Należy zaznaczyć, iż do dnia wejścia w życie potocznie nazywanej Ustawy deweloperskiej pozycja klientów w stosunku do upadłego dewelopera była słaba – klienci zaspokajani byli wraz z innymi wierzycielami, pomimo, iż to właśnie oni finansowali inwestycję. Wówczas, klienci mogli dochodzić roszczeń na zasadach ogólnego postępowania upadłościowego. Oznaczało to często utratę wpłaconej sumy lub jej przeważającej części i naturalnie brak prawa do lokalu mieszkalnego, nie wspominając już o zaciągniętym kredycie. W tym stanie prawnym, to klient odpowiadał za niepowodzenie inwestycji deweloperskiej.
Nowe regulacje w tej materii wprowadziła Ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377) zmieniając Ustawę z dnia 28 lutego 2003 roku Prawo upadłościowe i naprawcze (Dz. U. 2009, Nr 175, poz. 1361 z późn. zm.). Zmiana polegała m.in. na uregulowaniu postępowania upadłościowego wobec deweloperów (Tytułu Ia Prawo upadłościowe i naprawcze).
Przyjęte zmiany miały na celu ochronę klienta poprzez umożliwienie uzyskania lokalu przez nabywcę – klienta dewelopera, pomimo postawienia dewelopera w stan upadłości. Należy zaznaczyć, iż ochrona ta dotyczy wyłącznie osób fizycznych, które podpisały umowę o nabycie lokalu lub domu jednorodzinnego, w myśl ustawy deweloperskiej.
Wprowadzone przepisy zmieniają w zasadniczy sposób sytuację, jaka ma miejsce po ogłoszeniu upadłości przez dewelopera. Powstaje bowiem, oprócz normalnej, także odrębna masa upadłościowa, z której w pierwszej kolejności (przed wszystkimi innymi wierzycielami) zaspokojeni zostają nabywcy lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych objętych tym przedsięwzięciem (art. 425² Prawo upadłościowe i naprawcze). W związku z powyższym klienci dewelopera – nabywcy nieruchomości zostali postawieni w uprzywilejowanej pozycji. Ustawodawca we wprowadzonych przepisach, enumeratywnie wymienia składniki osobnej masy upadłościowej, tj.:
1) środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych;
2) prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie;
3) dopłaty wnoszone przez nabywców lokali w przypadku kontynuacji przedsięwzięcia po ogłoszeniu upadłości dewelopera.
W przypadku, gdy deweloper realizuje więcej niż jedną inwestycję, odrębnych mas upadłościowych powstanie odpowiednio więcej. Podział mas upadłościowych należy do zadania sędziego-komisarza (art. 425² ust.3 Prawo upadłościowe i naprawcze).
Ustawodawca ażeby zwiększyć ochronę klientów dewelopera zdecydował się również na powołanie nowego organu – zgromadzenia nabywców lokali mieszkalnych. Został on utworzony, aby właściciele mieszkań, działając kolegialnie jako organ, mieli wpływ na dalszy przebieg postępowania upadłościowego. Zgromadzenia nabywców lokali mieszkalnych składa się ze wszystkich nabywców związanych umową deweloperską. Należy zaznaczyć, iż zwołanie zgromadzenia jest obowiązkowe i należy do obowiązku sędziego-komisarza (art. 4254 Prawo upadłościowe i naprawcze ). I tak, stosownie do treści tego artykułu zgromadzenie nabywców może podjąć (w drodze uchwały) co do przyszłości inwestycji następujące działania:
1) zaspokoić się ze środków zgromadzonych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, o których mowa w ustawie o ochronie nabywcy albo
2) kontynuować przedsięwzięcie deweloperskie przez zarządcę, gdy odebrano zarząd własny upadłemu albo syndyka i wysokości dopłat koniecznych do jego ukończenia albo
3) zawrzeć układ likwidacyjny.
Istotnym jest, że zgromadzenie może podjąć w danym przedmiocie tylko jedną uchwałę bez możliwości skorzystania z innego rozwiązania w przyszłości. Do ważności uchwały potrzeba obecności co najmniej połowy nabywców mających, łącznie trzy czwarte ogólnej sumy wierzytelności w danej inwestycji.
Należy także wspomnieć o kwestii ogłoszenia upadłości dewelopera po wejściu w życie nowej ustawy, w sytuacji gdy sprzedaż mieszkań rozpoczęła się w momencie obowiązywania poprzedniej. Pojawiły się różne opinie na ten temat, jednakże stosownie do przepisów przejściowych ustawy (art. 536-540 ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze) w sytuacji gdy upadłość ogłoszono przed wejściem w życie ustawy, stosuje się przepisy dotychczasowe. Jednakże, gdy wniosek o ogłoszenie upadłości wpłynął przed wejściem w życie ustawy, lecz nie wydano jeszcze postanowienia, postępowanie prowadzi się według przepisów zmienionych.
Tekst pochodzi z bloga Strefy Nieruchomości >>