W Polsce wciąż brakuje około 1,5-2 mln lokali mieszkalnych – informują ośrodki badawcze. Z danych Eurostatu wynika natomiast, że polskie nieruchomości należą do najbardziej przeludnionych w Europie.
Wiele wskazuje na to, że w kolejnych latach problem deficytu i ścisku jeszcze się pogłębi. Deweloperzy budują znacznie mniej, a ludności w ostatnich miesiącach przybyło.
– Według różnych szacunków, 0,75-1 mln uchodźców z Ukrainy pozostanie w Polsce. Jest wśród nich wielu potencjalnych nabywców mieszkań, co oznacza zapotrzebowanie na dodatkowo 250-300 tys. lokali, czyli jeszcze większy strukturalny deficyt – zwraca uwagę Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg.
Luka podażowa
Choć deweloperzy zapewniają, że chcieliby budować więcej, sytuacja rynkowa zmusza ich do wciśnięcia hamulca.
- W 2022 r. świadomie zrezygnowaliśmy z wprowadzenia na rynek nowych inwestycji, m.in. dlatego sprzedaż będzie mniejsza w stosunku do ubiegłego roku – informuje Małgorzata Ostrowska, dyrektor pionu marketingu i sprzedaży w JW Construction.
Ronson Development w pierwszym półroczu 2022 wprowadził do oferty 1009 lokali. Wiceprezes Andrzej Gutowski zapowiada jednak, że do uruchamiania kolejnych etapów spółka będzie podchodziła z dużą powściągliwością.
- Liczymy na pewną normalizację na przełomie III i IV kwartału 2023 r. – przyznaje Andrzej Gutowski.
Na ostrożność stawia również Develia, która w przyszłym roku planuje zakończyć budowę ponad 1,9 tys. mieszkań, jednak liczbę rozpoczynanych inwestycji będzie dostosowywać do zmniejszonego popytu.
– Warto zwrócić uwagę, że udział gotowych mieszkań w ofercie deweloperów jest niski, spora część lokali w budowie jest już sprzedana, a liczba nowych inwestycji istotnie maleje. To oznacza, że znacznie zmniejszy się realna oferta i wybór dla zainteresowanych nabywców – tłumaczy Andrzej Oślizło, prezes Develii.
Potrzeba rozwiązań systemowych
Zarówno deweloperzy jak i analitycy uważają, że branża potrzebuje wsparcia od państwa.
- Nie ma obecnie żadnego programu rządowego, który w realny sposób wspierałby politykę mieszkaniową w naszym kraju. Oczekujemy szczególnie takich rozwiązań, które skutecznie wesprą naszych klientów w zakresie obsługi kredytu. Tymczasem rząd wprowadza nowe utrudnienia, takie jak danina transakcyjna, quasi-podatek od przychodów z budynków czy zwiększona stawka podatku od nieruchomości, a prawo ulega zaostrzeniu – mówi Andrzej Gutowski.
Niewiele dzieje się także w budownictwie, przeznaczonym dla osób o niższych dochodach.
Jak tłumaczy Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, zaledwie co setne mieszkanie, wybudowane w 2021 r. w Polsce powstało ze wsparciem z pieniędzy publicznych.
- Brakuje dobrej woli decydentów i odpowiednich funduszy na budownictwo komunalne czy społeczno-czynszowe. Jak wynika z informacji Najwyższej Izby Kontroli z marca 2022 r. dotyczącej realizacji programu Mieszkanie Plus, w Polsce bezpośrednie wydatki budżetu państwa na sferę mieszkaniową wynosiły w ostatnich latach symboliczne 0,08 proc. PKB. Tym samym należą one do najniższych w Unii Europejskiej, gdzie odsetek ten wynosi średnio 0,5 proc. - mówi Jarosław Jędrzyński, dodając, że osiągnięcie unijnego poziomu, wymagałoby przeznaczenia przez państwo na rodzimą gospodarkę mieszkaniową minimum 10 mld zł rocznie.
– Tymczasem w Polsce w latach 2000-20 na mieszkalnictwo przeznaczono z budżetu państwa zaledwie nieco ponad 31 mld zł. Co gorsza, od 2004 r., czyli od przyjęcia Polski do UE, coroczne wydatki wynosiły średnio po około 1,2 mld zł. Dla porównania, na program 500 Plus budżet państwa przeznacza corocznie ponad 40 mld zł. W tych okolicznościach bardzo trudno jest marzyć o realizacji w Polsce idei prawa jej obywateli do własnych czterech kątów – uważa Jarosław Jędrzyński.
