Społeczne agencje najmu (SAN) mają być instytucjami podpisującymi na rzecz gmin długoterminowe umowy dzierżawy z właścicielami mieszkań na wynajem, którzy zgodzą się na niższe, ale stałe dochody. Lokale mają być wynajmowane osobom, którym nie przysługuje mieszkanie komunalne albo oczekującym na jego przydział, jeśli nie stać ich na wynajem po cenach rynkowych. Rządowa ustawa o SAN jest już po pierwszym czytaniu w Sejmie.
Rynek najmu w pandemii
Od wybuchu pandemii duża część mieszkań na wynajem długoterminowy nie może znaleźć chętnych na rynku. Praca i studia zdalne sprawiły, że część dotychczasowych lokatorów zrezygnowała z wynajmu. W efekcie doszło do obniżenia średnich czynszów o ok. 10-20 proc.
Według danych JLL od czasu wybuchu pandemii spadek jest widoczny we wszystkich dużych miastach – największy w najbardziej zależnym od turystyki Krakowie i Trójmieście. Jednak od początku 2021 r. na niektórych rynkach widać już oznaki stabilizacji.
Autorom projektu ustawy o SAN nie chodzi jednak przede wszystkim o pomoc właścicielom borykającym się z pustostanami, ale tym, którzy nie mają gdzie mieszkać.
Według danych organizacji pozarządowej Habitat for Humanity Poland (Habitat Poland), zaangażowanej w poprawianie warunków mieszkaniowych osób potrzebujących, w Polsce brakuje minimum 600 tys. dostępnych cenowo mieszkań. 14 proc. Polaków mieszka poniżej podstawowego standardu (np. w mieszkaniu bez łazienki), a 40 proc. (15 mln osób) – w przeludnieniu. W ogólnopolskim badaniu opinii publicznej, przeprowadzonym w 2020 r. przez ARC Rynek i Opinia na zlecenie Habitatu Poland, aż 32 proc. respondentów wskazało brak mieszkania lub złe warunki mieszkaniowe jako jeden z najistotniejszych dla nich problemów.
W rządowym projekcie
Zgodnie z projektem ustawy powoływane dzięki niej SAN będą dzierżawić mieszkania przede wszystkim od osób fizycznych. Powołując się na doświadczenia zagraniczne, autorzy projektu liczą na uzyskanie nawet do 20 proc. zniżki od tych właścicieli w zamian za regularne płacenie opłat z tytułu dzierżawy. Dodatkową zachętą dla właścicieli do wydzierżawiania lokali od SAN są zaproponowane w projekcie zwolnienia podatkowe, w tym zwolnienie z podatku VAT.
Dzierżawione mieszkania będą mogły być wynajęte przez SAN osobom, których dochody lub sytuacja życiowa nie pozwalają na wynajem mieszkania na zasadach komercyjnych. SAN mają pomóc gminom w realizacji polityki mieszkaniowej. Najemcy spełniający ustawowe kryteria dochodowe będą mogli ubiegać się o dopłaty do czynszu. SAN mogą też świadczyć szersze usługi socjalne na rzecz podopiecznych, np. udzielając wsparcia w usamodzielnieniu wychowanków domów dziecka itp.
Korzyścią dla samorządów ma być zwiększenie dostępności mieszkań bez konieczności ponoszenia przez władze publiczne wydatków na budowę nowych obiektów.
SAN mają działać na zasadzie samofinansowania (ale bez kumulowania zysku), a więc utrzymywać się z różnicy między zniżką uzyskaną od właścicieli mieszkań a czynszem, jaki będą płacili najemcy. W efekcie różnica wobec rynku komercyjnego może się zmniejszyć do ok. 10 proc.
W rządowym pakiecie mieszkaniowym już na 2021 r. zostało zarezerwowanych 1,5 mld zł na zakładanie SAN przez gminy.
Mamy już pierwsze doświadczenia
Habitat Poland już od trzech lat wspiera najemców w Polsce w taki modelu. Od 2017 r. zarządza w Warszawie 44 tego typu mieszkaniami, w tym 24 wynajętymi od prywatnych właścicieli. Ich liczba w 2020 r. podwoiła się i stale rośnie, a w planach na 2021 r. jest dodanie kolejnych 10 lokali.
Jak czytamy na stronie Habitat Poland, obecnie warszawski SAN świadczy pomoc 106 osobom (47 to dzieci). Lokatorami są zarówno osoby o średnich dochodach, które nie kwalifikują się do najmu mieszkań komunalnych, jak i osoby w trudniejszej sytuacji życiowej lub finansowej (albo oczekujące na lokal komunalny), np. samotni rodzice lub rodzice dzieci z niepełnosprawnościami, młodzi ludzie opuszczający pieczę zastępczą (np. dom dziecka), osoby ubogie na życiowym zakręcie, cudzoziemcy. Część najemców potrzebuje jedynie możliwości wynajęcia tańszego mieszkania, dla innych pomocne są usługi związane z poszukiwaniem pracy, prawne, psychologiczne czy inne specjalistyczne oraz socjalnego. Stabilizacja mieszkaniowa wpływa na poprawę w innych sferach życia.
