Flipping to właściwie nic innego jak inwestowanie w zapuszczone lokale z zamiarem szybkiego i zyskownego odsprzedania po wyremontowaniu. Wizja kilkudziesięcioprocentowego zwrotu w zupełności przecież wystarcza za wdech powietrza zastanego nad wytartym dywanem i pomiędzy ścianami, z których łuszczy się tłusta emalia. Latem szybciej schnie farba, więc może warto się przełamać — tyle tylko, że o pomysłowym sposobie zarabiania wiadomo nie od dzisiaj, a ruin w centrach miast raczej nie przybywa.
Drobnym drukiem
Na papierze model krótkoterminowego inwestowania w niewyremontowane mieszkanie wygląda podręcznikowo obiecująco, dlatego w większych miastach zdążyło się nim zauroczyć już tylu graczy, że najbardziej zaniedbanych kątów zaczęło nawet trochę brakować. Założenie, że na odnowieniu takiego lokalu można sporo zarobić, jest przy tym jak pełna lukrowanych argumentów oferta z gwiazdką — zysk rzeczywiście jest do szybkiego osiągnięcia, ale przy spełnieniu kilku niezbędnych, a czasem też trudnych do pogodzenia warunków.
Żeby kupić mieszkanie z potencjałem, przede wszystkim trzeba wydać rzeczywiście mało, bo w przeciwnym razie remont tak podroży przedsięwzięcie, że zupełnie przestanie się opłacać. Zanim dojdzie do transakcji, trzeba więc sprawdzić, czy stawka za mkw. istotnie jest niższa o 1-1,5 tys. zł od ceny lokalu w tej samej okolicy, ale w stanie pozwalającym na zamieszkanie.
Koszt gruntownego remontu zazwyczaj grubo przekracza wstępny plan wydatków, tymczasem z dostępnych porównywalnych ofert wynika, że różnica w cenie nie zawsze okazuje się wystarczająca, bo potrafi wynosić na przykład 300 zł na mkw. Jednym z czynników zapewniających inwestycji powodzenie — czyli popyt na wyremontowane mieszkanie — jest dogodna lokalizacja, natomiast stawki w centrach najbardziej zatłoczonych miast są z natury wyższe i dla apartamentów, i dla ruder. Model inwestycji w te drugie ratować może fakt, że możliwości negocjacji są zupełnie inne.
— W przypadku nieruchomości zniszczonych, ale bardzo dobrze położonych, cenami ofert nie należy się aż tak sugerować, bo kiedy dochodzi do transakcji, często zostają obniżone — komentuje Marcin Krasoń z Home Brokera, dodając, że co prawda trudno o statystyki, ale z jednostkowych obserwacji wynika, że takich inwestycji nie jest wiele, ale bywają opłacalne.
O danych na temat tych nieopłacalnych w ogóle trudno jednak dyskutować, bo do transakcji zwykle albo nie dochodzi zbyt szybko, albo nie dochodzi wcale.
Wakacyjna przygoda
Na stołecznym rynku wtórnym mieszkań wymagających remontu jest około 12 proc., na krakowskim podobnie, na łódzkim ponad 16 proc., na poznańskim i gdańskim poniżej 10 proc., a na wrocławskim 5,5 proc., wynika z danych grupy Emmerson. Zakładając, że najszybciej znikają z obiegu lokale o najmniejszej powierzchni, można na przykład zacząć od szukania kawalerki — chociaż tym razem intuicja również trochę zawodzi, bo w przeliczeniu na mkw. koszty remontu są niższe dla mieszkań bardziej przestronnych, a ceny po wyremontowaniu niekoniecznie, o ile mowa o standardowych dwóch, trzech pokojach. Przyjmuje się, że przy szerokim zakresie remontowych robót i doborze wyjątkowo tanich materiałów 50-metrowe mieszkanie można przywrócić do stanu gotowości za około 30-35 tys. zł, czyli do 700 zł na mkw. — przy czym im miasto bardziej rozwinięte, tym usługi ekip istotniej wszystko podrożą.
Oprócz wyższych kosztów odnowienia, większe ośrodki wyróżnia też konkurencja wśród samych poszukujących, bo poza inwestorami, którzy na co dzień nie trudnią się działalnością w tym sektorze, potencjał w odrapanych tapetach i wybitych szybach widzą też biegli w temacie gracze. Niezawodnym oferentem, który nasuwa się więc od razu, jest komornik, który już z definicji kojarzy się z cenową okazją i licytacją, do której przystąpić może nawet mniej wtajemniczony inwestor.
Z jednej strony trop jest dobry — bo o takich okolicznościach zawsze dobrze jest się dowiadywać — ale w praktyce trudno się nastawiać na zakup bardzo tanio, skoro system sprzedaży oparty jest na podbijającej cenę licytacji. Przeznaczone do gruntowego remontu mieszkania z komorniczego portfolio wymagają też od potencjalnego inwestora więcej uwagi jeszcze przed transakcją — bo nawet jeśli nie będą obciążone dodatkowymi długami poprzedniego właściciela, mogą gościć lokatorów, których umowy nie będą od razu zerwane.
— Mieszkań do remontu jest na rynku naprawdę dużo i można szukać ich też u pośredników, bo w obiegu trafiają się nawet oferty wymagające całkowitego przerobienia. Na takich widać też największe przebicie, bo wymagające gruntownego remontu mieszkanie na warszawskiej Pradze można kupić w granicach 6 tys. zł za mkw. i — o ile kamienica będzie w przyzwoitym stanie — sprzedać nawet za 10 tys. zł. Lepiej zachowane mieszkania z lat 60.- -70. wymagają już większego zaangażowania, a przykładowe 25-27-metrowe w Śródmieściu kosztować może przed remontem 7,5 tys. zł za mkw., a po — około 3 tys. zł więcej — komentuje Jarosław Skoczeń z grupy Emmerson.
W porównaniu z brudnymi pustostanami, do których swobodnie wlatują gołębie, inwestowanie w wielkopłytowym dorobku PRL wygląda znacznie mniej ekstremalnie, a próg wejścia w przypadku warszawskich blokowisk i tak potrafi być 30-40 proc. niższy od średnich stawek w centrum. Zamiana meblościanki na szwedzki regał może się więc sprawdzić w ramach gry wstępnej, ale żeby wszystkie chwyty były dozwolone, potrzeba trochę więcej potłuczonego szkła na parapetach i przynajmniej kilku lamp, które nie świecą z braku prądu.