Deweloperzy nie chcą pożyczać w bankach
Wielkopolscy deweloperzy o silnej pozycji finansowej nie są zainteresowani zaciąganiem kredytów na realizację inwestycji wielomieszkaniowych. Bazują głównie na środkach własnych i wpłacanych przez nabywców mieszkań. Do banku zwracają się na ogół wówczas, gdy pojawiają się trudności płatnicze.
Zdaniem przedstawicieli wielkopolskich banków, silni deweloperzy, których na rynku poznańskim nie jest wielu, rzadko sięgają po kredyt bankowy, gdyż na ogół finansują inwestycje z wpłat klientów.
Nie więcej niż 50 proc.
Kredytowanie deweloperów w regionie odnosi się głównie do sześciu największych miast: Poznania, Piły, Konina, Kalisza, Ostrówa Wlkp., Leszna. Wartość pojedynczego projektu opiewa na 2-5 mln zł. Są też projekty sięgające 30-40 mln zł. Najczęściej są to pożyczki nie przekraczające miliona zł, po które sięgają deweloperzy, gdy zaczynają tracić płynność finansową.
W praktyce inwestorzy korzystający z kredytów pożyczają nie więcej niż 50 proc. wartości inwestycji, co odpowiada kilku milionom złotych. Wartościowo w oddziale poznańskim Banku Rozwoju Budownictwa Mieszkaniowego Bud-Bank kredyty budowlane dla deweloperów stanowią około 40 proc. portfela kredytów budowlano-hipotecznych. Jeszcze półtora roku temu nie przekraczały one 10 proc. pożyczek udzielonych na cele mieszkaniowe. W II kwartale 2000 r. Bud- -Bank w Poznaniu udzielił deweloperom kilku milionów złotych pożyczki. Obecnie złożone wnioski opiewają na kilkaset tysięcy zł.
W portfelu kredytów hipotecznych udzielonych w ramach oddziału regionalnego PKO BP w Poznaniu, kredyty deweloperskie na budownictwo wielorodzinne stanowią około 15 proc. W 2000 roku w tym banku analizowano kilkanaście kredytów deweloperskich. Rok wcześniej było tylko 10 wniosków.
Dobry projekt
Rozpatrując wniosek o kredyt deweloperski bank bada jego wiarygodność pod dwoma względami. Pierwszy to wiarygodność finansowo-majątkowa firmy. Drugim jest wiarygodność projektu inwestycyjnego.
Według Jacka Baranowicza, naczelnika wydziału rynku budownictwa mieszkaniowego w oddziale regionalnym PKO BP w Poznaniu, ocena projektu często jest ważniejszym aspektem niż ocena sytuacji finansowej dewelopera.
— Jeśli projekt jest atrakcyjny, to nawet przy słabszej bieżącej sytuacji ekonomiczno-finansowej firmy możemy udzielić kredytu — oświadcza Jacek Baranowicz.
Kredyt ratunkowy
Zdaniem Grzegorza Modławskiego, naczelnika wydziału kredytów w poznańskim oddziale Bud- -Banku, kilka lat temu zainteresowanie kredytami ze strony deweloperów było bardzo słabe. Rok temu pojawiło się dużo wniosków kredytowych. W tym roku poznański oddział Bud-Banku udzielił tylko jednego kredytu na inwestycje wielorodzinne, choć wniosków nie brakuje. Składają je jednak inwestorzy, których kredytowaniem banki nie bardzo są zainteresowane.
— Obecnie działalnością deweloperską zajęło się bardzo dużo firm upatrując w tym niezły interes. Nie są one jednak wiarygodne dla banku, nie spełniając ustalonych kryteriów — ocenia Grzegorz Modławski.
Zdaniem Jacka Baranowicza, w przyszłości zainteresowanie deweloperów kredytami może wzrosnąć, gdyż spadła koniunktura na rynku. Gdy inwestorzy na starcie budowy mieli sprzedane połowę mieszkań, nie musieli się przejmować kredytem. Teraz mając nie sprzedane mieszkania często w zakończonych już obiektach są zainteresowani kredytem, bo zaczynają tracić płynność finansową.
— Faktycznie więc nie potrzebują kredytu inwestycyjnego, lecz wsparcia finansowego i często kredytu tego nie dostają, bo bank nie ma pewności, że uda im się sprzedać mieszkania i uzyskać środki na spłatę — twierdzi Jacek Baranowicz.
Okiem eksperta
Od 1997 roku główne wskaźniki koniunktury w budownictwie systematycznie się pogarszają. Prognozy na najbliższe dwa lata nie wskazują na możliwość poprawy, zwłaszcza w budownictwie mieszkaniowym. Przetrwają wyłącznie deweloperzy o wysokiej skuteczności zarządzania oraz posiadający odpowiednie rezerwy finansowe. Wielu deweloperów zostanie przejętych przez firmy silniejsze lub w ogóle zniknie. Negatywne skutki tych zmian odczują klienci, którzy już wydatkowali pewne środki na kupno mieszkań, oraz banki, w których wzrośnie ilość i wartość tzw. złych kredytów udzielonych firmom deweloperskim.
prof. Marek Rekowski,
kierownik Katedry Mikroekonomii AE w Poznaniu