Niesolidny wykonawca oznacza dla inwestorów straty — ostrzegają prawnicy. Ubezpieczenie robót budowlanych może złagodzić skutki wadliwego wykonania.
„Puls Biznesu”: Czy mogą Panowie podać jakiś uniwersalny sposób zabezpieczenia odpowiedzialności za ewentualne straty wynikające z prowadzenia prac budowlanych?
Robert Mikulski i Przemysław R. Stopczyk, kancelaria Stopczyk & Mikulski: Inwestorzy przed zawarciem umowy o roboty budowlane lub montażowe powinni rozważyć asekurację różnych ryzyk, jakie niesie ze sobą jej realizacja. Dotyczy to też wykonawców. Czasem pojawiają się okoliczności niezależne od nich, lecz za które to oni w konsekwencji ponoszą odpowiedzialność. Nagatywne skutki odczuwa także inwestor: wartość robót wielokrotnie może przekraczać majątek wykonawcy, co powoduje, że wyegzekwowanie od niego odszkodowania w razie katastrofy budowlanej lub wadliwego wykonania robót jest trudne. Ubezpieczenie robót budowlanych może złagodzić skutki podobnych zdarzeń. Ryzyko przenoszone jest na ubezpieczyciela.
Co właściwie może być przedmiotem ubezpieczenia?
— Roboty albo sprzęt i materiały. Albo wszystko łącznie. Ubezpieczenie może też obejmować utracone zyski. Warto poszukać towarzystwa, które zaproponuje ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej od uszkodzenia ciała osoby trzeciej lub ubezpieczenie mienia osób trzecich. Może ono obejmować także odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne robót.
Niestety, zawarcie ubezpieczenia to wzrost kosztów budowy.
— Umowa o roboty budowlane określa, kto będzie zobowiązany do zapłaty składki. Zdarza się, że strony przewidują, iż koszty pokryje wykonawca. Towarzystwa ubezpieczeniowe zwykle proponują standardowe umowy ubezpieczenia. W drodze rokowań można wprowadzić do umowy nowe postanowienia — przy dużych inwestycjach przyda się pomoc prawników. Warto też — przed rozpoczęciem inwestycji — wiedzieć, jakie są zasady odpowiedzialności stron, które biorą udział w procesie budowlanym. Jasne jest wówczas, na co zwracać uwagę podpisując umowę.
Na co więc należy uważać?
— Zawsze w umowie powinny być prawidłowo określone strony lub ich reprezentacja. Poza tym przedmiot umowy, cena i sposób jej ewentualnej waloryzacji (np. indeksacja wzrostem cen robót i materiałów budowlanych, według wskaźnika GUS), terminy i kary za niedotrzymanie terminów wpłat ze strony nabywcy oraz kary za odstąpienie od umowy. Ze strony wykonawcy natomiast kary za nieprzestrzeganie terminów wykonania robót lub usunięcia usterek, sposób płacenia rat (dobrze, by ostatnia rata została zrealizowana po technicznym odbiorze budynku lub usunięciu wykrytych wad), warunki wycofania się z umowy (winny być jednakowe dla obu stron).
Za co podczas realizacji inwestycji odpowiadają wykonawcy i podwykonawcy, a za co inwestor? Obowiązują zwyczaje przyjęte w obrocie profesjonalnym czy regulacje prawne?
— Do niedawna znana była w środowisku budowlanym metoda na tzw. wydmuszkę: inwestor zleca wykonanie robót wykonawcy, ten podwykonawcom — najczęściej małym firmom. Następnie wykonawca ogłasza upadłość, a podwykonawcy nie mogą uzyskać zapłaty za wykonane roboty. Od ostatniej nowelizacji kodeksu cywilnego jest to już właściwie niemożliwe. Teraz za zobowiązania generalnych wykonawców wobec ich podwykonawców odpowiedzialni są wykonawcy solidarnie z inwestorem. Na zawarcie każdej umowy przez wykonawcę z podwykonawcą musi wyrazić zgodę inwestor. Ma na to 14 dni od momentu przedstawienia mu umowy z podwykonawcą lub jej projektu. Jeżeli w tym terminie nie zgłosi poprawek, uważa się, że zaakceptował umowę bez zastrzeżeń. Warto na to uważać. Każda umowa o podwykonawstwo musi być zawarta w formie pisemnej, pod rygorem nieważności. Zmiany i uzupełnienia także wymagają takiej formy.
Nawet mali inwestorzy są odpowiedzialni za zobowiązania swoich wykonawców wobec podwykonawców?
— Tak. Jeżeli wykonawca okaże się niesolidny, inwestor poniesie konsekwencje jego zaniechań.
Czy inwestor może w jakiś sposób ograniczyć swoją odpowiedzialność?
Wszelkie odstępstwa od zapisów kodeksowych będą nieważne. Nie można ograniczyć swojej odpowiedzialności umową. Na pewno za to powinniśmy sprawdzić potencjalnego generalnego wykonawcę. Pojawiły się już tendencje zmierzające do uniknięcia odpowiedzialności solidarnej inwestora i wykonawcy za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane wykonane przez podwykonawcę. Niestety, tego typu „zabiegi” stosowane w praktyce są błędne — są po prostu próbą obejścia prawa.