Maciej Trzmielewski, założyciel, prezes i 100-procentowy właściciel spółki Imperial Capital, pierwszy milion zarobił w innych branżach i w wieku 25 lat zainwestował go w nieruchomości. Według niego firmy budujące mieszkania mają dwie marże: deweloperską i uzyskaną z podnoszenia wartości gruntów. I to ta druga jest dla niego kluczowa, buduje przewagę i dynamiczny wzrost wartości.
— Mając 25 lat, bez kapitału, doświadczenia i wspólników postawiłem na szukanie gruntów i podnoszenie ich wartości np. przez zmianę przeznaczenia z zabudowy jednorodzinnej na wielorodzinną, z dopuszczalnych trzech kondygnacji na dziewięć czy poprzez skupowanie udziałów lub scalanie działek. Przez te lata budowałem skalę i powtarzalność. Obecnie w wynikach skonsolidowanych grupy mamy około 1 mld zł aktywów, w portfelu ponad 170 tys. m kw. PUM, co odpowiada ok. 3 tys. mieszkań i — co ważne — 95 proc. tego portfela to zakupione grunty, a większość ma pozwolenia na budowę. Wartość przychodowa 57 tys. m kw. mieszkań w budowie to ponad 850 mln zł — mówi Maciej Trzmielewski, właściciel i prezes krakowskiej spółki Imperial Capital.
Podkreśla, że Imperial Capital z małego dewelopera projektowego stał się deweloperem portfelowym — ma wszystkie kompetencje pod jednym dachem: projektowanie, generalne wykonawstwo, kontroling, finanse, sprzedaż, marketing, dział prawny. Ponadto cały czas kupuje kupuje tanie działki i podnosi ich wartość.
— Wartość przychodową tych 3 tys. mieszkań w banku ziemi szacujemy na ponad 2,5 mld zł — mówi Maciej Trzmielewski.
Zdążyć przed konsolidacją rynku
Prezes dewelopera przyznaje, że ekspansja dużych deweloperów, takich jak np. Dom Development, na rynek krakowski budziła obawy. Dom Development to największy polski deweloper mieszkaniowy działający w Warszawie, Trójmieście, Krakowie i Wrocławiu. W 2025 r. sprzedał 4,5 tys. mieszkań, z czego 535 w Krakowie. Ekspansję do Krakowa rozpoczął w 2021 r., przejmując działające na tym rynku Sento.
— Duże firmy od razu chcą zbudować skalę, od razu być liderem rynku, myślą dużymi liczbami, często nie oczekują dużej marży i podnoszą ceny gruntów. Małym podmiotom trudno sprostać takiej konkurencji. Przewidując te zmiany, już kilka lat temu doszliśmy do wniosku, że aby dalej się rozwijać, musimy zbudować skalę, kompetencje, możliwości finansowe i firmę zdolną konkurować z największymi — mówi Maciej Trzmielewski.
We wrześniu Imperial Capital ogłosił, że w jednej transakcji pakietowej wydał na grunty w Krakowie i Katowicach 100 mln zł.
Kraków jest jednym z najdroższych rynków mieszkaniowych w kraju, jednak po okresie gwałtownych wzrostów cen wszedł w fazę stabilizacji. We wrześniu średnia cena metra na rynku pierwotnym sięgała 17,2 tys. zł, a mediana 16 tys. zł.
— Rekordowo duża oferta mieszkań skutecznie ogranicza presję na podwyżki cen mieszkań w Krakowie. Była to jedyna duża metropolia, w której liczba rozpoczętych mieszkań deweloperskich wzrosła w ubiegłym roku, i to aż o 21 proc. Co więcej, przez cały 2024 r. i większą część następnego deweloperzy wprowadzali na rynek więcej mieszkań, niż sprzedawali. To pozwoliło odbudować ofertę do rekordowych rozmiarów ponad 12 tys. lokali — mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Odróżnić się od konkurencji
Imperial Capital nie buduje mieszkań w najtańszym segmencie, ale nie wchodzi też w segment premium.
— Budujemy tak, żeby w danej lokalizacji wyróżniać się inwestycją o najwyższym standardzie. Zależy nam, aby każdy nasz projekt był w jakimś aspekcie wyjątkowy, np. dzięki wysokim na sześć metrów przeszklonym salonom, tarasom na dachu lub wyjątkowym elementom architektonicznym — mówi Maciej Trzmielewski.
