Ministerstwo Finansów (MF) przedstawiło projekt ustawy o spółkach rynku wynajmu nieruchomości. Jego zadaniem ma być rozwinięcie w naszym kraju, na wzór zachodni, spółek działających na rynku wynajmu nieruchomości komercyjnych (Real Estate Investment Trust — REIT).
„Nadrzędnym celem projektu jest pobudzenie działalności gospodarczej w sektorze nieruchomości komercyjnych na wynajem i zwiększenie zaangażowania krajowego kapitału prywatnego na rynku, co powinno skutkować utrwaleniem wzrostu gospodarczego i wzmocnieniem warunków dla wzrostu dochodów mieszkańców Polski” — czytamy w uzasadnieniu projektu.
Projekt przyznaje spółkom wynajmu nieruchomości zwolnienie z podatku dochodowego (CIT) dzięki eliminacji obecnego podwójnego opodatkowania dochodów — raz na poziomie spółki, drugi raz na poziomie akcjonariusza. MF podkreśla, że celem ustawy jest zniesienie dominacji inwestorów zagranicznych na naszym rynku komercyjnego wynajmu nieruchomości oraz stworzenie możliwości i zachęt do inwestowania w REIT-y zwykłym Kowalskim. Obecnie w Polsce niecałe 10 proc. transakcji nieruchomościowych jest realizowanych przez podmioty krajowe (europejska średnia to ok. 50 proc.), a udział polskich inwestorów prywatnych w sektorze komercyjnego wynajmu to tylko 1-2 proc.
Na świecie w REIT-y inwestują inwestorzy indywidualni i instytucjonalni (głównie fundusze emerytalne). Postrzegane są one jako bezpieczne wehikuły inwestycyjne o stałym i normowanym przez ustawę poziomie wypłaty dywidendy (projekt MF przewiduje obowiązekwypłaty akcjonariuszom przynajmniej 90 proc. zysku). Coroczne wypłacanie przez takie spółki sowitej dywidendy miało też być swoistym zabezpieczeniem emerytalnym dla polskich inwestorów indywidualnych. Cechą charakterystyczną REIT-ów na Zachodzie jest duże rozproszenie akcjonariatu, z naciskiem na pozyskiwanie wielu inwestorów indywidualnych. To istota społeczno- -ekonomicznego sukcesu REIT-ów. Twórcy projektu MF twierdzą w uzasadnieniu, że wzorowali się na dobrych wzorcach zachodnich. Analiza projektu jednak tego nie potwierdza.
— Zwolnienie podatkowe ma zachęcać inwestorów indywidualnych do inwestowania w akcje spółek REIT. Niestety, projekt nie zawiera bardzo ważnego parametru, a mianowicie limitu akcjonariatu rozproszonego, czyli poziomu akcji kierowanego do inwestorów indywidualnych. Na przykład we Francji czy Belgii taki poziom dochodzi nawet do 30 proc. We Francji inwestorzy instytucjonalni nie mogą mieć więcej niż 60 proc. Zgodnie z projektem MF, 100-procentowym właścicielem REIT-u może być jeden duży inwestor, który będzie na nim zarabiał, korzystając ponadto ze zwolnienia podatkowego . To istotna wada projektu — mówi Aleksy Miarkowski, ekspert Centrum Analiz Klubu Jagiellońskiego. Jego zdaniem, istotnym zaniechaniem projektodawców jest brak sankcji (np. utrata zwolnienia podatkowego) za niespełnianie obowiązku wypłaty dywidendy na ustawowym poziomie.
— Projekt w tym kształcie nie zachęci zwykłych ludzi do inwestowania w REIT-y, czyli nie spełni swojego głównego celu, ale posłuży tylko dużym zagranicznym grupom kapitałowym do maksymalizacji zysku na tym rynku — ostrzega Aleksy Miarkowski. Projekt został skierowany do uzgodnień międzyresortowych i konsultacji społecznych. © Ⓟ