Handlowa układanka

Marta Sieliwierstow
opublikowano: 15-11-2011, 00:00

O powodzeniu centrum handlowego decyduje położenie i odpowiedni dobór najemców

Deweloper decydujący się na budowę galerii handlowej powinien przeprowadzić dokładną analizę rynku, która pozwoli na poznanie upodobań i potrzeb osób zamieszkujących w pobliżu danego centrum i tych, które potencjalnie mogą robić w nim zakupy. Wszystko po to, aby dobrać takich najemców, którzy przyciągną klientów i zapewnią popularność galerii.

— Rozpoczynając każdy nowy projekt, staramy się tak dopasować skład najemców centrum handlowego, aby był on odpowiedni do charakteru, wielkości i specyfiki rynku oraz istniejącej konkurencji. Warunki najmu zawsze odzwierciedlają te właśnie czynniki. Dlatego mogą one być zupełnie inne w warszawskiej Galerii Mokotów, inne w Galerii Jurajskiej w Częstochowie, a jeszcze inne w mniejszym centrum handlowym jakim jest np. Galeria Kazimierz w Krakowie — mówi Jacek Wachowicz, członek zarządu Globe Trade Centre.

Negocjacje pod nadzorem

Wysokość i rodzaj czynszu, udział w kosztach wspólnych, czas trwania umowy, wkład najemcy i inwestora w przygotowanie lokalu, wielkość i rodzaj gwarancji — te wszystkie elementy umowy między właścicielem a najemcami centrum handlowego mogą być negocjowane. Wiele jednak zależy od podejścia obu stron, sytuacji rynkowej oraz od atrakcyjności konkretnego obiektu handlowego i tego jak wiele firm jest zainteresowanych najmem.

— Coraz częściej instytucje finansujące inwestycje ingerują w kształt umów najmu. Wówczas te zapisy, które na żądanie banku znajdą się w umowie nie podlegają negocjacjom. Banki nie tylko wyciągnęły wnioski z kryzysu, ale również nauczyły się inwestowania w ten specyficzny sektor jakim są powierzchnie handlowe. Mają większą świadomość tego, że na sukces centrum handlowego składa się sukces poszczególnych najemców — wyjaśnia Michał Muc, dyrektor działu Property Management w DTZ.

Zdaniem Jacka Wachowicza, istotą umów najmu w dużych obiektach jest ich maksymalne ujednolicenie. Wynika to ze specyfiki zarządzania galeriami handlowymi, zgodnie z którą dąży się do standaryzacji zawieranych umów, ale również z konieczności równego traktowania najemców, jeśli chodzi o ich prawa i obowiązki wobec zarządcy.

Oczywiście elementy wynikające np. z charakteru prowadzonej działalności, powodują zróżnicowanie niektórych zapisów np. operator baru z kanapkami, który zajmuje 20 mkw. będzie miał inne warunki niż dwupoziomowy sklep z modną odzieżą. Chodzi nie tylko o różnice w stawkach czynszu, ale także długość najmu oraz inne zapisy specyficzne dla danej branży.

Ławka rezerwowych

Na palcach jednej ręki można policzyć centra handlowe, które są w na tyle komfortowej sytuacji, że nie muszą walczyć o najemców. Jednak zdarza się też, że to najemcom bardziej zależy na wejściu do danego obiektu.

— W takiej sytuacji wiele zależy od tego na ile atrakcyjna z punktu widzenia właściciela czy zarządcy jest konkretna marka. Czy jej pojawienie się w centrum będzie związane z zaistnieniem nowej branży i przyciągnie więcej klientów — tłumaczy Tomasz Górski, starszy negocjator w Cushman & Wakefield.

Jeśli w centrum handlowym nie ma wolnej powierzchni, a są firmy zainteresowane najmem, możliwych jest kilka rozwiązań. Zwykle zarządcy tworzą listy rezerwowe, a potencjalnym najemcom nie pozostaje wówczas nic innego jak czekać. Jednak jeśli w tym samym czasie jakiś najemca, mimo długoterminowej umowy najmu, będzie chciał zrezygnować z najmu, możliwe jest porozumienie między wszystkimi zainteresowanymi stronami i wymiana najemcy.

— Wbrew pozorom takie rozwiązania nie są rzadkością. Najemcy, który mimo umowy chce z różnych względów zrezygnować z najmu, pomaga to uniknąć dotkliwych kar umownych, a firma zainteresowana najmem nie musi czekać — mówi Tomasz Górski.

Z kolei jeśli to zarządcy i właścicielowi zależy na pozyskaniu jakiejś marki, muszą zaoferować atrakcyjne bonusy, które skuszą sieć do zainwestowania w ich centrum. Może to być całościowe lub częściowe pokrycie kosztów aranżacji powierzchni sklepu, obniżka czynszu, czynsz stopniowany (niższy w początkowym okresie działania danego punktu) albo zależny od obrotu — wówczas najemca ma pewność, że jeśli będzie mu słabiej szło, będzie też płacił mniej za swój lokal.

— Obecnie szala przechyla się na korzyść najemców. To oni są w lepszej sytuacji przy negocjacjach, choć warunki makroekonomiczne nie sprzyjają ani deweloperom ani sieciom handlowym — podsumowuje Michał Muc.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Marta Sieliwierstow

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu