KOMENTARZ
Transakcja dopięta, umowa podpisana, klucze odebrane — nieruchomość jest nasza — powód do dumy i radości nie tylko dla Kowalskiego, ale i dla dużych inwestorów instytucjonalnych. Jednak z punktu widzenia tych drugich moment przejęcia to również początek włączania nieruchomości do portfela inwestycyjnego. Przebiega on dwiema drogami — pierwsza to budowanie relacji z najemcami, serwisami obsługującymi nieruchomość i zarządcą. Druga to integracja nieruchomości ze strukturami działającymi w ramach portfela nieruchomości.
Kupując nieruchomość komercyjną, nabywamy nie tylko mury, ale przed wszystkim umowy najmu,
stanowiące o przepływach pieniężnych i tym samym o wartości nieruchomości. Jeżeli zakup nieruchomości był poprzedzony solidnym due diligence (DD) komercyjnym i finansowym, to działalność operacyjna obiektu nie powinna być dla inwestora zaskoczeniem. Jednak nawet najlepszy raport z DD nie zastąpi rozmowy z zarządcą nieruchomości. Nowy właściciel powinien szybko zrozumieć, jak wygląda proces decyzyjny u najemców — kto i gdzie podejmuje decyzje, ustala oczekiwania co do funkcji powierzchni najmu, i co najważniejsze, kto może mieć wpływ na przyszłe przedłużenie umowy.
Najważniejszym łącznikiem między najemcą a właścicielem, który często pozostaje anonimowy dla najemcy, jest zarządca nieruchomości. Sporym ryzykiem po przejęciu budynku jest wymiana ekipy zarządzającej nieruchomością. Warto zatrzymać zarządcę i na podstawie kilku spotkań, przygotowanych raportów i jego operacyjności ocenić z czego mogły wynikać dotychczasowe ewentualne niedociągnięcia. Inwestorzy instytucjonalni bardzo często mają sprecyzowane oczekiwania zarządcze i dokładnie wiedzą, jakiego standardu oczekują.
Właśnie zachowanie spójności raportowania i porównywalności danych są dla nich najważniejsze. Tak więc to zarządca często musi przestawić się na nowe zasady pracy. Skrajnym przypadkiem jest rezygnacja z zespołu zarządzającego i obsługującego nieruchomość z dnia na dzień. Niewskazana jest wymiana ekip technicznych tuż przed rozpoczęciem pierwszego okresu letniego lub zimowego budynku, ponieważ są to zazwyczaj najbardziej wymagające okresy dla systemów wentylacji i klimatyzacji. Serwis techniczny, który zrozumiał działanie budynku i już zna oczekiwania poszczególnych najemców, jest niezastąpiony.
Nowemu właścicielowi zależy zarówno na jakości, jak i spójności procedur zarządczych we wszystkich budynkach w posiadanym portfelu, co znacznie obniża koszty zarządzania i oszczędza czas analizy danych. Dla procesu integracji istotna jest też komunikacja. Ważne, aby przejęcie zostało odpowiednio zakomunikowane i opisane. Należy jasno określić, w jaki sposób może wpłynąć na funkcjonowanie nieruchomości, czy i jakie zmiany są planowane lub potwierdzić ciągłość dotychczasowego modelu funkcjonowania. Niepewność co do przyszłości może negatywnie usposobić najemców do nowego gospodarza.
Podsumowując — integracja powinna być przejrzysta dla najemców, a zarządcy powinna wyjaśniać, jakie będą wobec niego oczekiwania. Jednocześnie warto w jej trakcie uwzględniać i specyfikę każdej nieruchomości.