VAT można odliczyć przy zakupie budynku nawet bez podpisania aktu notarialnego. W którym momencie to zrobić?
Przedsiębiorcy często przed zawarciem umowy ostatecznie przenoszącej własność zawierają umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, w tym gruntów, na których stoją budynki. Podpisując taką umowę, nabywca po pierwsze daje do zrozumienia, że poważnie traktuje transakcję, a po drugie — zyskuje czas na sprawdzenie statusu prawnego nieruchomości. Najczęściej dochodzi wtedy do zapłaty części lub całej ceny. Może też nastąpić przekazanie nieruchomości. Czy nabywca ma wtedy prawo odliczyć podatek naliczony z faktur wystawionych przez zbywcę?
Bez aktu notarialnego
Zgodnie z art. 86 ust. 12 ustawy o VAT prawo do odliczenia podatku naliczonego zależy od „nabycia prawa do rozporządzania towarem”. Można odnieść wrażenie, że prawo to dotyczy tylko właścicieli. Jednak ustawa o VAT za istotny uznaje stan faktyczny (wydanie czy przekazanie towaru), a nie stan prawny (przejście prawa własności).
— Żeby nastąpiła sprzedaż towarów, nie jest potrzebne przejście prawa własności. Wystarczy nabycie prawa do dysponowania towarem, jak właściciel — komentuje Artur Cmoch, doradca podatkowy z kancelarii prawnej Grynhoff, Woźny i Wspólnicy.
Tak więc wiemy, że nabywca może odliczyć VAT związany z zakupem budynku, choć nie jest jeszcze jego właścicielem. Jak to zrobić? Posłużmy się przykładem. Deweloper sprzedaje biurowiec przedsiębiorcy (nabywcy). Wystawia fakturę na kwotę zaliczki plus VAT. Przedsiębiorca odlicza podatek naliczony VAT. Nabywca, żeby odliczyć VAT, nie musi mieć podpisanej umowy przedwstępnej.
Przepisy podatkowe potwierdzają powyższy przykład. Przepis wyraźnie mówi, że VAT od sprzedaży budynku wystąpi z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30. dnia, licząc od dnia wydania. Nie ma tu mowy o formalnym przeniesieniu prawa własności — zatem dla opodatkowania VAT sprzedaży budynków nie jest konieczne zawarcie umowy w formie aktu notarialnego.
Kiedy odliczać VAT
Wreszcie trzeba odpowiedzieć na pytanie, kiedy nabywca odliczy VAT? Posłużmy się przykładem. Podatnik zawarł umowę przedwstępną na początku maja i w tym miesiącu, zgodnie z jej postanowieniami, została mu wydana nieruchomość. Ale akt notarialny, na którego podstawie własność została przeniesiona, został zawarty w sierpniu. Posiłkując się orzecznictwem ETS i interpretacjami części organów podatkowych, można stwierdzić, że opodatkowana została cała dostawa (sprzedaż) z chwilą wydania budynku, czyli w maju. W tym więc miesiącu sprzedawca powinien wystawić fakturę z ceną sprzedaży. Otrzymując fakturę w maju, nabywca może odliczyć podatek naliczony w rozliczeniu za ten właśnie miesiąc.
Może być jednak i tak, że budynek nie zostanie nabywcy wydany. Kiedy nastąpi odliczenie? Ma tu znaczenie otrzymanie przez sprzedawcę pieniędzy — całej ceny lub jej części. Sprzedawca ma obowiązek wystawić fakturę w siedem dni od ich otrzymania. A faktura daje prawo do odliczenia przez nabywcę. A więc w praktyce od zachowania sprzedawcy zależy, kiedy nastąpi odliczenie i w jakiej wysokości (czy wystawi fakturę na całą kwotę sprzedaży, czy na jej część — zaliczkę).
Zgodnie z literalnym brzmieniem przepisów faktury dokumentującej zaliczkę nie wystawia się przed otrzymaniem pieniędzy. Należałoby więc zastosować inny dokument, np. notę obciążeniową, wzywającą kontrahenta do zapłaty zaliczki. W praktyce jednak podatnicy często ułatwiają sobie życie, pomijając ten drugi dokument i traktując fakturę VAT jako wezwanie do zapłaty.
Okiem praktyka
Odliczenie przy wpłacie
Przy podejmowaniu decyzji o wydaniu nieruchomości nabywcy — co umożliwia odliczenie VAT — powinna istnieć więź prawna między sprzedającym a kupującym. Chodzi co najmniej o umowę przedwstępną sprzedaży. Jej zawarcie wiąże się z wpłatą przez kupującego zaliczki lub — częściej — zadatku. Z praktycznego punktu widzenia wpłata i wydanie są zatem powiązane. Choć zdarza się, że wpłata zaliczki czy zadatku nie wiąże się z wydaniem nieruchomości. Według mnie, odliczenie VAT powinno nastąpić przy wpłacie — niezależnie od jej formy — i powinna ona następować na podstawie wystawionej faktury.
Danuta Grelewicz-Pogórska, prawnik, dyrektor biura handlowego w AD Drągowski SA