Usługi finansowe Połowa kredytobiorców
ma większy dług niż wartość
nieruchomości kupionej na kredyt
Raty we frankach wciąż są niższe, ale dług zamiast zmaleć — urósł. Czasem jest wyższy niż wartość nieruchomości. Co na to banki?
Prysły korzyści z kredytu we franku. A taki był atrakcyjny. Marcin Materna, szef działu analiz DM Millennium, zestawił kursy złotego do franka w ostatnich pięciu latach i kwoty, jakie w tym czasie kredytobiorcy pożyczali na kupno mieszkań. Wnioski? Co najmniej połowa kredytobiorców nic nie zyskała na zachwalanym przez lata franku szwajcarskim albo nawet jest mocno do tyłu. Dwie trzecie dłużników zaciągnęło kredyt po kursie 2,5 zł lub niższym, co oznacza, że nawet po dwóch latach spłaty mają do oddania wyższy dług niż w momencie spisywania umowy z bankiem.
— Korzyści z kredytu we frankach rzeczywiście się wyzerowały patrząc z tej perspektywy, warto było pożyczyć pieniądze w złotych — mówi Marcin Materna.
Optyka zmienia się, kiedy na problem spojrzymy poprzez pryzmat miesięcznych rat, jakie płaci dłużnik. Miesięczna danina na rzecz banku wciąż jest niższa we franku niż w złotym. Ale tylko na papierze.
— Ci, którzy zaciągnęli kredyt po kursie 2,2-2,3 zł, już dzisiaj prawdopodobnie płacą wyższe raty, niż gdyby spłacali kredyt złotowy — informuje Marcin Materna.
Czy to oznacza, że ci, którzy zapożyczyli się w szwajcarskiej walucie, popełnili błąd swojego życia? Nie. Kredyty hipoteczne mają długą żywotność i spłacane będą jeszcze przez kolejne lata.
— Po okresie zawirowań na rynku złoty znowu powinien zacząć się umacniać, co poprawi atrakcyjność franka — mówi Marcin Materna.
Wahnięcie
Na razie kredytobiorcom pozostaje zacisnąć zęby i czekać, aż poprawi się kondycja rodzimej waluty. Dla większości z nich spadek kursu złotego to bardzo przykra niespodzianka. Okazuje się, że spłacając miesiącami kredyt, nie tylko nie zmniejszają długu wobec banku, ale że jest on wyższy niż na początku spłaty. Nieprzyjemne uczucie, ale jakoś można się z nim jeszcze oswoić. Gorzej, że wskutek wahnięć kursowych w wielu przypadkach wysokość zadłużenia przekroczyła wartość nieruchomości. Z dużą dozą prawdopodobieństwa można założyć, że w takiej sytuacji znalazła się większość szczęśliwych nabywców mieszkań kupionych na kredyt w tym roku, kiedy ceny nieruchomości sięgały sufitu, a frank był tak słaby jak dzisiaj złoty. Chociaż i kredytobiorcom z dłuższym stażem wskaźnik LTV mógł podskoczyć powyżej 100 proc. wartości nieruchomości.
Nic nam do tego
Teoretycznie w takiej sytuacji, gdy nieruchomość jest mniej warta niż wynosi dług, bank może wystąpić do dłużnika o przedstawienie dodatkowych zabezpieczeń bądź nawet o spłatę należności. W całości. Takie zapisy standardowo znajdują się w umowach kredytowych.
— Dla banku ważne jest to, czy kredytobiorca spłaca raty w terminie. Jeśli nie ma opóźnień, nie ma powodu, aby żądał dodatkowych zabezpieczeń. Tym bardziej że chodzi o problem w gruncie rzeczy księgowy. Dzisiaj 100 tys. franków warte jest 260 tys. zł, ale wkrótce ta kwota może się zmienić — wyjaśnia Aleksandra Kwiatkowska z GE Money Bank Polska.
