Przedwstępna umowa sprzedaży w obrocie nieruchomościami: więcej pożytku czy może więcej szkód?
Prawnicy przyznają — ponieważ ceny mieszkań, gruntów i budynków idą w górę z miesiąca na miesiąc, na atrakcyjności straciła przedwstępna umowa kupna nieruchomości. Powód jest prosty — sprzedającemu bardzo trudno się z takiej umowy wycofać.
— Umowy przedwstępne sprawiają wiele problemów na rynku nieruchomości, zwłaszcza gdy nie dochodzi do zawarcia umowy przyrzeczonej i sprzedający lub kupujący mają przed sobą wizję przymusowego dochodzenia zawarcia umowy w sądzie — zauważa Joanna Młot-Schönthaler, radca prawny w Clifford Chance, Janicka, Namiotkiewicz, Dębowski i Wspólnicy.
Trudne sprawy
— Sprawy o dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej są bardzo ryzykowne. Po pierwsze, nawet wtedy, gdy sprzedający sądowo zmusi kupującego do przyrzeczonej transakcji, może się okazać, że ten nie ma pieniędzy, by zapłacić.
— Wtedy trzeba wytoczyć kolejną sprawę. O wyegzekwowanie zapłaty. I wszystko zacznie się ciągnąć — mówi prawniczka.
Po drugie, każda strona transakcji może dochodzić odszkodowania, gdy potencjalny partner wycofa się z umowy przedwstępnej.
— Odszkodowanie to wywalczyć można jednak tylko i wyłącznie za wydatki poniesione przez poszkodowaną stronę przy okazji przygotowania do przyrzeczonej wcześniej umowy. Zatem zrekompensuje nam ono jedynie koszty transportu, notariusza i inne drobne wydatki — wyjaśnia Joanna Młot-Schönthaler.
Zadatek i zaliczka
Gdy podpiszemy umowę przedwstępną z jedną osobą, a potem u notariusza sprzedamy nieruchomość zupełnie komu innemu, będziemy musieli zwrócić zaliczkę, którą przyjęliśmy przy okazji przyrzeczenia transakcji.
— Jeśli przy zawarciu umowy otrzymaliśmy zadatek, to osoba, która go dała, będzie mogła żądać od sprzedającego, który wycofuje się z transakcji, zwrotu kwoty dwukrotnie wyższej. Jeśli przykładowo dała 20 tys. zł, to w razie niewykonania umowy może żądać 40 tys. zł. Gdy zaś wycofa się kupujący, to zadatek przez niego przekazany przepada — wyjaśnia Henryk Romańczuk, partner kancelarii Wierzbowski Eversheds.
Nienaruszalne warunki
Kiedy najczęściej nieruchomościowe umowy przedwstępne stają się przedmiotem sporu przed polskimi sądami? Wtedy, gdy okazuje się, że to oświadczenie woli zostało zawarte z osobą, która faktycznie nie jest właścicielem nieruchomości. Zdarza się też, że sprzedający pokazuje kupującemu wcale nie tę działkę, której numer figuruje później w umowie przedwstępnej. Co więcej — dzieje się tak nawet w transakcjach z udziałem pośredników nieruchomości. Choćby dlatego, że ci — kojarząc wstępnie klientów — opierają się jedynie na umowie ze sprzedającym i na jego oświadczeniach. Stan prawny nieruchomości sprawdza się dopiero przed notarialną umową sprzedaży.
— Umowę przedwstępną powinny poprzedzać takie same czynności sprawdzające, co umowę właściwą, tym bardziej że towarzyszy jej wypłata pieniędzy. A na dodatek — jeśli strony nie umówią się inaczej — ustalone warunki umowy przedwstępnej są nienaruszalne i przy okazji właściwej umowy sprzedaży nie mogą się zmienić — uczula Henryk Romańczuk.
— We właściwej umowie nie zmienią się zatem cena ani nawet warunki płatności — podsumowuje Joanna Młot-Schönthaler.