Gdy warszawski wieżowiec Mennica Legacy Tower wyjdzie z fazy robót ziemnych, będzie doskonale widoczny z wyższych kondygnacji innego wysokościowca — Warsaw Financial Center (WFC). To tam mieści się siedziba Golub Gethouse (GG) — wspólnika Zbigniewa Jakubasa w projekcie nowego kompleksu Mennicy.
WFC to dość wierna kopia jednego z chicagowskich wieżowców, w który zaangażowani byli amerykańscy udziałowcy GG. Z okien biura GG widać także budynek mieszkalny, który w lecie 2016 r. kupił od Matexi Polska holenderski fundusz Bouwfonds. Transakcja miała wartość około 100 mln zł i była pierwszą na polskim rynku mieszkań na wynajem, w której zagraniczny inwestor instytucjonalny kupił cały budynek. Właśnie w budowę mieszkań na wynajem zamierza zaangażować się GG.
— Inwestycje planujemy rozpocząć w pierwszym lub drugim kwartale 2018 r. Na razie jesteśmy na etapie projektowania pierwszych budynków — informuje Cezary Jarząbek, prezes Golub Gethouse.
Duży pakiet co 2-3 lata
GG chce w jednej inwestycji oddawać 300-500 mieszkań. Na razie deklaruje, że ma w Warszawie „zabezpieczone” na ten cel działki, umożliwiające budowę 1,5 tys. lokali. Deweloper szuka kolejnych gruntów w stolicy, a także w Poznaniu i Krakowie, bo chce oddawać 2-3 tys. mieszkań w tym samym czasie. W 2016 r. około 3 tys. sprzedali tylko dwaj deweloperzy.
GG ma jednak trochę inny pomysł na biznes. Nie chce ciągle rozpoczynać i kończyć poszczególnych projektów, ale co 2-3 lata rzucać na rynek po 2-3 tys. lokali. Budowy mają być finansowane z pieniędzy GG i FIZ-ów dostępnych dla zewnętrznych inwestorów. FIZ uruchomiony we współpracy z Trigon TFI pozyskał już pierwsze 30 mln zł. Docelowo ma zebrać dziesięć razy więcej.
— Kolejny fundusz chcemy uruchomić w 2018 r. Zakładamy, że pozyska kolejne 300 mln zł — mówi Cezary Jarząbek. Szef GG podkreśla, że mieszkania na wynajem według jego pomysłu będą inne niż dostępne obecnie na rynku. Mieszkania będą miały wykończone kuchnie i łazienki. Przyszli lokatorzy będą musieli tylko wnieść meble pokojowe. W każdym budynku będzie concierge, odpowiedzialny m.in. za podstawowe naprawy. Umowy najmu będą podpisywane na rok. Na wynajem ma być przeznaczony cały budynek.
— Obecnie w Warszawie jest około 100 tys. mieszkań na wynajem, ale zdecydowana większość jest własnością osób prywatnych. Brakuje obiektów profesjonalnie zarządzanych i z założenia zaprojektowanych pod wynajem. Właśnie takie chcemy budować — podkreśla Cezary Jarząbek. To ma zapewnić łatwą odsprzedaż wynajętych budynków docelowym inwestorom, zainteresowanych czerpaniem zysków z najmu. Cezary Jarząbek na razie nie liczy, że budynki będą kupować polskie REIT-y. Jego zdaniem, prace nad ustawą są na zbyt wczesnym etapie, by brać to pod uwagę. Liczy raczej na takich klientów jak nabywca widocznego z jego okien budynku Matexi.
— Zagraniczne grupy, które inwestują w polskie biurowce czy centra handlowe, znają polski rynek, otoczenie prawne i mają fundusze inwestujące w mieszkania. Nie ma jednak produktu, który mogłyby kupić — uważa Cezary Jarząbek. Budynki GG mają nim być — również ze względu na lokalizację. Deweloper chce je wpasować w dzielnice biurowców. Bliskość potencjalnych miejsc pracy ma ułatwiać znalezienie najemców. Zdaniem Cezarego Jarząbka, na rynku zachodzi wielka zmiana w zakresie sposobu użytkowania mieszkań.
