Średnia rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem to 5,28 proc. rocznie — wynika z obliczeń Home Brokera i Domiporta.pl. Nic dziwnego, że coraz więcej osób decyduje się na taki krok.
— Inwestorzy kupują coraz więcej lokali z przeznaczeniem na wynajem, których rentowność jest dużo wyższa niż zysk z lokat. Co więcej — obserwujemy również trend, który można nazwać zmianą pokoleniową — chodzi o powolne odejście od własności. To sprawia, że nie tylko inwestorzy komercyjni doceniają zmiany i upatrują w nich szansę, ale także rząd, który poprzez program „Mieszkanie plus” i ustawę o REITach zamierza wspierać i rozwijać rynek najmu — uważa Maciej Górka z Domiporta.pl.
Formy zysku
Zarabiać można m.in. na wynajmie mieszkań studentom. Już niebawem do dużych miast przyjadą setki tysięcy żaków, którzy będą szukali czterech kątów. Z analizy Open Finance wynika, że zależy im przede wszystkim na dobrej komunikacji z uczelnią i centrum miasta, a także na przyzwoitych warunkach mieszkaniowych. W standardzie musi być internet i coraz częściej zmywarka. Na więcej kompromisów pozwalają sobie, wybierając budynek. Nie musi to być nowe osiedle — studenci chętnie mieszkają w blokach z wielkiej płyty — szczególnie jeśli czynsz jest atrakcyjny. Często szukają dachu nad głową wspólnie z przyjaciółmi, ale potrzebują wtedy własnego kąta, a nie przechodnich pokoi.
— Jeśli inwestor chce maksymalizować rentowność najmu, powinien więc wybrać lokal z oddzielnymi pokojami, które mieszczą się na skromnym metrażu. Nie może też zapomnieć o własnej wygodzie. Jeśli nie będzie korzystał z oferty firmy zarządzającej wynajmem, to sam będzie musiał pokazywać mieszkanie chętnym i raz na jakiś czas odwiedzać najemców, aby chociażby spisać liczniki czy po prostu sprawdzić, czy mieszkanie jest zadbane — mówi Bartosz Turek, analityk Open Finance.
W najlepszej sytuacji są ci, którzy chcą kupić mieszkanie za gotówkę. Mogą to zrobić nawet z dnia na dzień, co bywa ważnym argumentem podczas negocjacji ceny. Poza tym szybka transakcja daje więcej czasu na znalezienie ekipy remontowej i dobre przygotowanie oferty.
— W gorszej sytuacji są inwestorzy posiłkujący się kredytem. Ci równolegle z rozpoczęciem poszukiwań mieszkania powinni zacząć kompletować niezbędne dokumenty. Zaświadczenia o zarobkach, archiwalne PIT-y, zaświadczenia o niezaleganiu z podatkami i ZUS-em to tylko część dokumentów, które mogą się przydać, a które nie zawsze można zdobyć od ręki — radzi ekspert Open Finance. Kupując mieszkanie na wynajem na rynku wtórnym, warto wziąć pod lupę sprzedającego, który także musi przygotować odpowiednie dokumenty. — Można go o to poprosić jeszcze na etapie negocjacji. Jeśli na nieruchomości jest zabezpieczony kredyt hipoteczny, to trzeba pozyskać z banku dokument potwierdzający aktualny stan zadłużenia i numer rachunku do całkowitej spłaty kredytu. Poza tym w każdym przypadku potrzebne jest zaświadczenie, że w lokalu nikt nie jest zameldowany i lokal nie jest zadłużony z tytułu rozliczeń ze spółdzielnią lub wspólnotą. Jeśli jest, to trzeba się dowiedzieć, na jaką kwotę — podpowiada Bartosz Turek.
Kupujący musi też zwrócić uwagę na bezpieczeństwo transakcji. Konieczne jest więc sprawdzenie tytułu prawnego właściciela mieszkania.
— Warto przeczytać księgę wieczystą i rzucić okiem na podstawę prawną nabycia. Jeśli dotychczasowy właściciel otrzymał nieruchomość w spadku, musi uregulować należność względem fiskusa. Jeśli inwestor kupuje mieszkanie, posiłkując się kredytem, to przed podpisaniem umowy ostatecznej konieczna jest najpierw umowa przedwstępna. Najbezpieczniej podpisać ją w obecności notariusza, przy okazji wnioskując o wpis do księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie własności. Umowa przedwstępna będzie potrzebna bankowi kredytującemu transakcję. Dopiero gdy bank będzie gotów wypłacić kredyt, można przystąpić do umowy ostatecznej — wyjaśnia Bartosz Turek.
Miejsce pracy
Mieszkania wynajmuje się też na biura. Takie lokale są nieco większe — ich powierzchnia przekracza 50-60 mkw.
— Interesują się nimi lekarze, którzy szukają takich mieszkań na gabinety, prawnicy na kancelarie, a małe firmy na biura. Oczywiście lista potencjalnych klientów jest o wiele dłuższa. Sprzedawaliśmy mieszkania również na gabinet kosmetyczny, gabinet psychologiczny, biuro prawne — opowiada Bożena Taflińska-Tadeusz z Agencji Inwestycyjnej, która buduje osiedle Casa Fonte na poznańskim Sołaczu. Według raportu firmy WGN rentowność wynajmu lokali użytkowych może sięgać 10 proc. zwrotu.
— Wynika to oczywiście z wysokości czynszu. W przypadku lokali mieszkalnych zależnie od ich standardu i wielkości wynosi on około 26-35 zł za mkw. Dla lokali użytkowych ta stawka jest zawsze wyższa. Oczywiście, żeby wynajem przynosił zyski, decyzja o zakupie lokalu musi być przemyślana. W razie przeznaczenia mieszkania na cele biurowo-usługowe o sukcesie decyduje przede wszystkim położenie budynku, jego dostępność i możliwość parkowania — tłumaczy Bożena Taflińska-Tadeusz.
Zaletą wynajmu mieszkania na biuro jest też to, że umowy z firmami podpisuje się na dłużej, nierzadko nawet na 5-10 lat, podczas gdy standardowa umowa wynajmu do zamieszkania dotyczy 12 miesięcy. Wynajęcie firmie to także większe bezpieczeństwo dla inwestora. W razie jakichkolwiek problemów z uregulowaniem płatności jest większa pewność odzyskania pieniędzy niż od prywatnego najemcy.