Firmy unikają zakupu gruntów rolnych
Nie zabudowane grunty obejmują prawie 47 proc. powierzchni polskich miast. Inwestorzy najchętniej kupują nieużytki. Rzadziej decydują się na nabycie gruntów rolnych, ponieważ zmiana ich przeznaczenia pochłania zbyt wiele czasu.
Grunty nie zabudowane, ale przeznaczone w planach zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę, nieużytki oraz grunty rolne w granicach miast tworzą zasoby, które mogą zostać wykorzystane na cele inwestycyjne. Najchętniej inwestorzy kupują grunty nie zabudowane i nieużytki.
— Bardzo dużo działek mamy do zaoferowania m.in. w gminie Zakroczym i Pomiechówek. Tereny w przeważającej części nabywano na cele przemysłowo-składowo-usługowe. Zainteresowanie wzbudzają także działki przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe, zwłaszcza w kierunku południowym Warszawy — mówi Wiesław Olewiński, kierownik sekcji gospodarowania zasobem warszawskiego oddziału AWRSP.
Przy nabywaniu gruntów rolnych należy pamiętać, że wymagają one przekwalifikowania w planach przestrzennych oraz uzbrojenia w infrastrukturę. Dopiero wtedy mogą stać się atrakcyjnym obszarem dla działań inwestycyjnych.
Kłopoty ze zmianą
Grunty rolne w granicach miast odznaczają się niewielkim zainteresowaniem ze strony inwestorów, ponieważ bardzo trudno jest uzyskać od gminy zgodę na zmianę statusu gruntu. W wielu przypadkach gminy nie wyrażają zgody na zmianę planu zagospodarowania.
— Zmiana kategorii działki z rolnej na budowlaną jest procesem długotrwałym i skomplikowanym. Gmina szybciej uwzględni zmianę planu zagospodarowania, jeśli plan ten jest dopiero w trakcie realizacji. Jeżeli grunty rolne są wysokiej klasy, bardzo trudno jest zmienić ich przeznaczenie. Jednak na Mazowszu brakuje gruntów odznaczających się ziemią wysokiej klasy, w związku z tym stosunkowo łatwo można uzyskać pozwolenie na zmianę przeznaczenia działki — twierdzi Jerzy Muszyński, szef działu analiz i wycen agencji nieruchomości Unikat.
Relatywnie tanie rolne nieruchomości gruntowe najczęściej są kupowane przez osoby prywatne, zwłaszcza jeżeli są podzielone na działki o wielkości 2-5 ha.
— Firmy nie mają czasu na przeklasyfikowanie gruntów rolnych. Dla nich nieużytki stanowią większą atrakcję, ponieważ nadanie im właściwego przeznaczenia można osiągnąć w krótszym czasie — twierdzi Emila Balinowska, właścicielka agencji nieruchomości Leda Nieruchomości w Warszawie.
Można zarobić
Przy zakupie gruntów rolnych można liczyć na duży zysk, pod warunkiem, że gmina zgodzi się na zmianę planu zagospodarowania. Z tego powodu, oprócz osób prywatnych, pojawiają się firmy, zwłaszcza deweloperskie, chętne nabyć tereny orne, aby na nich zarobić.
— Grunty rolne dla firm deweloperskich to znakomita inwestycja, pod warunkiem, że będzie można je przekwalifikować. Są to działki tanie, ale mają potencjał — uważa Jerzy Muszyński.
— Przy zmianie przeznaczenia gruntów rolnych na tereny np. budowlane, wartość działki wzrasta co najmniej o 50 proc. — dodaje Marek Krajewski, przedstawiciel Biura Obrotu Nieruchomości Emmerson Real Estate w Warszawie.
Bez utrudnień
Zdaniem pośredników, również cudzoziemcy nie mają większych problemów z nabywaniem gruntów w Polsce. Odmowy prawa do zakupu należą raczej do rzadkości. Jedynym dodatkowym utrudnieniem dla obcych inwestorów jest oczekiwanie na uzyskanie pozwolenia Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji na zakup nieruchomości.
— W czasie przetargu zagraniczna firma może nie zdążyć z uzyskaniem zgody. Często jednak inwestor zagraniczny może przystąpić do przetargu, jeśli przedstawi gminie dowód złożenia wniosku w ministerstwie — twierdzi Jerzy Muszyński.
— Od kiedy prowadzimy naszą działalność, tylko jeden raz zdarzyło się, że inwestorowi zagranicznemu nie udało się nabyć nieruchomości — przyznaje Emila Balinowska.
Wpływ handlu
Obrzeża dużych miast odznaczają się o wiele większą dynamiką wzrostu cen gruntów niż centrum. Zjawisko to jest związane przede wszystkim z budowaniem ośrodków handlowych na miejskich peryferiach.
— Na obrzeżach miast, zwłaszcza na terenach w pobliżu istniejących już hipermarketów, wartość gruntów może wzrosnąć nawet o 200 proc., podczas gdy w śródmieściu ceny gruntów wzrastają nie więcej niż o 10 proc. — wyjaśnia Jerzy Muszyński.
Transakcje gruntami w centrum Warszawy są przeprowadzane sporadycznie — ceny działek są wysokie, pojawia się wiele trudności z ich pozyskaniem. Gmina Centrum, która posiada większość warszawskich gruntów, stawia dodatkowy wymóg przed potencjalnymi nabywcami działek zlokalizowanych w śródmieściu — muszą oni przedstawić koncepcję zagospodarowania nabywanego terenu.