Hadley Dean, dyrektor zarządzający Colliers International Poland, przekonuje, że najemcy powinni korzystać z usług agencji nieruchomości.
„Puls Biznesu”: Co to znaczy, że mamy do czynienia z rynkiem agentów?
Hadley Dean: Agentów? Wydaje mi się, że obecnie najsilniejszą stroną na rynku nieruchomości są najemcy.
Rynek agentów — tak o sytuacji w Warszawie powiedział Per-Lennart Johansson, były szef Skanska Property. Jego zdaniem, agencje mają za duży wpływ na rynek, zawsze wychodzą na swoje i na dodatek ponoszą najmniejszą odpowiedzialność.
To jest tak — gdzie rynek się rozwija, tam korzystają agenci, bo pomagają najemcom rosnąć, a właścicielom nieruchomości wynajmować. Jak na rynku jest gorzej, można pomagać najemcy w renegocjacjach...
To znaczy, że dla agencji nieruchomości nie ma złych czasów?
Jeśli jesteś w stanie szybko się dostosowywać — raz współpracować z najemcami, raz z właścicielami — to tak patrząc na rynek dla agenta zawsze jest dobry czas.
A najemcy? Twierdzi Pan, że to oni mają obecnie najsilniejszą pozycję na rynku. Jednak ich wiedza na temat rynku jest dużo mniejsza od wiedzy dewelopera czy agenta nieruchomości.
Spójrzmy w takim razie na Microsoft — powód dla którego ta firma korzysta z usług międzynarodowych agencji nieruchomości jest prosty — oni robią oprogramowanie i w tym są najlepsi. Rozumieją, że na rynku nieruchomości muszą mieć kogoś doświadczonego, kto będzie reprezentował ich interesy. Rozumieją, że właściciele biurowców chcą jak najwięcej pieniędzy od najemców. Dlatego współpracują z agencją nieruchomości, żeby być pewnym, że czynsze, które zaoferuje im właściciel budynku, nie są zawyżone. To proste.
Agencja nieruchomości pobiera prowizję od wartości kontraktu?
Tak.
Teoretycznie agencji powinno więc zależeć na jak największej wartości kontraktu. Więc to już nie jest takie proste.
Umowa najmu to nie tylko czynsze i wysokość prowizji. Jest jeszcze ze sto innych czynników, które jako agenci musimy sprawdzić — np. struktura opłat eksploatacyjnych, pomiar metrażu, wyliczenie współczynnika powierzchni wspólnej... To wszystko wpływa na naszą prowizję. Oczywiście im większy czynsz, tym większa prowizja dla agencji, więc może się wydawać, że agencji nie będzie zależało na tym, żeby czynsz był niższy — tak jednak nie jest.
Poza tym część kontraktów to renegocjacje. W tym przypadku agencja zarabia na procencie od oszczędności. Tutaj system działa na korzyść najemcy — bo im więcej zaoszczędzimy tym więcej pieniędzy zarobimy.
Spróbujmy w takim razie uprościć ten mechanizm. Kilka lat temu czynsze były zawrotnie wysokie, a kontrakty zawierane na bardzo długo. Do dziś mamy najemców, którzy płacą po 40 USD za mkw. plus koszty eksploatacyjne...
To prawda...
Za podpisanie tych umów były między innymi odpowiedzialne agencje nieruchomości. Zapewne w chwili ich podpisywania przekonywali najemców, że robią interes życia. A teraz mówią tym najemcom: Płacicie za dużo, nie dajcie się oszukać. Pomożemy wam renegocjować... Wychodzi na to, że agencje nieruchomości zarabiają na tych samych kontraktach kilka razy. Jak najemcy mają teraz zaufać pośrednikowi?
To dobre pytanie. W początkowej fazie rynku nieruchomości w Polsce deweloperzy i międzynarodowe agencje nieruchomości zarobili razem miliony dolarów. Najemcy nie rozumieli, że przy podpisywaniu umów najmu powinni być reprezentowani przez innego agenta. Czynsze były wtedy na bardzo wysokim poziomie — to fakt. W późnych latach 90. wszyscy właściciele biurowców korzystali z usług agentów. Wtedy agencje miały takie zadanie — wynająć biurowiec po jak najlepszej cenie.
Agencjom, które w tamtym czasie zarobiły miliony na tych transakcjach, trudno jest obecnie przejść całkowicie na stronę najemców. Tymczasem najemcy — nawet małe firmy — widzą, że muszą wynajmować agentów, którzy chroniliby ich interesy.
Czasy się zmieniły, kiedyś mieliśmy właścicieli i reprezentujących ich agentów, teraz mamy czas najemców i agentów, którzy ich reprezentują. Nasza firma już od trzech lat reprezentuje na rynku biurowym interesy najemców.
A jak zmienią się czasy i trzeba będzie stanąć po stronie właścicieli?
To uruchomimy dział odpowiedzialny za interesy właścicieli.