Po Warszawie i Gdańsku celem inwestycji mieszkaniowych fińskiej firmy YIT stał się Kraków. W pierwszej połowie 2022 r. polski oddział dewelopera nabył tam dwa grunty na ponad 700 mieszkań. Udał się na zakupy także w miastach, w których działał wcześniej — w Warszawie wzbogacił się o dwie lokalizacje na około 600 mieszkań, a w Gdańsku o trzy na około 500.
— Nasz bank ziemi wzbogacił się o ponad 80 tys. m kw. PUM i 1800 lokali — mówi Tomasz Konarski, prezes YIT Polska.
Z Rosji do Europy
Strategia dewelopera powstała jeszcze przed agresją na Ukrainę. Decyzja o wyjściu z Rosji zapadła już w listopadzie 2021 r., a wybuch wojny przyspieszył jej realizację — w maju 2022 r. YIT całkowicie zaprzestał tam działalności.
— To była bolesna decyzja — kosztowała 2 mld zł w odpisie wartości aktywów oraz w różnicach kursowych. Po wyjściu z Rosji większe znaczenie dla firmy nabrał obszar Europy Środkowo-Wschodniej. YIT relokował około 1 mld zł na inwestycje w główne miasta w Polsce, Czechach i na Słowacji — mówi Tomasz Konarski.
O skali zmian świadczy fakt, że do 2021 r. YIT posiadał w Rosji pięć oddziałów i 1500 pracowników, a w Polsce, Czechach i na Słowacji zatrudniał łącznie 400 osób.
Ekspansja w Polsce
Od początku inwestowania w Polsce, czyli od III kw. 2015 r., YIT obecny był w Warszawie, w Gdańsku rozpoczął działalność w 2020 r. Zakup gruntów w Krakowie to pokłosie strategicznych decyzji z listopada 2021 r.
— Strategia YIT polegała na poszukiwaniu miast z potencjałem. W Polsce oprócz Warszawy i Gdańska takimi miastami są jeszcze Kraków i Wrocław. Nie rezygnujemy z Wrocławia jako kierunku na przyszłość, jednak zanim zaczniemy dalszą ekspansję, chcemy pokazać naszym właścicielom, że już dwiema stopami jesteśmy w Krakowie — mówi Tomasz Konarski.
Rozpoczęcie działalności w kolejnych miastach ułatwia fakt, że polski oddział prowadzi działalność czysto deweloperską — wykonawstwo zleca lokalnym generalnym wykonawcom, a projekty architektoniczne lokalnym pracowniom. Wystarczy więc kilku project managerów w 50-osobowej polskiej załodze, by obsłużyć outsourcing w kolejnym mieście.
— Mamy zasadę, że działamy z Warszawy. Każdy regionalny rynek jest inny i szanując tę odrębność, sięgamy po lokalnych pracowników. Nie tworzymy własnych struktur i oddziałów — mówi Tomasz Konarski.
Start z przeszkodami
Rozpoczęcie działalności w Krakowie firma planuje na połowę 2023 r., przy czym wiele zależy od rozwoju sytuacji na rynku, m.in. tempa sprzedaży, inflacji i nastrojów nabywców mieszkań w Finlandii, gdzie sprzedaż również wyhamowała, choć z innych niż w Polsce powodów. YIT jest spółką notowaną na giełdzie w Helsinkach, a inwestycje w Finlandii to ponad połowa jej portfela. Nastroje inwestorów zależą od sytuacji na rynku, a ostatecznie wpływają na kurs akcji. W Polsce natomiast popyt załamał się w wyniku wprowadzenia drastycznych kryteriów oceny zdolności kredytowej.
— Nam odsiały one dwie trzecie, a w niektórych przypadkach nawet trzy czwarte klientów, więc sprzedaż jest dużo niższa. Oprócz podwyżek stóp procentowych problemem jest rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego z marca 2022 r., która dodaje 5 proc. do marży i do WIBOR-u przy ocenie zdolności kredytowej. Żeby wziąć kredyt, trzeba też spełnić kryteria stress testów na około 15 proc. oprocentowania rocznie — mówi Tomasz Konarski.
