Projekt nowej ustawy tworzy nowy model gospodarki przestrzennej. Upraszcza procedury, ułatwia odrolnianie gruntów, znosi zasadę dobrego sąsiedztwa.
Uchwalona w 2003 r. ustawa w sposób istotny ograniczyła planowanie przestrzenne. Sprawiła, że w ciągu roku 85 proc. powierzchni kraju zostało tych planów pozbawione, a uzyskanie pozwolenia na budowę graniczyło z cudem.
Są kłopoty
Regulacja, która miała w pierwotnym założeniu usprawnić budowlane procesy inwestycyjne w kraju, na dobrą sprawę spełniła funkcję paralizatora.
— Brak planów zagospodarowania wpłynął na mniejszą podaż gruntów. Właściciele terenów wciąż wstrzymują się ze sprzedażą, czekając na nowe plany, albo nie mogą oferować gruntów do sprzedaży, bo utracili prawo zabudowy. Do gminy płynie fala roszczeń o odszkodowania. Przedłużanie procedur urzędowych — długie lub zawieszone postępowanie — opóźniło szereg inwestycji i podniosło koszty ich realizacji. Zmniejszenie liczby wydawanych pozwoleń, tworzonych projektów i nowych mieszkań przy rosnącym popycie doprowadzi do sztucznego wzrostu cen. Nieprzewidywalne otoczenie inwestycji, dla których wydano zezwolenia w trybie dobrego sąsiedztwa grozi narastaniem konfliktów — wylicza Marek Poddany, wiceprezes Polskiego Związku Firm Developerskich.
Paradoksalnie z obowiązujących przepisów nie są zadowoleni ani inwestorzy, ani gminy, ani także urzędnicy, którzy w praktyce prawo to starają się stosować.
— Obecne procedury są skomplikowane i czasochłonne, więc drogie. Co gorsza, to urzędnicy, a nie praktycy decydują o zagospodarowaniu przestrzennym — dodaje Mirosław Ociesa, dyrektor ds. strategii i analiz w Mostostal Invest.
Zmiany...
Nowy model gospodarki przestrzennej to trzy założenia. Planowanie i zagospodarowanie może następować tylko bazując na przepisach, a nie poprzez decyzję administracyjną. Po drugie warunki zagospodarowania i zabudowy przypisane są do terenu, a nie do inwestora lub konkretnego projektu. Ponadto wartość planów ma być różnicowana w zależności od charakteru gminy.
Gospodarka przestrzenna gminy oparta będzie na obowiązującym, dla całego jej obszaru, prawie miejscowym. Gmina planować więc będzie swoją przestrzeń, a nie, jak dzisiaj, oderwane od siebie wybrane dość przypadkowo fragmenty dla obszarów, dla których nie sporządza planów szczegółowych. Szczegółowość planu będzie musiała określać wszystkie ograniczenia, jakie gmina nakłada na wykorzystanie danego terenu. Te ograniczenia będzie zobowiązany uwzględnić inwestor przy projektowaniu i budowaniu przewidzianych obiektów.
Uproszczona zostaje procedura lokalizacji inwestycji liniowych o znaczeniu ponadlokalnym. Tereny rolne i leśne przewidziane w uchwalonych planach do wykorzystania na inne cele niż rolne i leśne zostają odrolnione z mocy prawa.
— Należy także wspomnieć, iż zamienione zostaną narzędzia gospodarki planistycznej. W zamian pojawią się gminne plany przeznaczenia terenów. Z nich dowiemy się, jakie jest przeznaczenie gruntów i gdzie będzie zlokalizowana infrastruktura techniczna i komunikacyjna, gdzie gmina uchwali plany miejscowe lub gminne przepisy urbanistyczne — dodaje Robert Mikulski.
Nowy model likwiduje studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Ma przestać obowiązywać także zasada tzw. dobrego sąsiedztwa, czyli wymóg, aby co najmniej jedna działka sąsiednia była zabudowana w sposób, który pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej inwestycji. Docelowo nie będzie też trzeba uzyskiwać decyzji o warunkach zabudowy.
— Objęcie planem przeznaczenia całego obszaru gminy pozwoli na racjonalne planowanie inwestycji oraz obniżenie ich ryzyka. W obecnym projekcie jednak tego nie ma — zakłada on niedookreślone etapowanie planowania. Ograniczona jednak będzie uznaniowość decyzji pozwolenia na budowę — wystarczy wykazać zgodność z planem. Projekt jednakże nie gwarantuje, że on powstanie. Jest szansa, że gwałtownie przybędzie terenów inwestycyjnych, a to może spowodować spadek ich cen, a w ślad za tym i mieszkań. Wzrośnie liczba pozwoleń na budowę — o ile umożliwi się ich wydawanie na podstawie planu przeznaczenia — komentuje Marek Poddany.
...wymagają czasu
Odpowiednie przepisy umożliwiają do momentu uchwalenia planu przeznaczenia, ale nie dłużej niż w okresie 2 lat, stosowanie obecnych rozwiązań.
— Pobieżna analiza zapisów ustawy nie przekonuje, że będzie lepiej. W dużej mierze zaproponowane regulacje poza naprawą kardynalnych błędów, zmianą nazewnictwa niektórych elementów procesu planowania, nie dają jednego — zapewnienia szybkiego, sprawnego realizowania inwestycji na etapie ich planowania. Obawiam się, że na poziomie relacji urząd-inwestor jeszcze długo nic się nie zmieni — mówi Robert Mikulski.
Wprowadzenie proponowanego modelu wymaga okresu przejściowego. Aktualnie projekt znajduje się na etapie konsultacji społecznych, potem przyjdzie pora na przyjęcie przez rząd i skierowanie go do Sejmu.