— Historycznie Polacy zawsze woleli mieć mieszkanie na własność. Banki intensywniepromowały kredyty hipoteczne. To się jednak zmienia. Różne regulacje sprawiły, że banki nie promują już kredytów tak mocno jak kiedyś, a do ich zaciągnięcia potrzebny jest większy wkład własny. Młode pokolenie nie widzi różnicy między mieszkaniem we własnym M a wynajmowanym. Osoby, które wchodzą na rynek pracy, niekoniecznie chcą się wiązać z jednym miejscem długoletnią hipoteką. W rezultacie rynek mieszkaniowy się zmienia — tłumaczy Cezary Jarząbek.
Nie tylko dla pracujących
W planach GG są nie tylko mieszkania dla pracujących, ale też segment znany od lat z zamieszkiwania czasowego — akademiki. — Filozofia jest dokładnie taka sama. Tworzymy komercyjny projekt mieszkaniowy, tylko że z myślą o studentach — z miejscami wspólnego studiowania i spędzania wolnego czasu — mówi Cezary Jarząbek. W kwietniu 2017 r. fundusz zarządzany przez GG kupił działkę pod akademik nieopodal Krakowskiej Akademii im. Andrzeja Frycza Modrzewskiego. Drugi obiekt dla studentów firma planuje w Warszawie.
— Mamy przedwstępną umowę zakupu działki. Projekty akademików będziemy realizować we współpracy z partnerem, firmą CA Ventures z Chicago, która ma ogromne doświadczenie w budowie i zarządzaniu akademikami w Stanach Zjednoczonych — deklaruje Cezary Jarząbek. Rozważane lokalizacje to Lublin, Wrocław, Gdańsk i Poznań.
OKIEM EKSPERTA
Najmowi sprzyjają zmiany cywilizacyjne
KAZIMIERZ KIREJCZYK
prezes REAS
Profesjonalny rynek najmu nie rozwinął się w Polsce głównie z dwóch powodów. Po pierwsze, po tzw. transformacji ustrojowej wszystkie rządy, niezależnie od zabarwienia ideologicznego, wspierały własność. Wielka liczba mieszkań komunalnych i zakładowych została sprzedana lokatorom na preferencyjnych warunkach. Preferencje dotyczyły też przekształceń mieszkań spółdzielczych z lokatorskich na własnościowe. Ulgi podatkowe wspierały kupno mieszkania dla siebie, a związana z inwestowaniem w mieszkania na wynajem obowiązywała krótko. Po drugie, nadal nie mamy ustawy, która stwierdza, że dopóki lokator płaci czynsz i zachowuje się w sposób normalny, nie można mu nic zrobić, ale jeśli przestaje płacić albo zaczyna niszczyć mieszkanie, chroniony zaczyna być właściciel. Polski rynek najmu nie różni się jednak tak bardzo od zachodnioeuropejskiego, jak mogłoby się wydawać. W Wielkiej Brytanii najem na zasadach wolnorynkowych jest zdominowany przez ludzi mających 1-2 mieszkania, ewentualnie małą kamienicę. W Hiszpanii jest podobnie. Inwestorzy instytucjonalni działają na dużą skalę w krajach niemieckojęzycznych i Beneluksie. Poza nimi inwestowanie w portfele mieszkań na wynajem nabrało rozpędu stosunkowo niedawno, co jest efektem niskich stóp procentowych i tego, że możliwości inwestowania w typowe nieruchomości komercyjne są daleko niewystarczające. Podmioty chcące zarabiać na czynszach szukają innych obiektów. Sprzyja temu też migracja do dużych aglomeracji. Największe miasta rosną, a kolejnym generacjom będzie coraz trudniej kupić mieszkanie. Jednocześnie młodzi ludzie są coraz bardziej mobilni. Dziś pracują w jednym mieście, a za rok czy dwa mogą pracować w innym. W dłuższej perspektywie sprzyja to rozwojowi profesjonalnego rynku najmu.