Klienci mają do wyboru mieszkania w stanie deweloperskim lub gotowe lokale z rynku wtórnego. Ich ceny — z uwzględnieniem kosztu wykończenia nowego mieszkania — są porównywalne. Deweloperzy, ustalając swoje ceny, muszą to brać pod uwagę.
Stare droższe niż nowe
— Ten pojedynek zapowiada się bardzo ciekawie, zwłaszcza jeśli weźmiemy pod uwagę, że we wszystkich monitorowanych miastach z wyjątkiem Gdańska ponad 3o proc. oferty stanowią mieszkania deweloperskie — ocenia Maciej Dymkowski, prezes Tabeli Ofert.
Jego zdaniem największą konkurencją dla budowanych mieszkań są lokale oddane do użytku kilka lat temu — są równie wysokiej jakości jak nowe, a bezpieczeństwo transakcji kupna lokalu z rynku wtórnego i pierwotnego jest porównywalne. Nabywcy coraz częściej decydują się więc na niedawno zbudowane mieszkanie z rynku wtórnego. W Katowicach średnia cena mkw. lokalu z rynku wtórnego wzniesionego po 2000 r., wzrosła aż o 7,3 proc., a w Gdańsku o 4,8 proc. W innych aglomeracjach wzrost cen nie przekroczył 1 proc. Podrożały nawet lokale wzniesione przed rokiem 2000, chociaż cieszą się mniejszym wzięciem.
— W Katowicach, Gdańsku i we Wrocławiu mieszkania z rynku wtórnego zbudowane przed 2000 r. podrożały od 0,7 do 1,6 proc. Za to w Poznaniu wzrost cen przekroczył 4 proc. To, że mieszkanie do remontu w starym budynku jest droższe od nowego, nie jest normalne. A tak jest w Krakowie i Warszawie. W tych miastach należy się więc spodziewać spadku cen — prognozuje Maciej Dymkowski.
W Łodzi mieszkania z rynku wtórnego już potaniały — nawet te zbudowane po 2000 r. W ostatnich miesiącach ceny spadły tam od 3,8 proc. do prawie 6 proc.
Opusty zamiast promocji
A jak wygląda sytuacja na rynku pierwotnym?
— Wahania cen wynikają głównie ze zmian w strukturze podaży. Tańsze lokale sprzedają się szybko, a w tym segmencie brakuje nowych. To powoduje wzrost cen. Podobnie jak pojawienie się w sprzedaży droższych mie-szkań o wyższym standardzie — ocenia Maciej Dymkowski.
Obecnie z taką sytuacją mamy do czynienia w Gdańsku. Odwrotnie jest za to w Poznaniu, Krakowie i Warszawie — tam ceny na rynku pierwotnym spadają, bo pojawiają się tańsze projekty z segmentu popularnego. Dużą część tej oferty obejmuje program Rodzina na swoim.
— Wymagania programu spełnia niemal 35 proc. lokali z rynku pierwotnego w Warszawie. Gotowych do zamieszkania jest tylko 12 proc. z nich, czyli około 1,2 tys. mieszkań — ocenia Maciej Dymkowski.
Według Teresy Witkowskiej, dyrektora sprzedaży w firmie Red Real Estate Development, deweloperzy wolą obniżyć ceny niż dawać promocje i bonusy. Robią to, by ułatwić klientom uzyskanie kredytu.
— Prawie wszystkie transakcje sprzedaży na budowanym przez nas osiedlu Alpha finansowane są kredytem. Proponujemy więc klientom zakup w systemie 10 na 90 (10 proc. wpłaty podczas podpisania umowy, reszta przy odbiorze). Dzięki temu klienci nie są obciążeni kosztami odsetek od kredytu przez czas budowy, jest również szansa, że w okresie budowy poprawią się warunki udzielania kredytów — podkreśla Teresa Witkowska.
Deweloperzy są w dużo gorszej sytuacji niż ich klienci. Zdaniem ekspertów z powodu problemów z otrzymaniem finansowania wiele nowych projektów nie trafia na rynek.
Umiarkowany optymizm
— Jeżeli sytuacja się nie zmieni, może doprowadzić do zachwiania równowagi rynkowej i wahań cen — ocenia Maciej Dymkowski.
Teresa Witkowska jest jednak optymistką. Uważa, że pozytywną rolę odgrywa popularność programu Rodzina na swoim.
— Tylko w ostatnim kwartale 2009 r. liczba kredytów udzielonych w ramach tego programu stanowiła prawie 17,4 proc. całego rynku kredytów. Ponadto stał się on bardziej dostępny, bo od kwietnia tego roku w większości województw wzrósł limit ceny metra kwadratowego w ramach programu. Dla porównania: w 2008 r. było to tylko 0,7 proc. Program Rodzina na swoim ma więc spore szanse na podbój rynku kredytowego — sumuje Teresa Witkowska.