Już w przyszłym roku w polskim prawie mają się pojawić Spółki Wynajmu Rynku Nieruchomości. Tak ma brzmieć polska nazwa podmiotów znanych na świecie jako Real Estate Investment Trust (REIT). Jako pierwsze wprowadziły je do swojego porządku prawnego Stany Zjednoczone. Było to w 1960 r. Amerykański model zaczęto powielać w Europie w roku 1969. Wtedy REIT-y przeszczepiono do Holandii. W latach 90. Pojawiły się w Belgii, Turcji i Grecji. Kolejne kraje europejskie zaczęły wprowadzać je do swojego systemu prawnego po roku 2000. Obecnie funkcjonują w około 40 państwach, m.in. w Kanadzie, Brazylii, Japonii i Australii. W Polsce zaś trwają prace nad projektem stosownej ustawy. Hasło przeszczepienia REIT-ów do polskiego prawa jako pierwszy rzucił Paweł Tamborski, ówcześnie prezes warszawskiej giełdy.
— Można powiedzieć, że francuscy dentyści i niemieccy emeryci są właścicielami polskich nieruchomości komercyjnych i jeżeli płacą podatki, to płacą u siebie. Z tego, że to są dobrze prosperujące nieruchomości w naszym kraju, niewiele zostaje — mówił Paweł Tamborski, niemal równe dwa lata temu. Nawiązywał do tego, że zagraniczne REIT-y na dużą skalę wykupują zlokalizowane w Polsce centra handlowe i biurowce, a następnie transferują pobierane od ich najemców czynsze do swoich właścicieli. I to nie za dwa, trzy czy 10 lat, ale niemal od razu. Taka jest bowiem istota REIT-ów.
Podstawowe zasady
Na świecie bywają od tego pewne wyjątki, ale co do zasady REIT jest podmiotem, który nie zajmuje się wznoszeniem budynków. Kupuje już gotowe i wynajęte. Jego celem jest czerpanie dochodów z najmu. Z perspektywy właścicieli REIT-u zyski te są przy tym bardziej dochodowe niż uzyskiwane z tych samych źródeł przez inne podmioty. REIT korzysta bowiem z preferencji podatkowej, polegającej na tym, że jego zyski czynszowe nie są opodatkowane na poziomie REIT-u czy jego spółek zależnych. Opodatkowany jest dopiero zysk właścicieli REIT-u, wypłacany im w formie dywidendy. Ulga podatkowa jest przy tym powiązana z obowiązkiem wypłaty dywidendy co roku. REIT co do zasady musi wypłacać cały lub niemal cały zysk z pobieranych czynszów. Co więcej, musi go wypłacać odpowiednio rozproszonej grupie inwestorów. Zdając sobie sprawę z atrakcyjności podatkowej formuły REIT-ów, ustawodawcy chcą bowiem uniknąć traktowania ich wyłączniejako narzędzi optymalizacji podatkowej dla bogaczy. Nawet jeśli są oni inicjatorami powstania REIT-ów, muszą się nimi podzielić z przysłowiowym Kowalskim. Z tego powodu na REIT-y jest też z reguły nakładany obowiązek notowań giełdowych. W niektórych krajach zdarza się jednak, że REIT może działać nie tylko w formie spółki, ale również funduszu inwestycyjnego, ale on również musi mieć odpowiednio rozproszoną strukturę własnościową.
Dostępne dla każdego
Wymuszone rozproszenie struktury własnościowej REIT-ów nie tylko zapobiega przekształcaniu ich w proste narzędzia optymalizacji podatkowej dla bogaczy. Stwarza też szanse udziału przeciętnych ludzi w najbardziej spektakularnych projektach komercyjnych rynku nieruchomości. Niezależnie od różnic w zamożności przeciętnego Amerykanina, Francuza czy Niemca tak samo nie stać na zakup biurowca czy centrum handlowego, jak nie stać przeciętnego Polaka. Akcje REIT-u, który ma takich nieruchomości w portfelu wiele, może zaś kupić za mniej ,niż kosztuje mieszkanie czy nawet samochód. Od zainwestowanej kwoty będą oczywiście zależały jego przyszłe dochody, ale REIT to formuła, która nie dość, że dopuszcza przeciętnych ludzi do tego segmentu rynku nieruchomości, to robi to jeszcze w dość atrakcyjnej formule podatkowej.