Cudzoziemcy, którzy zakupili w Polsce nieruchomości mieszkaniowe i zamierzają je wynajmować, muszą pamiętać, że kwestia płacenia podatków nie zawsze ogranicza się do poziomu lokalnego. Podatki możemy także odprowadzać w innym państwie niż to, w którym wynajmujemy lokale. Na poziomie lokalnym, właściciel nieruchomości, pobierając opłaty z tytułu najmu, musi liczyć się przede wszystkim z płaceniem podatku PIT. Przy tym cudzoziemiec, który zakupi w Polsce nieruchomość i jednocześnie nie jest rezydentem podatkowym w naszym kraju, powinien wiedzieć, że nie należą mu się ulgi podatkowe z żadnego tytułu.
Właściciele wynajmowanych mieszkań mają dwie możliwości płacenia podatku PIT: podatek progresywny, którego stawki, zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych (p.d.o.f.), rosną stopniowo, lub podatek zryczałtowany. Zgodnie z ustawą p.d.o.f., dochody z tytułu najmu podlegają opadatkowaniu zgodnie z progresywną skalą podatkową. Dochody te powinny być deklarowane miesięcznie na formularzu PIT-5. Obowiązek zapłaty zaliczki i złożenia deklaracji powstaje poczynając od miesiąca, w którym dochody z najmu przekroczyły kwotę powodującą obowiązek zapłacenia podatku (2790 zł w 2004 r.). Alternatywnie, na podstawie przepisów ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, przychody z najmu mogą podlegać opodatkowaniu zryczałtowaną stawką podatku wysokości 8,5 proc. — do łącznej sumy przychodów z tytułu najmu uzyskanych w danym roku podatkowym wysokości 4 tys. EUR, i stawką 20-proc. po przekroczeniu tej kwoty. Aby skorzystać z tej możliwości, należy złożyć do urzędu skarbowego oświadczenie o wyborze formy opodatkowania.
Wybór podatku zryczałtowanego lub progresywnego zależy głównie od tego, czy właściciel nieruchomości zamierza odliczyć jakieś koszty uzyskania przychodów czy nie. Nieopłacalny staje się podatek ryczałtowy dla podatników posiadających lokale, które znajdują się w fatalnym stanie i wymagają remontów. W takiej sytuacji należy wybrać podatek progresywny, gdyż pozwala on na odliczanie kosztów z tytułu remontów. Po realizacji planowanych inwestycji, bardziej opłacalne staje się przejście na podatek ryczałtowy.
Na poziomie umów międzynarodowych, przychody z tytułu najmu nieruchomości są opodatkowane w państwie źródle. Czyli właściciel polskich nieruchomości odprowadza podatek tylko do polskiego urzędu skarbowego. W niektórych jednak umowach, opierających się na metodzie kredytu podatkowego, przychody płynące z najmu nieruchomości osiągane w drugim kraju nie są wyjęte z opodatkowania w kraju, w którym właściciel tych lokali jest rezydentem podatkowym. Taka sytuacja ma miejsce na przykład, gdy obywatel USA posiada i wynajmuje w Polsce mieszkanie — wówczas może on odprowadzić podatek lub jego część do urzędu skarbowego w Stanach Zjednoczonych.
Monika Mirtchanov
dyrektor działu doradztwa podatkowego Deloitte & Touche