Deweloper zbuduje na zamówienie

Marta Sieliwierstow
opublikowano: 19-01-2010, 00:00

Brak umów wynajmu zawieranych jeszcze przed rozpoczęciem budowy ograniczył liczbę nowych biurowców.

Mniejsze zainteresowanie najemców biur ostudziło zapał inwestorów

Brak umów wynajmu zawieranych jeszcze przed rozpoczęciem budowy ograniczył liczbę nowych biurowców.

W 2009 r. systematycznie rosła liczba pustostanów, a ceny za wynajem biur spadały. Deweloperzy bardziej koncentrowali się na zatrzymaniu obecnych najemców, którzy są dla nich stałym źródłem zysku niż na przyciąganiu nowych. Nie oznacza to jednak, że w minionym roku na rynku nic się nie działo. Niewielki procent firm z dużym zapasem środków finansowych decydował się na ekspansję i wynajem kolejnej powierzchni biurowej. Zarówno pod koniec 2009 r., jak i w pierwszych tygodniach 2010 r. widoczne było już zwiększone zainteresowanie powierzchnią biurową wśród potencjalnych najemców, które jednak nie zawsze przekładało się na zawierane transakcje.

— Początek roku to czas ustalania budżetów w firmach, tworzenia nowych strategii i szacowania możliwości na następne 12 miesięcy. Aby stworzyć strategię działania, potrzebna jest wiedza na temat zysków i kosztów, a niewątpliwym kosztem stałym i na dodatek wieloletnim, jest utrzymanie biura. W związku z tym firmy starannie sondują rynek nieruchomości biurowych przed podjęciem decyzji o ewentualnej ekspansji — wyjaśnia Mikołaj Stępień, doradca inwestycyjny Ober-Haus.

Deweloper zapłaci

Firmy, które zdecydują się dziś na przeprowadzkę do nowego biura mogą oczekiwać atrakcyjnych ofert choćby związanych z długością okresu zwolnienia z czynszu. Zależnie od lokalnego rynku i sytuacji konkretnego budynku, najemca nawet przez 12 miesięcy może być zwolniony z płacenia czynszu za wynajem biura. Negocjacjom cenowym podlegają nawet opłaty eksploatacyjne. W wyniku dobrze przeprowadzonych renegocjacji obie strony zyskują — najemca oszczędności w czynszu, a właściciel przedłużenie umowy ze sprawdzonym najemcą na kolejnych kilkadziesiąt miesięcy. Jeszcze kilka lat temu renegocjacjom podlegało zaledwie kilka procent umów — firmy zainteresowane ekspansją przenosiły się po prostu do nowego biura. W ostatnich kilkunastu miesiącach odsetek ten regularnie rósł i obecnie renegocjacje dotyczą praktycznie co trzeciej umowy najmu.

— Również w 2010 r. niemal 30 proc. zawieranych umów będą stanowiły renegocjacje. Będzie to wynikać ze strategii funduszy inwestycyjnych, które jako właściciele nieruchomości są w stanie konkurować z deweloperami i zaakceptować dużo niższe ceny. Choć w najbliższych miesiącach rynek będzie się powoli ożywiał, deweloperzy nadal będą mieli problemy z konkurowaniem z funduszami o najemców — ocenia Robert Karniewski, partner w dziale powierzchni biurowych Colliers International.

Wciąż najwięcej wolnych biur jest w Łodzi i we Wrocławiu. W 2009 r. Łódź była jedynym miastem, w którym współczynnik pustostanów przekroczył dwadzieścia procent i wyniósł 26,2 proc.

— W Łodzi wykreowano wizerunek miasta o ogromnym potencjale rozwoju, które jest skazane na sukces gospodarczy. Inwestorzy, opierając się na takich przesłankach, rozpoczęli budowę wielu biurowców. Tymczasem kryzys gospodarczy uderzył najmocniej w rynek nieruchomości. Budowa niektórych biurowców została spowolniona ze względu na zupełny brak popytu, a innych wstrzymana na czas nieokreślony. W latach 2008-09 do użytku oddano wiele nowych budynków biurowych, które do dziś czekają na najemców — tłumaczy Mikołaj Stępień.

Należy jednak liczyć się z tym, że z kwartału na kwartał liczba pustostanów będzie malała. Stąd, już teraz, wielu deweloperów zapowiada budowę nowych biurowców.

Pod rządami najemcy

— Szacujemy, że w 2010 r. rynek będzie się stabilizował, a ceny mogą zacząć nieznacznie rosnąć w III i IV kwartale. Na pewno nie jest to jeszcze koniec rynku najemcy i nie nastąpi on w tym roku. Wynajmujący muszą odbudować straty po ubiegłym roku, a jest to możliwe wyłącznie utrzymując obecnych najemców, jak i pozyskując nowych — mówi Mikołaj Stępień.

Z kolei Robert Karniewski dodaje, że teraz największe korzyści najemcy mogą osiągnąć przy podpisaniu tzw. umowy pre-lease. Nawet mała firma może uzyskać bardzo korzystne warunki najmu na etapie, gdy inwestor zaczyna poszukiwania najemców, których lista jest niezbędna do uruchomienia finansowania bankowego. Oznacza to, że firma, która będzie pierwszym najemcą i wynajmie na przykład 2 tys. mkw. może mieć dużo lepszą średnią stawkę niż kolejny najemca, mimo że zdecyduje się on na większą powierzchnię. Mimo, że taka forma najmu jest korzystna, to jednak wiąże się dla najemcy z ryzykiem, bo nie ma on gwarancji, że inwestor zakończy budowę w planowanym terminie, a nawet, że ją w ogóle rozpocznie.

26,2%

Tyle wyniósł w 2009 r. odsetek biurowych pustostanów w Łodzi. To rekord w skali kraju.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Marta Sieliwierstow

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu