Polskie REIT-y na ostatniej prostej

Notowała Patrycja Łuszczyk
opublikowano: 20-06-2017, 22:00

Dywidendy, sankcje i rola zagranicznych graczy to najbardziej kontrowersyjne kwestie poruszone w debacie „Pulsu Biznesu” dotyczącej projektu ustawy o polskich REIT-ach

9 czerwca Ministerstwo Finansów zakończyło etap konsultacji, a ustawa dotycząca REIT-ów ma wejść w życie 1 stycznia 2018 r. Uczestnicy debaty „Pulsu Biznesu”, która odbyła się 12 czerwca, zgodnie stwierdzili, że REIT-y są nam potrzebne, ale wiele kwestii trzeba jeszcze dopracować. Ministerstwo Finansów deklaruje, że trwają prace nad projektem, który ma spełnić cele postawione w rządowych programach, tj. w Strategii na rzecz Odpowiedzialnego Rozwoju i w Programie Budowy Kapitału. Obecnie projekt zakłada m.in., że spółki rynku wynajmu nieruchomości będą mogły inwestować również w sektor nieruchomości mieszkaniowych oraz że opodatkowana zostanie spółka, a nie dywidenda, jak zakładała poprzednia wersja — wyliczał Marcin Obroniecki, zastępca dyrektora Departamentu Rozwoju Rynku Finansowego w Ministerstwie Finansów.

CZAS NA NIEWIELKIE KOREKTY: Nowy projekt ustawy o polskich REIT-ach idzie w dobrym kierunku, ale potrzebne jest jeszcze kilka zmian, zwłaszcza jeśli chodzi o zysk, od którego będzie liczona dywidenda — takie wnioski padały najczęściej wśród uczestników dyskusji w redakcji „Pulsu Biznesu”.
Zobacz więcej

CZAS NA NIEWIELKIE KOREKTY: Nowy projekt ustawy o polskich REIT-ach idzie w dobrym kierunku, ale potrzebne jest jeszcze kilka zmian, zwłaszcza jeśli chodzi o zysk, od którego będzie liczona dywidenda — takie wnioski padały najczęściej wśród uczestników dyskusji w redakcji „Pulsu Biznesu”. Fot. Marek Wiśniewski

Chętni czekają na ustawę

Jak nowy projekt ustawy oceniają praktycy rynku, którzy nie ukrywają swojego zainteresowania inwestycjami w REIT-y. Według Macieja Dyjasa, partnera współzarządzającego Griffin Real Estate, plusem samym w sobie jest to, że ustawa w ogóle powstaje. Bez niej w sposób negatywny wyróżniamy się na tle większości rozwiniętych rynków.

— Zagraniczne spółki co prawda działają już na polskim rynku nieruchomości, jednak wejście w życie instrumentów takich jak REIT-y znacznie ułatwiłoby ich działalność. Jednocześnie poszerzając ofertę dostępnych nieruchomości o te, które są w portfelach właśnie zagranicznych spółek — dodał Maciej Dyjas.

Z perspektywy Murapolu, który jest spółką polską, nowa propozycja jest o tyle istotna, że projekt poszerza grupę nieruchomości, w które będą mogły inwestować REIT-y, o mieszkania.

— Cieszę się, że ministerstwo dostrzegło możliwości wynajmowanych mieszkań, które, co często powtarzam, zachowują się jak nieruchomości komercyjne — zaznaczył Michał Sapota, prezes Murapolu. Marek Kozaczuk, radca prawny w kancelarii Greenberg Traurig, uważa, że polski projekt ustawy o REIT-ach dobrze wzoruje się na podobnych rozwiązaniach stosowanych w Unii Europejskiej.

— Podobnie jak za granicą, nasze REIT-y mają być notowane na giełdzie. Ministerstwo zaproponowało też podobne jak w innych krajach poziomy: zadłużenia, obowiązkowej dystrybucji zysków i wartości nieruchomości w stosunku do wartości całej spółki — stwierdził ekspert kancelarii Greenberg Traurig.

Podatkowy impuls

Jego zdaniem, to co in plus odróżnia nasz projekt od innych legislacji, to nowa konstrukcja zwolnienia podatkowego, czyli opodatkowanie na poziomie REIT-u niską stawką referencyjną 8,5 proc. oraz pełne zwolnienie podatkowe dywidend.