Koncepcja Społecznych Agencji Najmu mogłaby mieć istotne znaczenie wówczas, gdyby na rynku pojawiła się duża liczba pustych mieszkań o niezbyt wysokim standardzie albo wręcz wymagających poważnego remontu. Dziś tego rodzaju ryzyko wydaje się niewielkie, tego typu mieszkania są wynajmowane z reguły już dziś wyraźnie taniej niż nowo oddawane i nowocześnie wykańczane lokale w inwestycjach deweloperskich.
Jeśli polska gospodarka wyraźnie przyspieszy po pandemii i wzrośnie zapotrzebowanie na pracowników, a z drugiej strony pojawi się kolejna fala migrantów, np. z Ukrainy (lub do pracy w Polsce powrócą osoby które wyjechały z niej na czas pandemii), to takie mieszkania znów staną się poszukiwane, a właściciele nie będą szukać pomocy w Społecznej Agencji Najmu. Bardziej prawdopodobna wydaje się dziś sytuacja, w której skala wynajmu poprzez SAN będzie niewielka.
Obawy właścicieli
Według Katarzyny Gontarczyk ze stowarzyszenia właścicieli mieszkań na wynajem Mieszkanicznik, z którym współpracuje około 20 tys. wynajmujących, mimo złej sytuacji na tym rynku środowisko mieszkaniczników zachowuje dystans wobec projektu.
– Właściciele liczą, że sytuacja po pandemii wróci do normalności i gwarancja stałych opłat nie będzie atrakcyjna, zwłaszcza przy obniżce czynszu aż o 20 proc. Pytanie też o wysokość czynszu bazowego do negocjacji. Już teraz po wybuchu pandemii wiele mieszkań, konkurując o najemców, obniżyło czynsze, szczególnie, że na rynku najmu długoterminowego pojawiła się szeroka oferta mieszkań w wysokim standardzie, wcześniej wynajmowanych krótkoterminowo. Dalsze obniżki i związanie się długoterminową umową na takich warunkach raczej odstręczają – mówi Katarzyna Gontarczyk.
Niepokój budzi też forma umów z lokatorami. Przy umowach na czas nieokreślony, których właściciele mieszkań unikają jak ognia, podpisując najczęściej umowy maksymalnie na rok, a wyjątkowo na dwa lata, najemcy uzyskują bardzo silne prawa, wynikającej z ustawy o ochronie praw lokatorów.
– Co będzie, gdy skończy się okres dzierżawy, najemca nie będzie płacił i nie będzie chciał opuścić lokalu, a gmina ani SAN nie zapewni mu lokalu zastępczego, bo takiego zazwyczaj nie posiada? – zastanawia się Katarzyna Gontarczyk.
– Z jednej strony projekt społecznych agencji najmu wydaje się ciekawy dla członków stowarzyszenia Mieszkanicznik. Obecnie jest duża podaż mieszkań na wynajem, a umowy z SAN mają dawać gwarancję najmu długoterminowego i zapłaty czynszu. Z drugiej jednak strony nie wiemy dokładnie, na jakich warunkach te umowy będą podpisywane z właścicielami mieszkań. Jeśli ustawodawca, wprowadzając przepisy wykonawcze, weźmie również pod uwagę interes właścicieli wynajmowanych mieszkań, z pewnością projekt zyska ich szerokie zainteresowanie – komentuje Jacek Kusiak, współzałożyciel i prezes stowarzyszenia.
Ustawa raczej będzie miała niewielki wpływ na komercyjny rynek mieszkań na wynajem, choć może pomóc w znalezieniu tańszego lokum osobom, które nie mogły sobie dotychczas na to pozwolić i żyły trudnymi warunkach. Dla właścicieli mieszkań, którzy nie chcą już sami zarządzać swoimi lokalami, alternatywą jest przekazanie ich firmom zarządzającym, które robią to za 10-15 proc., co prawda bez dawania długoterminowych gwarancji. Długoterminowe umowy mogą jednak nie przyciągać, ale odstraszać, bo czynsze na rynku przestały spadać, a w niektórych miastach mówi się o powrocie niewielkiego wzrostu cen. Im dłuższa zaś perspektywa, tym bardziej prawdopodobne, że na rynku najmu nastąpi odbicie.
Sądzę natomiast, że znajdzie się sporo chętnych, którzy mają tzw. problematyczne mieszkania i zawsze mają dużą rotację najemców. Uciążliwe sąsiedztwo, brzydkie zapachy, ujawniające się np. latem, to wady często niewidoczne na pierwszy rzut oka, ale kiedy wychodzą na jaw, najemcy rezygnują.