Ghelamco ma w Polsce w budowie ponad 113 tys. m kw. biur. Nowe inwestycje różnią się jednak od ukończonych w ostatnich latach, które były większe i powstawały w jednej lokalizacji — przy rondzie Daszyńskiego w Warszawie. To tu deweloper zbudował kompleksy Warsaw Spire i The Warsaw Hub o powierzchni ponad 100 tys. m kw. każdy, a także wieżowiec Warsaw Unit liczący prawie 60 tys. m kw.
Teraz spółka chce iść w stronę dywersyfikacji.
— Działamy obecnie w trzech miastach. W Katowicach budujemy Craft o powierzchni 27 tys. m kw., a w Krakowie Kreo, 24 tys. m kw. W Warszawie natomiast trwają prace nad wieżowcem The Bridge o powierzchni 47 tys. m kw. oraz pierwszym obiektem kompleksu Vibeo, 15 tys. m kw. — mówi Jarosław Zagórski, dyrektor handlowy i rozwoju w Ghelamco Poland.
Braki na rynku biur będą jeszcze większe
Moment rozpoczęcia budowy ostatniego obiektu nie był przypadkowy.
— Ze względu na skalę inwestycji będziemy mogli ukończyć ją już w 2024 r., trafiając w ten sposób w prognozowaną na lata 2023-24 lukę podażową. Jej pierwsze oznaki już widać na rynku. Gdyby np. firma chciała dziś wynająć 10 tys. mkw. w atrakcyjnej lokalizacji w Warszawie, to będzie miała problem. Nie znajdzie wolnej przestrzeni, chyba że w inwestycjach na etapie dziury w ziemi — twierdzi Jarosław Zagórski, dodając, że paradoksalnie luka podażowa może pozytywnie wpłynąć na rynek, uzdrawiając go.
— Popyt na powierzchnie biurowe maleje, a wiele firm przyjmuje strategię na przeczekanie. Dotyczy to zarówno podmiotów już obecnych na polskim rynku, jak też zupełnie nowych. Sami byliśmy tuż przed podpisaniem dużej umowy najmu, jednak w ostatniej chwili otrzymaliśmy informację, że firma nie otworzy jednak biura w Polsce — mówi Jarosław Zagórski.
Biznes ostrożny i wstrzemięźliwy
Powodów, dla których przedsiębiorstwa rezygnują z najmu i ekspansji w biurowcach, jest kilka. Nie chodzi tylko o niepewność gospodarczą.
— Firmy zaczynają mieć problem z zatrudnianiem talentów w Polsce, przez co nie mogą rosnąć tak szybko, jak by chciały. Zasoby ludzkie są u nas mocno ograniczone, tymczasem zapotrzebowanie na nie jest ogromne, co widać na przykładzie informatyków — mówi Jarosław Zagórski.
Według niego do zwiększania powierzchni najmu nie zachęcają rosnące koszty eksploatacyjne, których istotną część stanowi energia. W obecnej sytuacji w Polsce jeszcze bardziej docenia się rozwiązania energooszczędne, które pozwalają obniżyć koszty użytkowania.
— My takie innowacje wprowadzaliśmy bardziej pod ESG, jednak biorąc pod uwagę to, co dzieje się dziś na rynku energii, ich zastosowanie wydaje się jak najbardziej zasadne. Poziom zużycia energii np. w Warsaw Unit jest nawet o 27 proc. niższy niż w podobnych tej klasy budynkach wysokościowych — twierdzi Jarosław Zagórski.
W biurowcu zainstalowano ponad 40 tys. sensorów, które zbierają i przetwarzają informacje o zużyciu, a zarządca reaguje na nie na bieżąco. Gdy np. minie pora największego wykorzystania powierzchni przez najemców, obniża się poziom wydajności centrali wentylacyjnych i urządzeń klimatyzacyjnych.
— W ten sposób jesteśmy w stanie zaoszczędzić więcej energii. Najemcy bardziej zwracają dziś uwagę na jakość, energooszczędność i techniczne rozwiązania w biurowcach. Stawiają na sprawdzonych i doświadczonych partnerów, dlatego mimo rynkowych perturbacji optymizm nas nie opuszcza — dodaje Jarosław Zagórski.
Warsaw Unit czeka na kupca
Zgodnie ze strategią po wybudowaniu i skomercjalizowaniu biurowców Ghelamco wystawia je na sprzedaż. Obecnie na nabywcę czeka Warsaw Unit.
— Jeśli pojawi się inwestor, który spełni określone przez nas parametry, to oczywiście sprzedamy budynek. Nie odczuwamy jednak presji. Nasze biurowce powstają nawet 7-10 lat i reprezentują najwyższy standard, dlatego nie możemy ich zbywać w pośpiechu — twierdzi Jarosław Zagórski.
Do 2019 r. niemal każdy nowy budynek w dobrej lokalizacji był uznawany za bardzo atrakcyjny. Dziś to nie wystarczy. Po pierwsze, biurowce muszą się wyróżniać najwyższym standardem technicznym, który oznacza zastosowanie rozwiązań z zakresu ESG, jak też nowoczesnych technologii. Istotna jest również bardzo dobra lokalizacja, rozumiana jako dostęp do komunikacji miejskiej. W Warszawie premiowane są budynki blisko metra i tramwajów. Kolejnym czynnikiem jest charakter inwestycji. Najemcy szukają projektów z duszą, dobrą architekturą, przyjaznym otoczeniem, udogodnieniami w budynku i najbliższej okolicy. Wszystko to sprawia, że strategia wynajmu biurowców jest obecnie bardzo trudna do ułożenia i nie da się jej powielić z projektu, który osiągnął sukces pięć lat temu. Czasy prostych decyzji i rozwiązań skończyły się trzy lata temu.
W dwóch najbliższych latach warszawski rynek biurowy powiększy się o około 100 tys. m kw. Dla porównania — w rekordowym 2016 r. deweloperzy ukończyli 440 tys. mkw., a średnia z ostatnich pięciu lat to 260 tys. mkw. Również w miastach regionalnych od 10 lat nie budowało się tak mało — w realizacji jest tam około 500 tys., podczas gdy średnia z ostatnich pięciu lat to ponad 800 tys. m kw.
W obecnej sytuacji gospodarczej decyzje firm dotyczące podejmowanych zobowiązań będą ostrożniejsze. Nadal obserwujemy jednak zainteresowanie nową, centralnie zlokalizowaną powierzchnią biurową, której będzie pojawiać się coraz mniej.