Rekord sprzedaży to hasło, które w ostatnich miesiącach przylgnęło do spółek budujących mieszkania. Odzwierciedlenie znajduje w kursach giełdowych. W ciągu ostatnich 12 miesięcy Polnord czy JW Construction podrożały prawie 60 proc. Dom Development, Ronson Europe czy LC Corp potaniały co prawda o 2-3 proc., ale warto pamiętać, że drożeć zaczęły dużo wcześniej — gdy dwójka gwiazd z ostatniego roku borykała się z problemem zadłużenia. Pojawiają się jednak dwa czynniki, które mogą budzić niepokój wśród właścicieli akcji.
2To tzw. podatek bankowy i rekomendacje KNF, podwyższające wkład własny do 15 proc. w 2016 r. i 20 proc. w 2017 r. Zdaniem analityków, nie należy ich jednak przeceniać.
60 zł różnicy nie robi
Z punktu widzenia deweloperów tzw. podatek bankowy sprowadza się do obciążenia daniną każdego kredytu hipotecznego przeznaczanego na zakup mieszkania czy domu i w efekcie do wzrostu kosztów kredytu. Eksperci twierdzą jednak, że nie będzie to różnica istotna.
— Przeciętny kredyt ma wartość 210-220 tys. zł. Zakładając, że zostanie zaciągnięty na 25 lat, stawka podatku 0,44 proc. rocznie oznacza wzrost raty kredytu o 60 zł — z 1200 do 1260 zł. Do tego popyt jest mocny, spada bezrobocie i rosną płace. Perspektywy deweloperów na 2016 r. są więc jeszcze dobre — uważa Marek Szymański, analityk Vestor DM.
— Podatek od aktywów bankowych jest oczywiście czynnikiem, który ma potencjalnie negatywny wpływ, na deweloperów. Ale kluczowe jest to ile kredyt kosztuje. Historycznie jest bardzo duża odwrotna korelacja między ceną kredytów a sprzedażą mieszkań. Poziom stóp procentowych sprawia jednak, że na razie kredyty są stosunkowo tanie — mówi Adrian Kyrcz, analityk Banku Zachodniego WBK.
Także Maciej Wewiórski z DM Banku Ochrony Środowiska uważa, że podatek to czynnik negatywny dla rynku mieszkaniowego. Zarazem nie zmienia swojego pozytywnego postrzegania sektora deweloperów mieszkaniowych, właśnie przez poziom stóp procentowych.
— W ciągu ostatnich kilku lat kredyty potaniały, a klienci deweloperów odnoszą się do tego, jaki był koszt kredytów kilka lat temu. A był on wyższy mimo podwyższenia marż w związku z podatkiem od aktywów bankowych — zaznacza Maciej Wewiórski.
Zdaniem analityków, sytuacja deweloperów w 2017 r. także będzie pochodną stóp procentowych — niskie nadal będą im sprzyjać. Co do kolejnego podwyższenia progu wkładu własnego opinie nie są już tak jednolite.
— Na razie wkład własny nie jest czynnikiem bijącym w rynek, ale podniesienie go o kolejne 5 proc. może trochę wpłynąć na popyt — uważa Marek Szymański.
— Z wkładem własnym jest tak, że banki ubezpieczają jego brak. Poza tym można go uzyskać poprzez sprzedaż samochodu czy pożyczkę u babci. Wymaganie wkładu własnego nie jest więc czymś, co zabija zdolność kredytową. Jest krokiem ku normalności — bagatelizuje sprawę Maciej Wewiórski. Zgadzają się w jednym — nawet 30 proc. sprzedaży mieszkań to transakcje gotówkowe. A z punktu widzenia takich klientów atrakcyjność inwestycji w mieszkania się nie zmieni.
— Jakie jest oprocentowanie lokat bankowych? Klienci TFI ponieśli straty i są zniechęceni do dalszych inwestycji. Na giełdzie — i to nie tylko polskiej — trudno o zarobek. A rentowność najmu mieszkania wynosi 5 proc. Do tego nikt nie kupuje go na 1-2 lata, ale raczej na 10. W perspektywie 10 lat wątpię, by mieszkania straciły na wartości — tłumaczy Maciej Wewiórski.
Jest dobrze, ale bez patologii
Analitycy podkreślają, że na rynku mieszkaniowym nie widać przegrzania.
— Wiadomo, że koniunktura wiecznie nie będzie trwała, a jesteśmy na historycznie najwyższych poziomach sprzedaży. Sprzedaż jest wyższa niż w szczycie hossy deweloperskiej, ale ceny są względnie stabilne. Nie jest tak jak wtedy, że wraz z popytem rosły ceny i deweloperom opłacało się wypowiadać podpisane umowy i płacić wynikające z nich kary, po to by mieszkanie sprzedać drożej kolejnemu nabywcy — wyjaśnia Adrian Kyrcz.
W efekcie, mimo negatywnych czynników dobra passa deweloperów powinna trwać. — Cykle w budownictwie mieszkaniowym współczesnej Polski trwają 6-7 lat. Obecny trwa od 2012 r., więc jeszcze 3 lata dobrej koniunktury przed nami — podsumowuje Maciej Wewiórski.