Barbara Bugaj, główny analityk ds. rynku nieruchomości SonarHome przypomina, że wiele było deklaracji, których nie spełniono.
- Na oficjalnej stronie widzimy, że w 2021 r. Polski Fundusz Rozwoju (PFR) zrealizował 4,6 tys. mieszkań. Tymczasem o deklaracjach, które mówiły o wybudowaniu 100 tys. lokali w krótkim czasie, mało kto już pamięta. Brakuje mieszkań socjalnych. Mamy małe wsparcie, jeżeli chodzi o zwiększanie liczby mieszkań na wynajem - tłumaczy Barbara Bugaj.
Jej zdaniem, sytuacji na rynku nie poprawia również Ustawa o ochronie praw lokatorów.
– Właściciel nie może eksmitować najemcy, który nie płaci czynszu lub niszczy jego mienie, a dodatkowo musi mu zapewnić godziwe warunki bytowe, bo jeśli tego nie zrobi, lokator może go pozwać do sądu. Tutaj również wybrzmiewa kwestia lokali socjalnych, bo to właśnie ich brak jest problemem. Gdyby liczba takich lokali była wystarczająca, ustawa nie musiałaby funkcjonować, gdyż właściciel mógłby eksmitować lokatora, a ten otrzymałby mieszkanie socjalne – mówi Barbara Bugaj.
Rządzący zapewniają o wparciu
Zapytaliśmy Ministerstwo Rozwoju i Technologii, które odpowiada za rozwój mieszkalnictwa, w jaki sposób chce rozwiązać problem deficytu w tym segmencie. Resort zapewnił, że podejmuje w tym celu wiele działań, a ich skuteczność widać gołym okiem.
“Od 2015 r. obserwowany jest dynamiczny wzrost efektów budownictwa mieszkaniowego w Polsce. W 2021 r. oddano do użytkowania prawie 235 tys. mieszkań – najwięcej po 1979 r.” - informuje MRiT, dodając, że w ostatnim czasie resort przygotował również projekt ustawy o zmianie sposobu użytkowania niektórych budynków niemieszkalnych na mieszkalne (tzw. konwersja budynków).
“Projekt przewiduje ułatwienia w zakresie przebudowy przegród zewnętrznych budynków handlowych i biurowych, związanej ze zmianą sposobu ich użytkowania na mieszkalne. W sierpniu 2022 r. projekt ustawy został rozpatrzony przez Komisję Prawniczą w Rządowym Centrum Legislacyjnym” - dodaje MRiT.
Deficyt mieszkaniowy w Polsce to niezaprzeczalny problem, warto go jednak rozłożyć na czynniki pierwsze. Bo przecież nie jest tak, że miliony Polaków mieszkają „pod mostem”. Problemem jest zwykle jakość życia, np. według danych GUS, 800 tys. gospodarstw domowych nie ma dostępu do łazienki i toalety.
Niestety, programy mieszkaniowe w naszym kraju polegają na dawaniu ryby, a nie wędki, na dodatek tę rybę daje się zwykle ludziom, którzy i tak mają co jeść. A ci co byli głodni – głodni pozostają. Brakuje mieszkań komunalnych i socjalnych, na dodatek te pierwsze są zbyt często zamieszkiwane przez osoby, które uprawnień do tego mieć nie powinny.
Potrzeby mieszkaniowe i inwestycyjne Polaków nie znikną. Naturalną rzeczą są natomiast zmiany na rynku nieruchomości.
Podwyżki płacy minimalnej są w naszym kraju małe i nie nadążają za galopującą inflacją. Nawet zarabiając więcej, nie stać nas na większe zakupy, a nieruchomości są wciąż traktowane jako dobra luksusowe.
Spadek zdolności kredytowej Polaków spowodował, że nawet 40 proc. potencjalnych nabywców nie ma możliwości zakupu własnego M. Konieczność zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych skierowała te osoby na rynek najmu, który cieszy się obecnie dużym wysokim zainteresowaniem inwestorów indywidualnych i zagranicznych funduszy.