Do wyboru do koloru

Krzysztof Nowak, Dział Badań i Analiz Emmerson
opublikowano: 22-12-2010, 10:26

Kryzys finansowy rozpoczęty w połowie 2008 roku przełożył się na sytuację na rynku nieruchomości. Najtrudniejszy okres przypadł na 2009 rok, kiedy to systematycznie spadały ceny mieszkań, a liczba transakcji uległa znacznemu zmniejszeniu – wynika z analizy firmy Emmerson.

Rok obecny przyniósł już lekką poprawę sytuacji. Ceny mimo tego, że nadal się obniżały, to jednak tempo spadków wyraźnie wyhamowało. Odnotowano również wzrost liczby transakcji. Warto się zastanowić, jak wraz z pojawiającą się stabilizacją na rynku zmienia się struktura podaży.

Po spadku średniej liczby pokoi przypadających na jedno mieszkanie, jaki wystąpił pod koniec 2009 oraz na początku 2010 r., w listopadzie bieżącego roku miał miejsce już jej nieznaczny, ale jednak wart odnotowania wzrost. Sytuacja podobnie kształtowała się w wypadku przeciętnej powierzchni mieszkania, która w przyjętym okresie zwiększyła się o 2,4 mkw. oraz 0,8 mkw. odpowiednio w Warszawie i Krakowie. Należy zaznaczyć, że zarówno dane z ostatniego miesiąca, jak i te sprzed roku świadczą o tym, że mieszkania średniej wielkości niezmiennie stanowią największą grupę spośród lokali oferowanych na rynku wtórnym. Nie jest to zaskoczeniem, gdyż zazwyczaj największy odsetek lokali dostępnych na rynku mieszkaniowym w ogóle, stanowią właśnie mieszkania 2- oraz 3- pokojowe i to takie mieszkania są również najbardziej poszukiwane.

None
None

Kryzys wpłynął co prawda na zwiększenie się grona potencjalnych nabywców zainteresowanych mieszkaniami mniejszymi, 1- pokojowymi, jednak główna tendencja pozostała niezmieniona. Zarówno w stolicy, jak i w Krakowie na przestrzeni ostatnich dwunastu miesięcy nie zmieniły się ani dzielnice zarówno z najliczniejszą, jak i z najmniejszą ofertą mieszkaniową z rynku wtórnego. Najwięcej wystawionych na sprzedaż lokali mieszkalnych zanotowano na Mokotowie i w Podgórzu, natomiast najmniej w Rembertowie i Wzgórzach Krzesławickich. Takie wyniki można uznać za naturalne. Zwyczajowo największa podaż znajduje się w dzielnicach ze stosunkowo dużą liczbą mieszkańców, znajdujących się bliżej centrum, gdzie rozwinięta jest infrastruktura komunikacyjna, natomiast najmniejsza podaż występuje na obszarach znajdujących się  na drugim biegunie, w mniej popularnych rejonach.

W przyjętym okresie w Warszawie zmianie uległa struktura podaży w zależności od ceny całkowitej mieszkań. Zmniejszył się odsetek lokali, których cena była niższa niż 350 tys. zł, a zwiększył się udział mieszkań droższych. W listopadzie 2009 r. mieszkania o cenie zawartej między 200 tys. zł, a 500 tys. zł stanowiły 60,7% dostępnej oferty. Obecnie najliczniejsza grupa, stanowiąca ponad połowę całej podaży zawarta jest w przedziale 350 tys. – 650 tys. zł. W chwili obecnej na rynku warszawskim praktycznie można mówić o braku oferty nieruchomości mieszkaniowych w cenie poniżej 200 tys. zł.

W drugim największym polskim mieście również można zauważyć podobną tendencję do tej zanotowanej w Warszawie. W Krakowie nadal najwięcej sprzedających wycenia swoje mieszkania w przedziale między 200 tys., a 500 tys. zł i choć udział tego segmentu tylko nieznacznie się obniżył ( z 74,5% do 71,7%), to jednak z powyższego wykresu wyraźnie widać, że w ostatnim miesiącu rosła liczba droższych lokali. Obniżył się natomiast udział lokali najtańszych, który jednak i tak pozostaje relatywnie wysoki w porównaniu do stolicy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że przyrost droższej oferty zarówno w Warszawie jak i Krakowie można wiązać z powolną poprawą sytuacji gospodarczej i wzrostem optymizmu sprzedających. W najgorszym okresie na rynku, gdy spadki cen osiągały znaczne poziomy, część właścicieli nie mogąc znaleźć kupca wycofywało swoje mieszkania z rynku, nie widząc szans na ich zbycie.

Teraz, gdy wskaźniki makroekonomiczne ulegają poprawie, mieszkania te, głównie o powierzchni większej od przeciętnej, a więc i wyższej cenie całkowitej, z powrotem trafiają do sprzedaży.

Podsumowując, zarówno dane odnośnie średniej wielkości mieszkania, jak i struktury cenowej podaży znajdującej się na rynku wtórnym świadczą o tym, że osoby oferujące swoje mieszkania na sprzedaż pozytywniej oceniają aktualną sytuację niż rok temu. Trzeba jednak dodać, że po stronie popytowej, mimo stopniowo poprawiającej się kondycji gospodarczej, większość potencjalnych nabywców obecnie ostrożnie ocenia swoją sytuację finansową, biorąc pod uwagę nadal utrzymującą się niepewność na rynku pracy. Na tej podstawie można stwierdzić, że opisane zmiany w ofercie dostępnej na rynku nie są zapowiedzią szybkiego powrotu czasów koniunktury, ale raczej potwierdzają nadejście okresu konsolidacji.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Krzysztof Nowak, Dział Badań i Analiz Emmerson

Polecane