Czy jest to więcej czy mniej niż przed rokiem? Zdania są w tym względzie podzielone. Spora grupa (47,3 proc.) badanych uznała, że w tym zakresie nie doszło do zmian. Nie można jednak lekceważyć niewiele mniejszej grupy (39,2 proc.) ankietowanych, w których opinii aktywność inwestorów jest w tym roku wyższa niż w 2011. Przeciwnego zdania jest tylko 13,5 proc. Spora przewaga osób twierdzących, że dziś na rynku inwestorów jest więcej niż przed rokiem, nad tymi o przeciwnym zdaniu, znajduje swoje uzasadnienie w danych rynkowych. Powodem może być spora obniżka stawek za zakup mieszkań (kilkanaście procent r/r) i tylko niewielka korekta cen najmu (kilka procent r/r).
Rentowność brutto najmu i oprocentowanie lokat są na podobnym poziomie. W sytuacji spadających stóp procentowych zakup mieszkań na wynajem może więc zyskiwać na popularności. Warto w tym miejscu zauważyć, że aż 97,3 proc. inwestorów, lokując pieniądze na rynku nieruchomości, oczekuje przychodów z najmu. 46,7 proc. badanych wskazało, że inwestorzy podejmują decyzję o zakupie mieszkania na podstawie poziomu potencjalnego przychodu z najmu. Niewiele więcej, bo 50,7 proc. z nich, bierze pod uwagę nie tylko rentowność, ale też potencjał nieruchomości do wzrostu wartości. Należy podkreślić, że horyzont inwestycyjny na rynku mieszkaniowym powinien przeważnie zakładać lokatę kapitału przynajmniej na kilka lat. Powodem są między innymi koszty transakcyjne. Te wynoszą przy zakupie mieszkania często 5-7 proc., czyli tyle, ile w ciągu roku może dostać właściciel od najemcy. Nie bez kozery więc jedynie 2,7 proc. inwestorów chce zarabiać tylko na wzroście wartości nieruchomości.
Jak wynika z doświadczenia doradców Home Broker i Lion’s House na celowniku inwestorów szukających mieszkań na wynajem najczęściej są niewielkie lokale w centrum lub dobrze z centrum skomunikowane. Często z wynajmu korzystają osoby młode, prowadzące aktywne życie towarzyskie, które chcą mieć łatwy dostęp do rozrywki. Jeśli są studentami, chcą mieszkać blisko uczelni.
Ponadto inwestorzy, dążąc do maksymalizacji zysku, wykorzystują jeszcze jedną cechę specyficzną dla wielu osób szukających mieszkania do wynajęcia — koncentrowania się na liczbie pokoi, a nie metrażu oglądanych lokali. Ten drugi jest bardzo ważnym kryterium wyboru na rynku transakcji kupna — sprzedaży, i to on decyduje o cenie (kupuje się metry). Kupując więc mieszkanie na wynajem, warto wybrać takie lokum, które ma zakładaną liczbę pokoi przy minimalnym metrażu, ograniczając tym samym cenę zakupu. Stawka za najem takiej nieruchomości nie powinna być znacznie niższa niż w przypadku lokalu o standardowym metrażu, co podnosi potencjalną rentowność wynajmu.
Bartosz Turek
Lion’s House