Oferta nowych mieszkań niebezpiecznie się kurczy, a ceny idą w górę.
Na podstawie danych Unirepo HRE Investment Trust obliczyło, że średnia stawka ofertowa za mieszkanie w Warszawie przekracza już 950 tys. zł. Taniej o 150 tys. zł jest w Krakowie.
- Od stycznia do września 2023 r. mieszkania we Wrocławiu i w Łodzi zdrożały średnio o około 10 tys. zł, natomiast w Krakowie i Warszawie aż o ponad 60-70 tys. zł – mówi Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment Trust.
Przypomina, że jeszcze kilka miesięcy temu w największych polskich miastach sprzedający rzadko podnosili ceny w ogłoszeniach.
– Portal zametr.pl podaje, że znacznie częściej dochodziło do obniżek, aby skusić większe grono potencjalnych kupujących, ale kilka miesięcy temu sytuacja się zmieniła. Popyt wzrósł na tyle, że więcej mieszkań znika z oferty niż się w niej pojawia. To sprzyja podnoszeniu cen – mówi Bartosz Turek.
Zbyt słabe ożywienie
Marek Wielgo, ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl, trzyma kciuki za zatrzymanie zwyżek.
- Żeby tak się stało, deweloperzy musieliby radykalnie zwiększyć podaż mieszkań, zwłaszcza w segmencie popularnym, czyli budowanych z myślą o klientach kredytowych – mówi Marek Wielgo.
Tymczasem z danych GUS wynika, że odmrażanie inwestycji nie wszędzie postępuje, np. w Szczecinie, Poznaniu i Trójmieście liczba nowych budów rozpoczętych między styczniem a sierpniem była o ponad połowę mniejsza niż przed rokiem. Spadek o 45 proc. odnotowano w Rzeszowie, a o 23 proc. w Krakowie.
Co więcej, w ciągu ośmiu miesięcy 2023 r. w większości metropolii deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę mniejszej liczby mieszkań niż rok wcześniej.
– Wyjątkami są Łódź i Rzeszów. Największy spadek GUS odnotował w stolicy, gdzie mieszkań objętych pozwoleniami na budowę było aż o 47 proc. mniej. W efekcie skurczyła się nadwyżka niewykorzystanych w poprzednich trzech latach - mówi Marek Wielgo.
Bieg z przeszkodami
Analitycy nie mają jednak wątpliwości, że samo odmrożenie inwestycji nie wystarczy, by doszło do korekty cen.
Z sondy przeprowadzonej przez RynekPierwotny.pl wynika, że deweloperzy nadal ponoszą zbyt duże koszty inwestycji.
- Ceny mieszkań uzależnione są od wielu czynników, z których największy to koszt wytworzenia. Proces realizacji inwestycji deweloperskiej jest złożony i czasochłonny, więc wymaga dużych nakładów finansowych. Niedobór działek z pozwoleniami na budowę lub objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego winduje ich ceny. We Wrocławiu czy w Krakowie to już ponad 3 tys. zł w przeliczeniu na 1 m kw. mieszkania - mówi Bartosz Kuźniar, prezes spółki Lokum Deweloper.
Koszty generują także przeciągające się procedury administracyjne.
– Bardzo mocno wydłużają okres niezbędny do wprowadzenia inwestycji do sprzedaży. W tym czasie deweloper ponosi wydatki związane z finansowaniem przedsięwzięcia. Przy obecnych wysokich stopach procentowych jest to istotna pozycja w rachunku kosztów. Mimo wyhamowania wzrostu cen materiałów budowlanych koszty produkcji – surowców, energii i robocizny - nadal są bardzo wysokie. Do tego często należy dodać nakłady związane z partycypacją w budowie infrastruktury – drogowej lub społecznej – towarzyszącej inwestycji deweloperskiej. Nie możemy też zapomnieć o coraz ostrzejszych wymaganiach technicznych oraz ekologicznych. Wszystko to ma ogromny wpływ na wysokość cen mieszkań – zwraca uwagę Bartosz Kuźniar.
Podobnego zdania jest Katarzyna Unold, dyrektorka zarządzająca Acciony w Polsce.
- Obecnie największy wpływ na ceny mieszkań mają rosnące ceny działek. Kolejnym istotnym czynnikiem są wysokie koszty materiałów budowlanych i robocizny. I choć tutaj możemy mówić o stabilizacji cen, to jest to pułap 20-25 proc. wyższy niż trzy lata temu. Wzrosły również opłaty za usługi projektowe, inżynierskie i marketingowe, które - choć mają mniejszy udział w całkowitym koszcie wyprodukowania 1 m kw. mieszkania - to jednak zsumowane powiększają ostateczną cenę – mówi Katarzyna Unold.