Zmieniając ustawę o programie Mieszkanie dla młodych (MdM), posłowie nie zlikwidowali problemu, który analitycy uważają za najbardziej palący: niedopasowania limitów MdM do lokalnych cen mieszkań. — Ta sprawa nabierze jeszcze większego znaczenia, gdy dopłaty obejmą rynek wtórny — mówi Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl. System obliczania limitów cenowych w MdM jest kopią wcześniejszego programu Rodzina na swoim (RnS).
— Już w czasie działania programu RnS można było mieć wątpliwości dotyczące limitów cenowych. Przykładem są wysokie wskaźniki — ponad 9 tys. zł za metr kwadratowy — które obowiązywały w Warszawie od czwartego kwartału 2010 r. do trzeciego kwartału 2011 r. Po ustawowej obniżce limitów w trzecim kwartale 2011 r. pojawił się kolejny problem. Przez kolejne 16 miesięcy mieszkańcy Krakowa byli prawie pozbawieni możliwości uzyskania dopłat ze względu na niskie wskaźniki cenowe — komentuje Andrzej Prajsnar.
W MdM krakowiacy znów mają największe powody do narzekania. Graniczna cena dotowanych mieszkań jest dla nich o 750 zł za mkw. niższa niż średnia stawka transakcyjna. Deweloperzy próbują się ratować, budując mieszkania w peryferyjnych dzielnicach, np. Swoszowicach, Nowej Hucie, Wzgórzach Krzesławickich.
Podobnych zabiegów nie muszą dokonywać inwestorzy w Białymstoku, Bydgoszczy, Katowicach, Kielcach, Łodzi, Olsztynie i Zielonej Górze, gdzie wskaźniki cenowe wydają się nawet zbyt wysokie. Problem niedopasowania krakowskich limitów będzie jeszcze bardziej widoczny, gdy dopłaty obejmą także mieszkania z rynku wtórnego.
Wskaźniki dla nich są o ponad 18 proc. niższe od stawek na rynku deweloperskim. W Krakowie ta różnica jest ogromna — 2 tys. zł za mkw. Bardzo poważne problemy z zakupem używanego lokalu w ramach MdM będą mieli także mieszkańcy Warszawy, Wrocławia, Rzeszowa i Gdańska.
— Kiepskie dopasowanie limitów cenowych nie jest jedynym problemem. Wątpliwości budzą również ich nagłe wahania — twierdzi Andrzej Prajsnar. Limity cenowe zależą od przeciętnych kosztów budowy metra kwadratowego mieszkaniawedług danych GUS. Są też dodatkowe możliwości korekty.
— Wojewoda na podstawie własnych analiz może skorygować miejscowe obliczenia GUS-u i zastosować te zmiany do wskaźnika przeliczeniowego kosztu metra kwadratowego — tłumaczy Andrzej Prajsnar.
Wątpliwości dotyczą jednak przeciętnego kosztu budowy. GUS ustala go na podstawie deklaracji o kosztach zakupu gruntu i budowy mieszkań. Oblicza średni koszt budowy mieszkania w regionie bez podziału inwestorów na kategorie. W rezultacie nieco zaniżą średni koszt budowy. Polski Związek Firm Deweloperskich (PZED) zwraca uwagę, że informacje o kosztach budowy przekazane w deklaracji nie uwzględniają np. marży inwestora, podatku VAT od sprzedaży nowych lokali (8 proc.) i kosztów ponoszonych po otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie.
— Te koszty stanowią do 10 proc. wydatków na inwestycję i można je uwzględnić poprzez proporcjonalne zwiększenie mnożnika wykorzystywanego przy ustalaniu limitów. Takie rozwiązanie skutkowałoby jednak ustaleniem zbyt wysokich limitów w kilku miastach, np. Łodzi, Olsztynie i Katowicach. Dlatego bardziej zasadna wydaje się całkowita zmiana procedur związanych z wyznaczaniem limitów w MdM — podsumowuje Andrzej Prajsnar.