Czy w Warszawie jest za dużo biur?
Raczej nie, bo inwestorzy kończą budowę około 1 mln mkw. nowych.
Dla rynku powierzchni biurowej w Warszawie rok 2004 r. upłynął pod znakiem gigantycznych umów najmu z jednej strony i wciąż spadających czynszów z drugiej. Budynki poza centrum cieszyły się popularnością najemców, te w samym centrum nieco mniejszą. Analitycy są zdania, że dla rynku nieruchomości biurowych nadchodzi kilka dobrych lat.
Milion w drodze
Według szacunków działu badań międzynarodowej firmy doradczej DTZ około 1 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej znajduje się na różnych etapach procesu inwestycyjnego. Oczywiście taka powierzchnia na pewno nie zostanie zaoferowana w 2005 r. Można jednak przypuszczać, że nowe projekty będą zaporą skutecznie powstrzymującą wzrost czynszów.
— Realizacja nowych projektów zależeć będzie od sytuacji na rynku. Deweloperzy są ostrożniejsi i decyzje o budowie nowych biurowców będą podejmowali dopiero po podpisaniu umów typu pre-lease. Inwestycji spekulacyjnych będzie niewiele — uważa Anna Staniszewska z DTZ.
Według danych tej firmy, roczny popyt na powierzchnię biurową w latach 2005-06 powinien zamykać się w granicach 200-300 tys. mkw., z czego 30-35 proc. będą stanowiły renegocjacje. Transakcje najmu w centrum stolicy będą miały blisko 25-proc. udział w całym popycie.
Stały wzrost
Analitycy już od dawna zacierają ręce. Uważają, że rok 2004 potwierdził tendencję stałego wzrostu popytu na powierzchnię biurową.
— Firmy przestają się obawiać zmian, czują się bezpieczniej, a to dobra wróżba — uważa Robert Karniewski, dyrektor w dziale powierzchni biurowych Colliers International.
Jego zdaniem, rok 2005 będzie najlepszy na podpisywanie nowych umów najmu, renegocjacji czynszów i na powiększenie powierzchni.
— Na razie umowy można podpisać jeszcze na bardzo korzystnych warunkach, szczególnie że niektórzy analitycy przewidują wzrost stawek czynszów, co jest wynikiem spadającego współczynnika powierzchni wolnej — mówi Robert Kaniewski.
Również Jarosław Zagórski, associate w Cushman & Wakefield Healey & Baker z optymizmem patrzy w przyszłość. Jego zdaniem, w 2005 r. firmy nadal będą chętnie zmieniać siedziby.
— Nie będzie kłopotu ze znalezieniem biura w centrum, natomiast poza centrum Warszawy trudno będzie o jednolitą powierzchnię o metrażu 2–3 tys. mkw. — mówi Jarosław Zagórski.
Jego zdaniem, warto podkreślić fakt, że sam czynsz przestał być najważniejszym czynnikiem w procesie negocjacji.
— Najemcy oferuje się transakcje pakietowe, które zawierają zwolnienia z czynszu, udział w kosztach aranżacji, kontrybucje finansowe oraz tzw. project management — dodaje.
Co z tymi czynszami
Jak widać, nie wszyscy analitycy są zgodni co do wysokości czynszów — według jednych będą stabilne, według innych — z powodu olbrzymiego popytu można się spodziewać nieznacznych podwyżek. DTZ ma dla najemców optymistyczne prognozy. Według analityków tej firmy, czynsze wywoławcze w centrum Warszawy w związku z dużą podażą nowych biur mogą spaść o kolejne 1-2 EUR i ustabilizować się na poziomie 19-20 EUR za mkw. miesięcznie. Poza centrum sytuacja jest bardziej niejasna — będzie zależeć przede wszystkim od tempa przyrostu nowej powierzchni.
— Jeśli deweloperzy nie zdecydują się na realizację wielu obiektów spekulacyjnych, czynsze, dzięki dość niskiemu poziomowi pustostanów (obecnie około 8 proc.), będą stabilne. Jeśli jednak nastąpi gwałtowny przyrost nowej powierzchni, trzeba będzie liczyć się ze spadkiem do poziomu 12-14 EUR za mkw. miesięcznie — dodaje Anna Staniszewska.