Według niego przed podwyżkami stóp procentowych przeciętna zdolność kredytowa klienta wynosiła 80-90 proc. ceny przeciętnego, czyli kosztującego około 600 tys. zł, mieszkania. Dziś jest to 50 proc. albo mniej. W tej sytuacji nie ma co liczyć na obniżkę cen mieszkań.
— Zresztą uwzględniając różnicę między inflacją a dużo wolniejszym wzrostem cen mieszkań, deweloperzy już obniżyli ceny o 10 proc. w ciągu ostatnich 12 miesięcy, a i tak nie wpłynęło to na sprzedaż. Dziś rządzi klient gotówkowy. My szczęśliwie mamy kilka projektów, które się bronią, choć sprzedaż jest niższa niż planowana — mówi Tomasz Konarski.
Fundusze na ratunek
Podkreśla, że wszyscy więksi deweloperzy w Polsce zmniejszyli liczbę rozpoczynanych budów, nastawiając się na przeczekanie zimy. YIT nadal prowadzi rozpoczęte inwestycje: Parkur Residence, Nordic Mokotów, Nordic Sadyba, Nordic Nordic Bemowo, Aroma Park i Dom Mehoffera w Warszawie, Żurawie w Gdańsku oraz budowę ponad 1000 jednostek zakontraktowanych przez NREP — skandynawski fundusz mieszkań na wynajem.
— Realizujemy trzy z czterech budynków dla NREP. Pierwszy ze 116 mieszkaniami przekażemy jeszcze w tym roku, drugi ze 100 mieszkaniami na początku następnego, a trzeci z 280 — w wakacje 2023 r. Na wiosnę planujemy rozpoczęcie czwartego — mówi Tomasz Konarski.
Obecna sytuacja wpływa na decyzje biznesowe także funduszy inwestujących w mieszkania na wynajem. W wielu przypadkach refinansują one budynki, które kupują, a obecnie trudno uzyskać satysfakcjonujący poziom LtV, czyli kredytowania do wartości budynku. Zmniejszenia poziomu refinansowania nie rekompensuje nawet wzrost czynszów w ostatnim czasie. Inwestorzy muszą też dokładać więcej kapitałów własnych do inwestycji, więc zwrot z inwestycji jest mniejszy.
— Co prawda nie ma to akurat negatywnego wpływu na obecną naszą inwestycję, ale apetyt funduszy słabnie — mówi Tomasz Konarski.
Lofty na Białołęce
Nowością w ofercie dewelopera z szansą na wyższy poziom sprzedaży są mieszkania w obiektach historycznych. Aroma Lofty, inwestycja realizowana na warszawskiej Białołęce w dawnej drożdżowni, liczą raczej na klienta gotówkowego.
— Jest tam jeszcze willa fabrykanta i kilka innych budynków. Rewitalizacje są piękne, choć wymagają dużo większego wysiłku podczas przygotowania i budowy. Nasza pierwsza rewitalizacja będzie na pewno flagowym projektem firmy — mówi Tomasz Konarski.
Z powodu braku gruntów deweloperzy coraz częściej sięgają po działki zabudowane historycznymi obiektami wymagającymi rewitalizacji, nieraz poprzemysłowymi. Ich zakup rozważa również YIT.
Relokacja kapitału YIT z Rosji to pierwszy znany mi przykład, gdy Polska odnosi bezpośrednią korzyść z opuszczenia tamtego rynku przez uznaną firmę. YIT kupił dzięki temu grunty w Krakowie, jak się domyślam — korzystając z okazji, bo chyba jednak lepszym wyborem wydaje się Wrocław jako miasto z większymi perspektywami, zainteresowaniem inwestorów czy rosnącym rynkiem pracy.
Czasy nie sprzyjają jednak inwestycjom nieruchomościowym. Dużym optymizmem jest oczekiwanie, że po zimie nastanie wiosna i w lecie budowy ruszą pełną parą. Oczywiście wolałbym się mylić.
Także inwestycje w mieszkania na wynajem instytucjonalny nie są panaceum na załamanie deweloperskiej kontraktacji. Po największych transakcjach sprzed roku zapał funduszy jest dużo niższy. O spadku zainteresowania takimi inwestycjami świadczy choćby ostatnia decyzja Robyga, który planował budowę 10 tys. mieszkań dla TAG Immobilien, swojego nowego właściciela, a obecnie deklaruje inwestycje tylko w ofertę dla klientów indywidualnych.