Po mieszkaniach przyszedł czas na spadki cen gruntów, teraz można złapać okazję
Rok 2008 zamknął pewien rozdział historii rynku nieruchomości. Nowy jest już pisany przez kryzys — najpierw taniały mieszkania, teraz grunty.
Na warszawskim rynku nieruchomości mieszkaniowych pierwszy raz od kilku lat podaż i popyt prawie zamarły. Nie sprzedają się domy i mieszkania, a deweloperzy zamrażają kolejne projekty. Na poprawę nie można liczyć dopóki banki nie złagodzą rygorystycznych wymagań w stosunku do ewentualnych kredytobiorców. Deweloperzy coraz częściej zaprzestają jakiejkolwiek działalności, także tej związanej ze skupowaniem gruntów.
Grunty leżą odłogiem
Skoro już wybudowane i gotowe do zamieszkania mieszkania nie mogą znaleźć właścicieli, to inwestorom nie kalkuluje się rozpoczynać kolejnych inwestycji. Skoro deweloperzy nie chcą — czy też nie mogą — rozpoczynać nowych inwestycji, nie będą inwestować w zakup gruntów. Oczywiście taka sytuacja musi się przełożyć na ceny ziemi. Tym bardziej, że większość deweloperów w czasach prosperity tworzyła banki ziemi i akurat na jej brak nie może narzekać. Źródło problemu leży gdzie indziej.
— Dom Development zbudował bank ziemi, zabezpieczający działalność spółki na kilka najbliższych lat. Dlatego teraz ograniczamy pierwotnie zakładane wydatki na nowe grunty i skupiamy się na optymalizacji przepływów finansowych — przyznaje Radosław Bieliński, specjalista ds. marketingu w Dom Development.
Jedynie inwestorzy dysponujący gotówką i będący w dobrej kondycji finansowej mogą być zainteresowani zakupem gruntów. Należy się jednak spodziewać, że nawet oni będą decydować się na kupno wyłącznie terenów za okazyjną cenę.
— Niewątpliwie dla deweloperów to dobry moment na zakup gruntów. Ale łatwiej jest tak powiedzieć, niż zrobić. Nie jest tajemnicą, że deweloperzy przeważnie posiłkują się kredytem, aby kupić ziemię. W czasach gdy "kredyt umarł" liczy się tylko gotówka, którą niewielu posiada, a jeśli już ją ma, to woli trzymać na zabezpieczenie własnej płynności — tłumaczy Tomasz Zamorski, doradca ds. inwestycji w Ober-Haus.
O ile wcześniej deweloperzy byli skłonni płacić spore sumy nawet za gorsze jakościowo grunty, bo za więcej mogli sprzedawać wybudowane mieszkania, teraz mniej atrakcyjne tereny mogą czekać na nabywców nawet przez najbliższych kilka lat.
— Sytuacja na rynku mieszkaniowym drastycznie wpływa na ceny gruntów. W najbliższym czasie mogą spaść o 25, a w skrajnej sytuacji nawet o 40 proc. W najczarniejszym scenariuszu możemy być świadkami zamarcia tego sektora rynku — szacuje Roman Fortuna, prezes firmy CPRF.
W podmiejskiej sypialni
Od kilku lat systematycznie rosła, zarówno wśród deweloperów jak i warszawiaków, popularność terenów znajdujących się na obrzeżach stolicy. To tam powstawało i wciąż jeszcze powstaje najwięcej osiedli, które pełnią funkcję podmiejskich sypialni. Nie tylko ze względu na ciszę i spokój, ale przede wszystkim ze względu na niższe niż w mieście ceny. W obecnej sytuacji na rynku to właśnie grunty na obrzeżach lub poza granicami miasta odnotowują jednak największe spadki cen. Podstawowym warunkiem jest dobre skomunikowanie z Warszawą i infrastruktura miejska.
— Na zainteresowanie ze strony inwestorów zasługują tereny północnej i północno --wschodniej Warszawy z uwagi na metro na Bielanach i modernizowaną linię kolejową Warszawa — Gdańsk, oraz Port lotniczy w Modlinie, jak również dwa nowe mosty (Północny i Krasińskiego), oraz oczyszczalnię ścieków Czajka — mówi Zamorski.
Historia się powtarza
Deweloperzy chętnie budują też w południowej części stolicy, która jest już mocno zasiedlona. Tam gdzie można by jeszcze budować — na Wilanowie, bardzo dużym problemem są właśnie te dwa podstawowe elementy, jak brak szkół i przedszkoli oraz utrudniony dojazd do miasta. Dla wielu ewentualnych mieszkańców będzie to zapewne czynnikiem dyskwalifikującym tę część Warszawy.
Historia lubi się powtarzać — mieszkania staniały, ale z braku kredytów nie ma na nie chętnych, teraz identyczna sytuacja rysuje się na rynku gruntów. Ceny zaczynają spadać, ale spada też zainteresowanie potencjalnych nabywców i tym sposobem krąg się zamyka.
40
proc. Nawet taka może być skala spadku cen gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Bardziej prawdopodobny jest jednak spadek cen sięgający 25 proc.