— Nie spotkałem się jeszcze z negatywnymi opiniami na ten temat ze strony szeroko pojętego rynku nieruchomości — przyznał Marek Kozaczuk. — Chcieliśmy uniknąć sytuacji, w których z polskich inwestycji w nieruchomości wychodzi się zupełnie bez podatku. W związku z tym pomysł konstrukcji zaproponowanej optymalizacji opierał się na trzech założeniach. Pierwsze to jednorazowe opodatkowanie zysku w REIT-cie. Drugie — stworzenie zachęty podatkowej, tak żeby przysłowiowy Kowalski wyjął pieniądze z konta bankowego i zainwestował je w REIT. Trzecie to uzyskanie pewności, że podatek będzie pobrany — wyjaśnił Maciej Żukowski, dyrektor Departamentu Podatków Dochodowych w Ministerstwie Finansów.

Kontrowersyjna dywidenda

Najwięcej kontrowersji wśród uczestników dyskusji wzbudziła kwestia obowiązkowego przeznaczenia na dywidendę 90 proc. zysku oraz kwestia sposobu ustalania tego zysku. Podmioty, które chcą tworzyć polskie REIT-y, mają obawy, czy pozostaną im pieniądze na spłaty kredytów oraz zapewnienie odpowiedniej jakości nieruchomości znajdujących się w ich portfelach. W przypadku inwestycji w nieruchomości zazwyczaj mamy do czynienia z kredytami, które trzeba spłacać. A pieniądze na to pozyskuje się właśnie z wypracowanego przez nieruchomość zysku. Trzeba też pamiętać, że właściciel centrum handlowego, mieszkania, biurowca itp. musi również przeznaczać jakieś pieniądze na utrzymanie i modernizację posiadanego przedmiotu najmu. Jeśli w projekcie ustawy założymy, że spółka musi dystrybuować praktycznie wszystko, co ma, to stawiamy ją w bardzo niekorzystnej sytuacji względem spółek, które nie są poddane takiej presji dystrybucyjnej — ostrzegał Maciej Drozd, wiceprezes Echo Investment. Na ten sam problem zwracał uwagę Aleksander Kot, dyrektor w dziale doradztwa podatkowego firmy doradczej Deloitte. Jego zdaniem, istotna jest konstrukcja samego algorytmu wyliczenia wartości dywidend.

— Jedne są prostsze, drugie bardziej skomplikowane i wyliczają stricte zysk z najmu, w innych natomiast wynik dywidendowy jest bardziej powiązany z wynikiem podatkowym. Jeśli natomiast chodzi o sam mechanizm opodatkowania, musimy sobie postawić pytanie bardziej ekonomiczne. Mianowicie, czy REIT ciągle będzie atrakcyjny w porównaniu z bardziej elastycznym podmiotem prywatnym — mówił Aleksander Kot.

Maciej Żukowski zaznaczył, że za pomysłem opodatkowania REIT-u stawką 8,5 proc. stoi przede wszystkim plan stworzenia bardzo zbliżonych warunków dla inwestorów, których na kupno mieszkania nie stać. Zależało nam na tym, żeby na równych warunkach zachęcić również drobnych inwestorów, którzy chcieliby osiągać dokładnie ten sam typ zysku co zysk z wynajmu. Michał Sapota też zgłaszał zastrzeżenia do kwestii dystrybucji 90 proc. zysków dla akcjonariuszy.

— Niezależnie od tego, czy to będą mieszkania, czy galerie handlowe, zaczną one z czasem tracić na wartości względem obiektów bardziej nowoczesnych. Logicznym jest, że im dłużej nieruchomość będzie użytkowana, tym bardziej będzie traciła na konkurencyjności i nie będzie winą zarządzającego REIT-m, że nie będzie on przynosił zysków — powiedział prezes Murapolu.

Duże rosną, małe dryfują

Jak powinien wyglądać polski REIT i jakim kapitałem zakładowym powinien dysponować? Projekt Ministerstwa Finansów zakłada, że powinien on plasować się na poziomie 50 mln zł. Zdaniem Macieja Drozda, kapitał zakładowy powinien być duży, bo mniejsi gracze nie poradzą sobie na rynku. Obserwacje z rynków międzynarodowych pokazują, że duże REIT-y rosną, natomiast małe mają tendencję do dryfowania. Zgadzam się z tym, że 50 mln zł to nadal mały kapitał w obecnych realiach wynikowych. Ponadto duży REIT z biegiem czasu będzie zdecydowanie bardziej konkurencyjny na rynku. Jeśli startujemy z pewną masą krytyczną, zyskujemy zupełnie inny efekt — dodał wiceprezes Echo Investment.

