Nadmiar gotówki i brak odpowiednich budynków w stolicach skłania inwestorów do zainteresowania się niższej klasy projektmi i mniejszymi miastami.
Firma doradcza PricewaterhouseCoopers wspólnie z Urban Land Institute (ULI) opublikowała raport dotyczący wskazań inwestycyjnych w największych miastach Europy. Respondenci wskazali stolice państw Europy Środkowej: Pragę, Warszawę i Budapeszt jako lokalizacje interesujące do inwestowania w nieruchomości. W trzech podstawowych działach: biurowcach, centrach handlowych oraz magazynach, miasta te weszły do pierwszej dziesiątki. Najniższe miejsce to dziewiąta lokata Budapesztu w sektorze centrów handlowych. Najwyżej plasowała się Praga: pierwsza w biurowcach i magazynach, a druga wśród centrów handlowych.
— Jeszcze rok temu, choć miasta te były dobrze oceniane przez naszych respondentów, nie uzyskiwały aż tak dobrych wyników. Po akcesji do Unii Europejskiej klinem wbiły się w czołówkę najbardziej pożądanych lokalizacji. To wynik znacznego obniżenia poziomu ryzyka inwestycyjnego na tych rynkach — ocenia Małgorzata Cieślak, menedżer w zespole ds. nieruchomości PricewaterhouseCoopers.
Fala pieniędzy
Zdaniem Małgorzaty Cieślak, wpływ na tak wysoką ocenę inwestycji w tych miastach ma także załamanie się tradycyjnych lokalizacji: Niemiec, Holandii, gdzie coraz więcej budynków ma problemy ze znalezieniem najemcy. Tymczasem w Pradze, Warszawie i Budapeszcie jest bardzo mały procent wolnej powierzchni w centrach handlowych i magazynach. Zaczyna też poprawiać się poziom wynajęcia biurowców.
— W Europie jest dużo kapitału, dla którego szuka się korzystnej lokaty. Stopa kapitalizacji dla nieruchomości w tych trzech miastach wciąż jest dużo wyższa niż w miastach starej Unii Europejskiej i wynosi w przypadku najlepszych biurowców Warszawy blisko 8 proc. — tłumaczy Małgorzata Cieślak.
Zainteresowane nabywaniem nieruchomości w trzech stolicach są: fundusze inwestycyjne nieruchomościowe otwarte i zamknięte, tworzone w celu inwestowania na nowych rynkach, syndykaty „narodowe” (np. w Polsce aktywne są irlandzkie) czy inwestorzy instytucjonalni i indywidualni.
— Popularne jest inwestowanie pośrednie — w fundusze, które już mają nieruchomości. Dlatego są one coraz aktywniejsze. Wśród inwestorów indywidualnych i instytucjonalnych zaczyna przeważać pogląd, że aby dobrze inwestować na danym rynku, trzeba znaleźć lokalnego, silnego partnera. Coraz mniej jest bowiem dostępnych nieruchomości, tradycyjnie uważanych za dobrą lokatę. Trudniej więc w nie zainwestować podmiotom z zewnątrz. Lokalny partner ma lepsze rozeznanie na rynku, a to pozwala ubiec konkurencję — podkreśla Małgorzata Cieślak.
Powszechny do tej pory pogląd, że obiekty warte zainteresowania to nowoczesne budynki, w bardzo dobrej dla danej kategorii lokalizacji, wynajęte w 100 proc., zaczyna powoli się zmieniać.
Kupuj, ale co?
Poszukiwanie przez inwestorów nowych możliwości i koncepcji inwestowania w nieruchomości wynika z niskiej podaży obiektów.
— To zrozumiałe. Jeśli dla tych trzech miast wskazania „sprzedawaj” nie sięgają 15 proc., to deweloperzy nie są skłonni wyzbywać się dochodowych obiektów. W przypadku biurowców klasy A w centrach miast, po prostu ich brak. Występująca nie tak dawno spora ich nadpodaż sprawiła, że zaczęto wstrzymywać budowy. Deweloper decyduje się na realizację projektu w chwili znalezienia najemcy kluczowego, a chętnych nie przybywa zbyt szybko. Magazyny, z racji szybkiego tempa realizacji projektu, budowane są dla konkretnych najemców, nie są więc obiektem spekulacji. Centra handlowe zaś mają tak dobre wyniki, że wielu deweloperów traktuje je jak lokatę kapitału własnego. Hotele wciąż nie są postrzegane jako atrakcyjna i bezpieczna inwestycja, ale i to powoli zaczyna się zmieniać — wyjaśnia Małgorzata Cieślak.
Widoczna staje się tendencja inwestowania w mniejszych miastach, kupowania obiektów niższej klasy lub z niższym poziomem wynajęcia, ale w dobrej lokalizacji albo takich, w których zmiana zarządzania może przyczynić się do podniesienia ich atrakcyjności.
— Poszukiwanie nowych form inwestycyjnych doprowadziło do spopularyzowania w Polsce transakcji sale and leaseback (dotychczasowy właściciel sprzedaje inwestorowi nieruchomość i staje się jej najemcą kluczowym), prawie nieobecnych jeszcze trzy lata temu. Jest to szczególnie zauważalne wśród sieci handlowych. Dzięki takiej transakcji pozbywają się one zarządzania nieruchomościami, a uwolniony kapitał mogą przeznaczać na rozwój głównej działalności. Rynek jest pomysłowy i dynamiczny, co też przyczynia się do wzrostu zainteresowania inwestorów — podsumowuje Małgorzata Cieślak.