Gotowe mieszkania wygrywają

Ostatnie kwartały nie przyniosły dużego spadku sprzedaży mieszkań, choć spodziewali się go analitycy. Jak zauważają sami deweloperzy, efekt większego bezrobocia i słaba kondycja gospodarki są równoważone przez małą opłacalność lokat i niskie koszty kredytów hipotecznych. Kto ma zdolność kredytową, wyciąga z lokat zaskórniaki i kupuje nieruchomość.

Według danych firmy Reas, w drugim kwartale 2012 r. na sześciu największych rynkach w Polsce (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź) sprzedano 8,1 tys. mieszkań, a do sprzedaży wprowadzono jedynie 6,3 tys. — czyli o ponad 2 tys. mniej niż średnia kwartalna w minionych trzech latach. Miniony kwartał był już czwartym, w którym całkowita oferta spadła. Teraz wynosi nieco ponad 48 tys. lokali.

— Zmniejszenie oferty to efekt przewagi sprzedaży nad nową podażą mieszkań, ale także wycofywania przez deweloperów ze sprzedaży niektórych inwestycji — głównie z powodu problemów z uzyskaniem finansowania i rachunków powierniczych — mówi Kazimierz Kirejczyk, prezes Reasa.

Kup i zamieszkaj

Po raz pierwszy w historii polskiego rynku deweloperskiego największą część (44 proc.) sprzedawanych w drugim kwartale mieszkań stanowiły gotowe. Kwartał wcześniej ich udział wynosił 42 proc., a pkt proc. więcej było mieszkań, które miały być gotowe do roku. Jeszcze w pierwszym kwartale 2011 r. największa część sprzedaży (36 proc.) przypadała na mieszkania z terminem oddania za 12-24 miesiące.

— To wynik struktury oferty. Obecnie 30 proc. to mieszkania gotowe, więc jest w czym wybierać, a taki zakup jest dużo bardziej bezpieczny. Minusem jest to, że oferta mieszkań gotowych jest już przebrana, plusem — że deweloperzy najbardziej są skłonni obniżać ceny takich lokali. Myślę, że taka struktura sprzedaży utrzyma się jeszcze co najmniej 2-3 kwartały, a nawet rok — mówi Katarzyna Kuniewicz, szefowa działu badań Reasa. Wojciech Okoński, prezes Robyga, uważa, że duży udział mieszkań gotowych w sprzedaży może wynikać z problemów płynnościowych kilku dużych deweloperów. Muszą wyprzedawać mieszkania nawet po niskiej cenie.

— Utrzymujący się poziom 25-30 proc. gotowych niesprzedanych mieszkań może być dla deweloperów niebezpieczny. Rynek dąży do poziomu optymalnego, kiedy będą one stanowiły 10-15 proc. — mówi prezes Robyga.

Punkt równowagi

Analitycy Reasa są zdania, że rynek mieszkaniowy w badanych aglomeracjach jest bliski stabilizacji. Sprzedaż jest stabilna, oferta — zarówno całkowita, jak i mieszkań gotowych — maleje, ceny spadają minimalnie, skraca się okres potrzebny do całkowitej wyprzedaży oferty.

— Dane z gospodarki są słabe, sprzedaż ratują klienci z gotówką oraz niskie stopy procentowe. Jednocześnie banki nie są chętne ani udzielaniu kredytów hipotecznych, ani kredytów dla deweloperów. Pytanie o najbliższe kwartały to pytanie o to, jak szybko banki tę politykę poluzują i ilu jeszcze klientów zdecyduje się zamienić oszczędności na mieszkania — tłumaczy Kazimierz Kirejczyk. Udział klientów gotówkowych w całkowitej sprzedaży w giełdowym Polnordze jest szacowany na 15-20 proc.

Tomasz Sznajder, wiceprezes dewelopera, spodziewa się, że na razie to źródło popytu nie powinno wyschnąć.

— To klienci świadomi, że ceny mieszkań wkrótce zaczną rosnąć. Już obserwujemy pierwsze jaskółki, zainteresowanie mieszkaniami w lipcu jest bardzo duże. Myślę, że w końcówce tego roku zacznie się wzrost — mówi Tomasz Sznajder.