W październiku Imperial Capital zaczyna w Krakowie trzy inwestycje o łącznej powierzchni 29 tys. m kw., w tym projekt o powierzchni 14 tys. m kw.
— Będzie tam około 450 metrów powierzchni wspólnych: sauna, sala do jogi, siłownia, sala zabaw dla dzieci, sala gier, przestrzeń coworkingowa i sala klubowa — informuje Maciej Trzmielewski.
Nowe rynki i wejście na Catalyst
Mimo nabycia działki w Katowicach to ten rynek nie jest kolejnym celem dewelopera.
— Ziemię w Katowicach kupiliśmy w pakiecie z gruntami w Krakowie, ale to nie jest to kierunek naszej ekspansji. Celujemy w rynki warszawski, wrocławski i trójmiejski. W przyszłym roku planujemy zakontraktować grunty o wartości 250 mln zł — mówi Maciej Trzmielewski.
Uważa, że firma jest gotowa, by wejść do innych miast.
— Przez dekadę zbudowaliśmy firmę zdolną do prowadzenia równolegle wielu inwestycji oraz dalszego skalowania. Teraz skupiamy się na jej instytucjonalizacji, wzmacnianiu kompetencji wewnętrznych i budowie silnego zarządu. Chcemy rosnąć, zachowując kompromis między ambicją wzrostu a racjonalnym podejściem do ryzyka i sytuacji rynkowej — mówi Maciej Trzmielewski.
Chce zachować 100-procentowy udział w firmie.
— Rozwój finansujemy z kapitału własnego, kredytów deweloperskich i obligacji. Nie widzimy sensu ani potrzeby w pozyskiwaniu kapitału przez wejście na giełdę. Chcemy pozostać firmą prywatną, planujemy natomiast rozwój na rynku obligacyjnym, w tym obecność na platformie Catalyst — mówi Maciej Trzmielewski.
Przypadek Imperial Capital pokazuje, że lokalny deweloper może budować przewagę jeszcze przed rozpoczęciem budowy mieszkań. Kupując grunt i zwiększając możliwości jego zabudowy, tworzy wartość, która daje mu większą swobodę ustalania cen i szansę na wyższą rentowność inwestycji. Wymaga to jednak znajomości lokalnych uwarunkowań, cierpliwości i kapitału, który może pozostawać zamrożony przez kilka lat.
Zwiększanie skali przed wejściem dużych konkurentów ma biznesowe uzasadnienie. Większy portfel projektów pozwala rozłożyć koszty organizacji i ograniczyć zależność wyników od powodzenia pojedynczej inwestycji. Sama liczba budowanych mieszkań nie zapewnia jednak bezpieczeństwa. Kluczowe są tempo sprzedaży, kontrola kosztów i płynność finansowa. Szybki rozwój zwiększa możliwości firmy, jale też zapotrzebowanie na pieniądze.
Najważniejszym sprawdzianem będzie ekspansja poza Kraków. Znajomość jednego miasta nie przenosi się automatycznie na kolejne, gdzie trzeba od początku budować zespół, rozpoznawać atrakcyjne działki i zdobywać zaufanie klientów. Dlatego zapowiedź uniezależnienia codziennego zarządzania od właściciela jest równie istotna jak rozbudowa banku ziemi. O wejściu do krajowej czołówki zdecyduje zdolność powtarzania dobrych wyników w kilku miastach przy zachowaniu kontroli nad finansami i jakością inwestycji.
Z rezerwą natomiast podchodziłbym do stwierdzenia, że pozyskiwanie kapitału na giełdzie nie ma w deweloperce sensu. Przywiązanie właściciela do pełnej samodzielności jest zrozumiałe, ale obecność na niej daje więcej niż pieniądze na kolejne inwestycje. Zwiększa rozpoznawalność firmy, a regularne publikowanie wyników i poddanie się ocenie inwestorów pomaga w budowaniu zaufania klientów oraz partnerów biznesowych. Dla dewelopera wchodzącego do nowych miast może to być istotny atut, a sprzedaż części akcji nie musi oznaczać utraty kontroli nad spółką.