Zresztą z dodatkowymi zabezpieczeniami mógłby być spory problem. Z danych Związku Banków Polskich wynika, że na jeden kredyt przypadają co najmniej dwie osoby, a czasem trzy i więcej, a więc np. małżonkowie i jeszcze ktoś z rodziny. Wszystko po to, żeby uzyskać zdolność kredytową.
— Sytuacja na rynku walutowym ma przejściowy charakter. W interesie banku jest przede wszystkim to, by klient terminowo wpłacał raty kredytowe — mówi Dominik Skrzycki, naczelnik wydziału planów finansowych w MultiBanku.
A pod tym względem kredytobiorcy są bez zarzutu. Zaledwie 2 proc. kredytów hipotecznych uważa się za zagrożone, czyli niespłacane w terminie.
Agnieszka Nachyła, dyrektor departamentu marketingu i rozwoju bankowości hipotecznej Banku Millennium, również uspokaja:
— Kredyty indeksowane kursem waluty obcej, w których na dzień udzielenia kwota kredytu przekraczała 80 proc. wartości nieruchomości, są objęte ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego. Ubezpieczenie to zapewnia bankowi ochronę na wypadek wzrostu salda zadłużenia powyżej 100 proc. wartości nieruchomości — wyjaśnia Agnieszka Nachyła.
Okiem eksperta
Katarzyna Siwek
analityk Expandera
Złoty czy frank? Zależy od portfela
Raty kredytów w złotych i frankach zbliżyły się do siebie, zatem osoby dziś wybierające walutę kredytu powinny raczej rozważyć złote. Sytuacja osób już spłacających kredyt jest jednak bardziej skomplikowana i wymaga indywidualnej oceny. Kluczową sprawą jest to, kiedy kredyt został zaciągnięty. Jeżeli stosunkowo niedawno, gdy kurs franka był znacznie niższy od obecnego, przewalutowanie spowoduje wzrost kwoty zadłużenia, przeciętnie o kilkadziesiąt tysięcy złotych. Jeżeli jednak kredyt został zaciągnięty w momencie, gdy frank był droższy niż obecnie, np. w 2003 r., to dokonując przewalutowania, wciąż możemy liczyć na zmniejszenie zadłużenia. Podejmując taką decyzję, w kalkulacjach trzeba jednak uwzględnić koszt operacji. Ważny jest też przyszły kurs złotego. W obecnej sytuacji należy się liczyć z dalszym osłabieniem naszej waluty.
Okiem eksperta
Piotr Kalisz
ekonomista Citibanku Handlowego
Złoty prędko nie wróci do sił
Ostatnie dni pokazały, że na rynku walutowym może się zdarzyć wszystko. W najbliższych dniach złoty może zarówno tracić, jak i zyskiwać na wartości. Większe prawdopodobieństwo przypisuję jednak scenariuszowi pierwszemu. Ostatnie osłabienie nie miało wiele wspólnego z czynnikami makroekonomicznymi — zadziałała psychologia. Zagraniczni inwestorzy uciekali z Polski, nie patrząc na wskaźniki, a zatem trudno będzie przekonać ich, aby do nas szybko wrócili. Dlatego złoty będzie słaby jeszcze przez kilka miesięcy, dopóki cała zawierucha się nie uspokoi. Kiedy opadną emocje, inwestorzy zobaczą, że nasza gospodarka radzi sobie nieźle (a zakładam, że tak będzie) i znowu zaczną inwestować w Polsce, co umocni złotego.
ZasŁyszane
Iwona Kozera
partner Ernst Young
Poziom zagrożonych kredytów ciągle w Polsce nie jest duży. Niepokojący jest ich przyrost. Biorąc pod uwagę półrocza — jest największy od 2004 r. Wydaje się, że ta tendencja będzie się utrzymywać. To oczywiście jest naturalne ze względu na duży w ostatnich latach przyrost udzielanych kredytów. Ale niewątpliwie jest to zagrożenie dla polskiej bankowości. Jego poziom będzie zależeć od tego, na ile fundamentalne będą problemy w polskiej gospodarce.