Deweloper zapowiadający w ubiegłym roku koncentrację na rynku warszawskim, kontynuował zakupy nowych gruntów w stolicy, mniejszą wagę przykładając do zwiększania sprzedaży. Nie wycofuje się jednak z deklaracji dojścia do poziomu 500 umów rocznie. W tym roku ma w planie wprowadzenie do sprzedaży 440.
– Nadal jeszcze mamy małą skalę, choć w tym roku w ciągu pierwszych miesięcy udało się nam już wprowadzić do sprzedaży 100 mieszkań na Dolnym Mokotowie. W lipcu wprowadzimy kolejne 100 lokali w nowym osiedlu przy ul. Łopuszańskiej. To pierwszy etap inwestycji na ok. 500 mieszkań. Również w tym roku w naszej ofercie znajdzie się 120 mieszkań w Łodzi i drugie tyle na warszawskich Siekierkach – mówi Robert Stachowiak, prezes SGI.
Łódzka inwestycja to pozostałość po bogatym banku ziemi w miastach regionalnych, którego SGI zaczęło się wyzbywać w 2018 r. Postawiło na Warszawę jako rynek najbardziej płynny i oferujący największe profity. Chce się na nim wyróżniać.
Z wyższej półki
– Nie wchodzimy na Białołękę, która jest dla deweloperów najprostszym wyborem ze względu na uchwalone plany miejscowe i dostępność działek. To tam powstaje najwięcej niczym niewyróżniających się osiedli klonów oferujących dużo mieszkań – tłumaczy Robert Stachowiak.
Firmie celuje w mieszkania o podwyższonym standardzie nie tylko ze względu na większy zysk. Zaletą tego segmentu jest też większa stabilność finansowa klientów, którzy nie muszą się obawiać utraty zdolności kredytowej.
– To wcale nie znaczy, że ludzie zamożni nie korzystają z kredytów hipotecznych. Na naszym osiedlu domów jednorodzinnych na Mokotowie, które sprzedawaliśmy rok temu, połowa kupujących brała kredyty – mówi Robert Stachowiak.
Sprzedać funduszom
Obecnie, gdy po podwyżkach stóp procentowych odsetki niebotycznie wzrosły, majętnym klientom też nie uśmiecha się zaciąganie kredytów. Dlatego SGI rozpoczęło rozmowy z funduszami inwestującymi ostatnio w Polsce w budynki z mieszkaniami na wynajem instytucjonalny (PSR = private rented sector).
– Nie chcemy jednak budować lokali o najmniejszym metrażu. Do Polski wchodzą również fundusze wynajmujące większe i bardziej komfortowe mieszkania, tak jak w Europie Zachodniej. Właśnie z nimi zdecydowaliśmy się podjąć rozmowy – mówi Robert Stachowiak.
Zdaniem prezesa SGI wojna w Ukrainie i napływ uchodźców sprawiły, że na rynku nie ma dużej oferty większych lokali na wynajem, a mieszkania 50-metrowe, które kosztowały rok temu 2,5-3 tys. zł, dziś wynajmują się za 5-6 tys. zł miesięcznie. Dlatego wierzy, że na takie lokale też będzie popyt.
Dotychczas do sprzedawania mieszkań funduszom deweloperów zniechęcała nie tylko niższa marża. Problemem było również finansowanie inwestycji. W przypadku sprzedaży klientom indywidualnym odbywa się ono głównie z przedpłat, więc deweloper nie potrzebuje kredytu ani dużych środków własnych. Natomiast podpisując umowę z funduszem, może liczyć jedynie na 10-20 proc. zaliczki, a resztę finansowania musi zapewnić we własnym zakresie.
Poznaj program konferencji “Kontrakty budowlane”, 28-29 września 2022, online >>
Strategia to grunt
W ubiegłym roku SGI miało bank ziemi umożliwiający budowę 90 tys. m kw. PUM (powierzchni użytkowej mieszkań). Od tego czasu firma dokupiła dwie działki, zwiększając potencjał do ok. 105 tys. m kw. PUM.
– Pierwsza umożliwi budowę ok. 20 domów jednorodzinnych na Wilanowie, druga - ok. 150 mieszkań na Siekierkach. Jesteśmy też w trakcie rozmów z właścicielami kolejnych działek – mówi Robert Stachowiak.
Deweloper kupił też dwie nieruchomości komercyjne w lokalizacji premium, przynoszące stałe przychody z najmu. Pierwsza to biurowiec w centrum warszawskiej Ochoty, w którym mieści się obecnie Główny Inspektorat PIP. Druga to obiekt usługowy blisko ronda Daszyńskiego. SGI nie wyklucza, że za 5-6 lat, kiedy wygasną umowy najmu, zmieni funkcję na mieszkaniową, jeśli będzie taka możliwość.
– Kiedyś wyburzyliśmy pawilony usługowo-handlowe przy Kasprzaka i postawiliśmy tam budynki apartamentowe. Obecnie, gdy w centrum stolicy nie ma innych gruntów, deweloperzy coraz częściej kupują nieruchomości z myślą o ewentualnej rozbiórce obecnej zabudowy – mówi Robert Stachowiak.
Zdaniem prezesa SGI to właśnie zakup odpowiednich gruntów jest kwintesencją działalności deweloperskiej – wszystkie inne zadania można zlecić firmom zewnętrznym.
Niektórzy polscy deweloperzy giełdowi podali już wyniki sprzedaży za pierwsze półrocze - widać w nich duży spadek. Podwyżki stóp procentowych wykluczyły z rynku klientów kredytowych, a kupujący za gotówkę inwestycyjnie nie wykupią całej oferty. W tej sytuacji coraz więcej firm decyduje się na sprzedaż całych rozpoczętych projektów funduszom zarządzającym mieszkaniami na wynajem instytucjonalny. Gdyby nie zmiany makroekonomiczne uderzające w popyt, firmy nadal nie byłyby skłonne do transakcji, na których uzyskują niższe marże, niż w przypadku umów z klientami indywidualnymi. Dotyczy to także deweloperów budujących lokale w standardzie podwyższonym i premium. W przypadku SGI wprowadzenie do sprzedaży 440 lokali w ciągu roku to duże przyspieszenie. Firma chyba zauważyła, że nie ma szans sprzedać indywidualnym nabywcom trzykrotnie lub czterokrotnie więcej mieszkań, niż sprzedawała w ostatnich latach. Dlatego szuka alternatywnego kupca. Fundusze PRS mają dziś swoje pięć minut.