Brzmi to dziwnie, ale według funduszy inwestycyjnych, w Warszawie zaczyna brakować ciekawych obiektów biurowych.
„Puls Biznesu”: DTZ w 2003 r., na zlecenie właścicieli nieruchomości, wyceniło obiekty o łącznej wartości 2 mld EUR. Skąd ten nagły pęd do dokonywania wycen?
Brian Burgess: Wchodzimy do Unii, więc firmy wyceniają swój majątek, w tym nieruchomości, i zlecają to zewnętrznym podmiotom. Oczywiście wykonaliśmy też dużo wycen obiektów zlecanych nam z myślą o ich sprzedaży. W wycenie znalazły się między innymi portfele nieruchomości handlowych, biurowych i magazy- nowych.
Ile z wycenionych obiektów było przeznaczonych na sprzedaż?
Większość. Nie jest tajemnicą, że wycenialiśmy portfel Apsysa/Casino Group, który zakupiony przez konsorcjum GE/Heitman był największą transakcją inwestycyjną w 2002 r.
Czy możemy się zatem spodziewać, że rok 2004 będzie rekordowy pod względem transakcji inwestycyjnych?
Osiem lat temu, gdy przyjechałem do Polski, rynek inwestycyjny stwarzał duże możliwości, ale nie było kapitału — brakowało nabywców. Teraz mamy mnóstwo nabywców, a mniej produktów. Więc trudno powiedzieć, jaki będzie ten 2004 r. To będzie zależało od podaży. Obecnie bardzo wiele budynków wciąż znajduje się w rękach deweloperów. Część z nich nie chce sprzedawać, bo czerpie dochody z wynajmu i za nie buduje kolejne obiekty. Taki deweloper, jak np. Skanska, przez pewien czas trzyma budynki w swoim portfelu, by je w końcu sprzedać. Gehelamko reprezentuje natomiast styl typowo deweloperski: buduje, wynajmuje, sprzedaje. Jednak trudno oszacować, ile budynków zmieni właściciela w tym roku.
Mała podaż, dużo kupujących. Zazwyczaj oznacza to wzrost cen...
To rozumowanie jest oczywiście bardzo logiczne, ale w przypadku nieruchomości nie do końca się sprawdza. Tu musimy patrzeć na stopy zwrotu i na poziom czynszów. Inwestorzy obecnie spodziewają się dalszego — choć niewielkiego — spadku czynszów. I jeśli to uwzględnimy w kalkulacjach, to najlepszy budynek 3 lata temu był wart około 3 tys. USD za mkw., a czynsz był na poziomie 30 USD. Zwrot z inwestycji był na poziomie 12 proc. Teraz z powodu dużej ilości wolnych powierzchni biurowych mamy czynsze na poziomie 22 USD, stopy zwrotu spadły więc do 9 proc., ale wartość jednego mkw. biurowca to ciągle 3 tys. USD. W ciągu tych ośmiu lat zmieniały się więc czynsze, stopy zwrotu, ale wartość pozostaje wciąż ta sama...
Mówi się o tym, że po przystąpieniu Polski do UE nieruchomości zdrożeją. Padają nawet liczby 15-20 proc. Czy to dotyczy także biurowców?
Po przystąpieniu do UE powinny się wreszcie pojawić pieniądze na infrastrukturę. To nie stanie się szybko. Polska będzie musiała się uporać z problemem bezrobocia, rozwoju infrastruktury, gospodarka będzie musiała się ożywić. To oznacza, że na rynku komercyjnym czynsze nie będą dynamicznie rosły, więc nie spodziewam się też nagłego wzrostu wartości powierzchni biurowej.
Piszecie w raportach, że brakuje biurowców atrakcyjnych dla inwestorów instytucjonalnych. To brzmi dziwnie, bo przecież w Warszawie wciąż powstają nowe obiekty. Czy to oznacza, że międzynarodowe agencje nieruchomości zepsuły rynek pośrednicząc w podpisywaniu umów najmu, które są teraz nie do zaakceptowania przez inwestorów instytucjonalnych?
Ma pan w pewnym sensie rację. Obecnie widać na rynku dużo tablic „biura do wynajęcia”. Wiele biurowców jest wynajętych ledwie w połowie. Dla inwestora instytucjonalnego to za mało. Poza tym, jeśli biurowiec jest w pełni wynajęty, to jest bardzo dobrym przedmiotem inwestycji. Właściciele takich obiektów o tym wiedzą, więc nie wystawiają ich na sprzedaż. Sprawia to, że mimo iż fizycznie biurowców jest dużo, to jednak brakuje takich, które byłyby atrakcyjne z punktu widzenia np. funduszu inwestycyjnego.
Co w takim razie z obiektami, które mimo iż są wynajęte, to i tak nie zaliczają się do dobrych produktów? Przecież w większości przypadków, w podpisywaniu umów najmu pośredniczyły międzynarodowe agencje nieruchomości, a teraz w ich raportach czytamy, że na rynku nie ma dobrych projektów, bo umowy są nie takie jak należy...
Faktycznie tak jest. Jednak część umów była zawierana jeszcze cztery, pięć lat temu i wtedy rynek był zupełnie inny. Więcej było najemców niż budynków.
Czyli najpierw popsuliście rynek, a teraz będziecie go naprawiać?
Nie, nic nie popsuliśmy. Spójrzmy na to tak: mamy inwestora, który planuje budowę biurowca i z drugiej strony najemców — ale po środku jest zawsze bank, który finansuje inwestycję. Deweloper musi zapłacić 1-1,5 proc. wartości inwestycji tytułem marży dla banku i spłacać odsetki. To z kolei ma olbrzymi wpływ na ostateczny koszt inwetycji. Deweloper musi więc ustalić taką wysokość czynszu, która pozwoli mu na zapłacenie zobowiązań wobec banku, a przecież jeszcze niedawno oprocentowanie kredytów było na poziomie około 15 proc. w skali roku. To musiało mieć odbicie także w wysokości czynszów.
A jak wygląda sytuacja na rynkach poza Warszawą? Czy inwestorzy instytucjonalni są w ogóle zainteresowani innymi miastami?
Polska ma dużo miast. Więc początkowo wszyscy myśleli, że tam też powinien powstać dobry rynek. Część deweloperów już zaczęła realizować projekty biurowe poza Warszawą. Na razie jednak nic nie wskazuje, aby inwestorzy instytucjonalni z zagranicy byli zainteresowani innymi miastami. Wydaje się jednak, że podaż w Warszawie wkrótce stanie się tak mała, że inwestorzy zaczną przyglądać się także innym miastom.