Kolej wyprzedaje swoje nieruchomości
Zmiana użytkownika lub właściciela terenów należących do PKP wiąże się z bardzo skomplikowanymi operacjami prawnymi. Dlatego dotychczas do skutku doszło niewiele dużych transakcji. Główną przeszkodą jest nieuregulowany stan prawny własności kolei.
W ewidencji PKP znajduje się 1,53 mln mkw. powierzchni użytkowej w budynkach oraz 11,2 tys. ha gruntów nie wykorzystanych w swojej regulaminowej działalności, które można zagospodarować komercyjnie. Około jednej trzeciej tych terenów leży w obrębie zabudowań miejskich, a znajdują się na nich liczne nieczynne warsztaty, magazyny czy wagonownie, a nawet zlikwidowane dworce.
— Obszar nieruchomości zbędnych dla kolei ulega ciągłym zmianom, gdyż na bieżąco powierzchnia ta jest zagospodarowywana komercyjnie. Ponadto przejmujemy, w miarę wydzielania majątku dla przyszłych spółek, nieruchomości zbędne dla tych podmiotów — mówi Jerzy Gintowt, dyrektor oddziału nieruchomości PKP w Gdańsku.
Mało atrakcyjne
Wśród nieruchomości przeznaczonych do zagospodarowania znajduje się niewiele (około 2,6 proc.) gruntów o dużej wartości, czyli atrakcyjnych pod względem możliwości inwestycyjnych, położonych w samym w centrum miasta. Są nim na przykład Wolne Tory w Poznaniu, największe nie zabudowane tereny w Europie, o powierzchni około 25 ha.
— Większość atrakcyjnych działek została już sprzedana lub jest obłożona długoletnimi umowami dzierżaw. PKP posiadają wiele terenów, którymi nikt się nie interesuje, ponieważ są położone poza granicami miast lub wśród torów — mówi Lech Purzycki z Biura Nieruchomości PKP w Warszawie.
Wciąż są chętni
Tereny nie podlegające sprzedaży mogą stać się przedmiotem wspólnych inwestycji. Chętnymi do wejścia w spółki z PKP są duże grupy kapitałowe, które chcą modernizować dworce oraz stawiać nowe obiekty na terenach przydworcowych i potem wraz z koleją zarządzać nowo powstałymi nieruchomościami. Zrodził się nawet pomysł przekształcenia wielu dużych dworców w centra obsługi handlowej.
Dotychczas została przeprowadzona jedna duża transakcja — amerykańska firma Tishman Speyers Property kupiła w tym roku prawo wieczystego użytkowania 15 ha gruntów należących do kolei w Krakowie. Negocjacje w tej sprawie trwały jednak ponad dwa lata. Podczas zakupu prawa wieczystego użytkowania własności PKP pojawia się wiele komplikacji, które uniemożliwiają szybkie i sprawne przeprowadzenie transakcji.
Trzeba uregulować
Aby kolej mogła przekazać swoje tereny, musi najpierw uregulować stan prawny aż 73 proc. posiadanych nieruchomości. Właścicielem gruntów pozostających w zarządzie PKP jest Skarb Państwa. Zanim te tereny zostaną przekazane w wieczyste użytkowanie komuś innemu, decyzję o uwłaszczeniu kolei musi wydać wojewoda.
Samorządy są zainteresowane często nieodpłatnym przejęciem nieruchomości PKP znajdujących się w centrum miasta. W takich przypadkach na wydanie decyzji uwłaszczeniowych nie ma co liczyć. Znany spór o Wolne Tory między koleją a miastem blokuje proces uwłaszczenia tego terenu.
— Zainteresowani zagospodarowaniem Wolnych Torów muszą współdziałać z miastem — twierdzi Lech Purzycki.
Brak dokumentów w PKP, niezbędnych do wystąpienia z wnioskiem uwłaszczeniowym, głównie ksiąg wieczystych, ma także istotny wpływ na spowolnienie regulacji prawnej nieruchomości.
— Brakuje także udokumentowania własności Skarbu Państwa w stosunku do nieruchomości zarządzanych przez PKP — twierdzi Jerzy Gintowt.
Jego zdaniem, wysokie koszty podziałów geodezyjnych oraz oszacowań wartości terenów kolejowych w zależności od ich funkcji, wpływają na tempo regulacji stanu prawnego terenów PKP.
Wobec wszystkich utrudnień związanych ze sprzedażą, alternatywnym i prostszym sposobem zagospodarowania nieruchomości PKP jest ich wynajem lub dzierżawa — terenami przydworcowymi interesuje się wiele zakładów handlowo-usługowych, czy stacji benzynowych, które mogą zaadaptować nieczynne budynki kolei. Niestety w tym wypadku PKP zniechęca przyszłych użytkowników terminem dzierżawy, ponieważ zazwyczaj nie jest dłuższy niż 5 lat. Jest mało prawdopodobne, aby w tak krótkim czasie zwróciły się poniesione przez inwestora nakłady na uruchomienie działalności.