Przedstawiciele Ministerstwa Finansów (MF) podkreślali, że w kwestii wielkości kapitału początkowego szukali złotego środka.

— Poziom kapitału zakładowego musi być na tyle wysoki, by zapewnić stabilność podmiotu. Jednocześnie należy też wziąć pod uwagę poziom rozwoju naszego rynku i możliwości zgromadzenia wymaganych pieniędzy — wyjaśnił Marcin Obroniecki. Odniósł się również do kwestii dystrybucji 90 proc. zysków, zaznaczając, że na tle regulacji w państwach Unii Europejskiej jest to poziom kompromisowy. Zależało nam, żeby REIT-y w Polsce były instrumentem prawdziwie dywidendowym, atrakcyjnym dla inwestorów, w tym inwestorów detalicznych — zaznaczył przedstawiciel MF. Maciej Dyjas zwrócił uwagę, że pytanie, jakie powinniśmy sobie zadać, nie dotyczy samych procentów, ale tego, od czego będziemy je liczyć.

— Nie widzę problemu, by dystrybuować w zasadzie cały zysk z wynajmu, pod warunkiem że zostanie on właściwie zdefiniowany — stwierdził.

Maciej Żukowski podkreślił, że projekt wciąż jest na etapie prac i że uwagi rynku są przez ministerstwo rozpatrywane. — Będziemy szli w tym kierunku, aby to, co ma być dystrybuowane, było pomniejszone o chociażby koszty kredytów. Nie ma sensu tworzyć prawa, które nie będzie działało, a stałoby się tak, gdybyśmy narzucali na spółki jakieś niemożliwe do zrealizowania warunki — podkreślił specjalista podatkowy z resortu finansów.

Dla zagranicznych graczy

Uczestnicy debaty zastanawiali się też nad rolą zagranicznych graczy na przyszłym polskim rynku REIT-ów. W kwestii spółek zagranicznych ministerstwo zaznacza, że proponowany zapis zakłada, że siedziba lub zarząd spółki ma znajdować się na terytorium RP.

— Chcemy, żeby spółki były zakładane na terytorium naszego kraju i również notowane na polskim rynku, aby zapewnić możliwość inwestowania w nie przede wszystkim Polakom — podkreślał Marcin Obroniecki.

Uczestnicy debaty zgodzili się, że dopuszczenie łatwego listingu dla spółek zagranicznych byłoby rozwiązaniem problemu związanego z ich wchodzeniem na polski rynek jako spółek o charakterze REIT-ów. Maciej Dyjas zaznaczył, że spółki te chętne dostosowałyby się do dodatkowych regulacji, ale nie chcą przenosić wszystkich struktur do Polski, chociażby ze względu na swoją historię oraz złożoność takiej operacji. Maciej Drozd dodał, że dla spółki, która powstała np. jako holenderska i ma portfel w Polsce poprzez podmioty zależne, przeistoczenie się w firmę polską w rozumieniu k.s.h. jest zwyczajnie rzeczą trudną. Aleksander Kot zaznaczył, że dla spółek holdingowych mających podmioty w Polsce próba zaistnienia jako REIT ogranicza się do poniesienia kosztów IPO, co nie jest zabójcze dla podmiotu działającego w większej skali i przeniesieniu zarządu do Polski. Kwestią sporną może okazać się przeniesienie własności takiej spółki do polskiegopodmiotu. W przypadku dużych spółek koszty byłyby znaczące. Ministerstwo podkreśla, że obok prac nad ustawą ważne jest też kontynuowanie wysiłków w kierunku zwiększania edukacji finansowej Polaków.

— Pomimo zawarcia w projekcie rozwiązań mających zapewnić wysoki poziom ochrony inwestorów należy pamiętać, że inwestycje w spółki rynku wynajmu nieruchomości nie będą pozbawione ryzyka, które jest stałą cechą inwestycji na rynku kapitałowym — mówił Marcin Obroniecki.

Ministerstwo Finansów nie ma jeszcze dokładnego harmonogramu prac nad projektem ustawy, ale stawia sobie za cel wprowadzenie jej w życie 1 stycznia 2018 r. W tej chwili prace nad projektem polegają na analizowaniu uwag, które — jak się okazuje — nadal spływają. W planach ministerstwa przewidziano również konferencję. Prawdopodobnie wczesną jesienią można się spodziewać skierowania projektu ustawy do Sejmu.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Notowała Patrycja Łuszczyk

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu