwotnym rosną, natomiast na wtórym nieznacznie spadają. Miesięczne zmiany procentowe nie są duże, wahają się w granicach 1 proc. Takie zmiany są wynikiem tego, że struktura sprzedaży nie ulega większym zmianom – mówi Małgorzata Wełnowska.
Czwarta obniżka w Warszawie
Wartość indeksu urban.one dla mieszkań w Warszawie w sierpniu spadła o 0,12 pkt względem lipca i wyniosła 117,39 pkt. W tym roku obniżki indeksu pojawiały się już także w marcu, maju i czerwcu.
Z danych ofertowych zbieranych przez Cenatorium wynika, że podawane w ogłoszeniach ceny mieszkań się stabilizują. Na rynku pierwotnym doszło do niewielkiego spadku cen, nieprzekraczającego 1 proc. w ujęciu miesięcznym. Na rynku wtórnym mieliśmy do czynienia ze wzrostem cen na poziomie 0,8 proc. m/m.
– Obniżki cen ofertowych dotyczą przede wszystkim mieszkań, których cena początkowa jest zdecydowanie za wysoka. Ze względu na możliwości finansowe kupujących coraz popularniejsze stają się mieszkania o mniejszej powierzchni. Dlatego też ceny takich lokali rosną pomimo ich zwiększonej podaży. Wpływ na rosnące ceny najmniejszych nieruchomości ma także zwiększony popyt na najem, który wpływa na decyzje zakupowe inwestorów gotówkowych – mówi Małgorzata Wełnowska.
Na stołecznym rynku budowlanym, podobnie jak w innych miastach, doszło w sierpniu do mocnego ograniczenia rozpoczynanych budów. W ujęciu miesięcznym spadek wyniósł 68,2 proc. ogółem, jednak w przypadku deweloperów sięgnął aż 71,7 proc. Warszawscy deweloperzy wystąpili w sierpniu o 7,3 proc. mniej pozwoleń na budowę mieszkań niż miało to miejsce w lipcu, jednak w skali roku spadek sięgnął aż 69,8 proc.
Wśród ekspertów współpracujących z Cenatorium przeważa opinia, że sprzedaż mieszkań w Polsce będzie w najbliższym półroczu spadać – uważa tak 77 proc. z nich. Pozostali są zdania, że dojdzie do wzrostu lub stabilizacji liczby sprzedanych mieszkań.
W przypadku działek budowlanych po lipcowym spadku cen transakcyjnych w czerwcu nastąpiło odbicie. Indeks urban.one dla gruntów pod zabudowę jednorodzinną wzrósł o 0,4 pkt. w relacji do odczytu lipcowego, a jego wartość na koniec miesiąca wyniosła 141,8 pkt.
